5.3 Недостатки жилой недвижимости и их влияние на ценообразование

5.3

Недостатки жилой недвижимости и их влияние на ценообразование

Условно все недостатки занимаемой или осматриваемой жилплощади (не только квартиры, но и дома) можно разделить на две категории: устранимые и неустранимые.

Неустранимые недостатки больше относятся к категории дома и его местоположению, поэтому при просмотре внимательно изучайте не только саму квартиру, но и окрестности. Кроме того, в домах и квартирах встречаются «сезонные» недостатки. Например, протечки, плохо работающие батареи, плесневый грибок на стенах, перебои с подачей горячей воды. Если вы осматриваете жилплощадь летом, обязательно поинтересуйтесь у соседей, как обстоят дела в осенне-зимний период[34].

Существуют 2 позиции относительно вопроса о том, скрывать ли при презентациях недостатки жилья или не скрывать. В данной работе развивается вторая точка зрения. В подтверждение этой позиции целесообразно дать определение понятия недостаток, разработать их перечень, оценить влияние на цену жилья и на возможность возникновения судебной перспективы при их обнаружении и последующей эксплуатации приобретенного жилья.

Недостаток объекта недвижимости — это изменение его свойств и качеств, которое затрудняет или делает практически невозможным его дальнейшее использование и эксплуатацию. Таким образом, недостаток — это существенное ухудшение потребительских свойств объекта недвижимости.

Также недостатки могут быть скрытыми, проявляющимися только при специальном анализе или в процессе эксплуатации, а также явными, обнаруживаемыми с помощью органов чувств человека. При классификации недостатков следует также учитывать затраты, которые будут «сопровождать» избавление от устранимых недостатков. Именно поэтому предлагается следующая классификация недостатков, в соответствии с которой они могут быть:

1) неустранимыми скрытыми;

2) неустранимыми явными;

3) устранимыми скрытыми (капитальный ремонт квартиры или организационные мероприятия, осуществляемые властными структурами);

4) явными устранимыми с помощью собственных средств жильцов.

При этом скрытые и неустранимые составляют более 30 % от указанного числа, при их обнаружении возможно возникновение судебной перспективы.

Эта классификация легла в основу «Перечня недостатков жилой недвижимости». В нем каждому из приведенных недостатков присваивается номер, затем они описываются и анализируются по девятипозиционной схеме.