Важно при заключении договора
Важно при заключении договора
Прежде всего, нужно очень внимательно относиться ко всем деталям. Внимательно читайте все условия договора (кстати, в некоторых агентствах текст договора написан очень мелким шрифтом — делается это специально, чтобы клиенту лень было вчитываться). Если вы подпишете документ, в котором есть заведомо невыполнимый пункт, тогда ваши деньги вам не вернутся и доказать что-либо будет сложно — сами ведь договор подписывали. Говорить, что так поступают все агенты и во всех агентствах, было бы, конечно, преувеличением, но искушение велико, пишет Э. Киблер.
Действительно, трудно человеку, не имеющему опыта проведения сделок с недвижимостью, разобраться в договорах на риелторское обслуживание, тем более, если они набраны мелким шрифтом. Совет здесь в поэтапном освоении разделов договора.
Каждый раздел и пункт договора необходимо читать отдельно и при этом задаваться вопросом: что он значит и чего ждать от его содержания в процессе исполнения договора, а также если произойдет какой-нибудь сбой. Как при этом данный пункт будет «работать» против вас? Эти вопросы следует продумать самому, обсудить их с близкими и попросить риелтора дать на них ответ. Не мешает подключить к разъяснению пунктов договора и юристов.
Конечно, этот метод не даст вам полной ясности на 100 % и не ответит на вопрос, чего же ждать от этого договора в будущем, однако он вам позволит «докопаться» до целого ряда вопросов, о которых вы не имели представления. Да и если риелтор вам станет отвечать на поставленные вопросы, значит, он их понимает и не скрывает от вас.
При заключении договора будьте внимательны и вдумчиво вчитывайтесь в текст. Особое внимание следует уделить предмету договора, правам и обязанностям сторон, сроку действия соглашения, санкциям и условиям их применения. Нельзя подписывать бессрочные договоренности, в которых не указаны точные сроки исполнения обязательств. Нельзя забывать о том, что в конце договора должны стоять печать и подпись ответственного лица.
Не только перечисленные факты определяют нравы риелторского рынка (здесь достаточно высока конкуренция), и солидные конторы, дорожа своей репутацией, стараются не допускать проколов. Да и суды имеют хорошую практику разрешения споров в этой области.
При проведении сделки агент, юрист и менеджер риелторской компании должны проверить, получить, заверить и подтвердить порядка двух десятков документов. Насколько сложен тот или иной процесс, свидетельствует простая иллюстрация стандартной технической документации. Ниже мы приводим внутренний документ одного крупного агентства по недвижимости, который даст вам достаточно полное представление о том, сколь сложны и кропотливы операции с нею. Документ касается в первую очередь сделок не с новостройками, а с вторичным жильем.
Особое внимание нужно обратить на моменты, где указано «проверено ЛИЧНО», «в моем присутствии», «ВСЕ предыдущие», «ВСЕ бывшие», «ВСЯ история».
Но и после этого вы увидите еще не все нюансы сделок. Например, за требованием указания дат рождений родственников стоит тот факт, что для каждой ранее состоявшейся сделки надо определить применимость или неприменимость московских законов о регистрации сделок с несовершеннолетними и престарелыми, принятых за последние 10 лет[40].
Рассмотрим, какие данные должны представить и подтвердить 3 специалиста фирмы — агент, юрист и менеджер, чтобы получить разрешение у начальника отдела продаж на сделку. Автор благодарит агентство недвижимости «БЕСТ» за предоставленный документ.
Агент подтверждает, что:
1) договор проверен у нотариуса мной лично;
2) все предыдущие договоры по данной квартире проверены у нотариуса;
3) список всех бывших собственников квартиры (вся история) с указанием дат рождения и других сведений прилагается;
4) квартира передавалась (не передавалась) по доверенности;
5) справка БТИ получена мной лично или в моем присутствии;
6) копия финансово-лицевого счета получена мной лично или в моем присутствии;
7) выписка из домовой книги получена мной лично или в моем присутствии;
8) список когда-либо прописанных в этой квартире (вся история) прилагается;
9) снятых с регистрационного учета временно из данной квартиры нет (прохождение военной службы, отбытие срока заключения по приговору суда, помещение в дом престарелых);
10) задолженность по междугородным и международным телефонным переговорам за данным телефонным номером не числится;
11) телефон в квартире не является спаренным;
12) форма № 6 проверена мной лично. Разрешена ПОСТОЯННАЯ регистрация в продаваемом жилом помещении;
13) паспортный стол по месту нахождения квартиры посетил лично. Проблем с регистрацией в данную квартиру у покупателя не будет;
14) заявлений об утере представленного паспорта от кого-либо из собственников квартиры в отделение милиции не поступало;
15) справка из психоневрологического и наркологического диспансеров получена в моем присутствии;
16) справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (налог на дарение, наследование) проверена мной лично;
17) сведения о родственниках:
а) их нет (об этом должно быть письменное заявление продавца);
б) они согласны с продажей квартиры (имеется нотариально заверенное согласие или разрешение попечительского совета, согласие супруга, общественной комиссии);
18) свидетельства о смерти всех умерших собственников или проживавших ранее в квартире прилагаются;
19) паспорт продавца выдан до приобретения квартиры (до приватизации, если документы первичны);
20) дом в списке на реконструкцию не значится.
Юрист подтверждает, что:
1) достоверность паспортов продавцов и покупателей и правильность их заполнения проверены;
2) запрета, ареста на квартиру в Роскомрегистрации нет;
3)?сотрудник, осуществляющий регистрацию в Роскомрегистрации, о сделке уведомлен;
4) прогнозируется ли коррекция: паспорта, площади, договора, адреса;
5) документы проверены;
6) сделку по данной квартире разрешаю.
Менеджер подтверждает, что:
1) все экземпляры договора и другие документы, подписанные в нашем агентстве, сданы в архив;
2) копии всех документов сданы в архив «__» числа, месяца, года.
Система контроля за сделкой и ответственности должна быть многоуровневой. Это значит, что каждая сделка может проходить только с письменного разрешения юриста и руководителя отдела[41].
Очень важно, чтобы за работающим с вами агентом стояла команда профессионалов. Потому что один человек за всем не уследит, здесь нужны несколько пар рук и глаз, напоминает Н. Елагина.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.