Рынок жилья

Рынок жилья

Рынок жилья – это определенная группа участников, действующих в своем интересе, комплекс проводимых сделок, операций, комплекс взаимосвязанных организационно-правовых действий, подчиняющийся определенным законам.

Различают первичный и вторичный рынки жилья, правила игры на которых неодинаковы.

Первичный рынок жилья – это сделки с вновь построенными или строящимися домами, коттеджами, с квартирами и комнатами, продающимися в домах-новостройках, которые могут быть уже построены и сданы в эксплуатацию, но еще не заселены, а могут еще находиться в процессе строительства. Причем стадия готовности дома может быть самая различная: от завершения отделочных работ на уже построенном объекте до получения разрешения на строительство. Преимуществом первичного рынка являются возможность рассрочки платежа при покупке жилья и относительно низкие цены. Они в зависимости от стадии строительства могут быть ниже на 20–40 %.

Важным сегментом первичного рынка является возможность строительства собственного дома или коттеджа, приобретения жилья с использованием жилищных кооперативов.

На январь 2011 г. на территории Москвы и Подмосковья около 800 инвесторов осуществляют строительство жилья по более чем 2000 инвестиционным контрактам – сообщили в правительствах Москвы и Московской области.

Срок строительства типового дома от начала и до момента сдачи его в эксплуатацию небольшой – от 6 до 10 месяцев. Дома по индивидуальным проектам строятся 14–18 месяцев.

Вторичный рынок – это сделки с уже построенными жилыми помещениями (домами, квартирами, комнатами, коттеджами и т. д.),

зарегистрированными в установленном порядке и выставленными на продажу Срок их эксплуатации может различаться очень значительно: от минимального до десятилетий, а иногда и столетий. Естественно, за период эксплуатации они не помолодели и, как правило, сменили не одного хозяина.

Ежегодно в Российской Федерации выставляются на продажу и меняют собственников около 100 тыс. жилых помещений.

Рынок жилья в России очень молод, ему всего около 20 лет. За эти очень непростые годы в стране было принято новое жилищное, земельное и гражданское законодательство, сложились новые экономические отношения, началась свободная покупка и продажа жилья, установились правила работы в «квартирном» секторе, определились компании, участвующие в инвестировании строительства, и целый ряд других новаций.

Становление рынка происходило и до сих пор происходит очень непросто: изменяется законодательство, пересматриваются правила игры, систематически осуществляется «генеральная чистка» застройщиков, происходят значительные структурные перемены на строительном рынке и т. д. Естественно, в условиях непредсказуемых перемен мнения экспертов порой диаметрально противоположны: одни считают, что цены на жилье повысятся, другие – что резко упадут. Это дезориентирует и застройщиков, и самих потребителей.

Ввиду катастрофической нехватки пригодного жилья цены взлетели на немыслимую высоту. В условиях жесточайшего дефицита жилья действует так называемый «рынок продавца»: когда цены и условия продажи диктует продавец.

К счастью, отношение к жилищной проблеме постепенно меняется и у власти пришло понимание того, что рост цен на жилье – это не «результат заговора строительных корпораций», не следствие слабого развития ипотеки, а итог нехватки реальных квадратных метров и высокого платежеспособного спроса, в результате чего спрос в несколько раз превысил предложение. Власти поняли, что необходимо новое жилье, его нужно строить и строить много.

Однако увеличение объемов строительства нового жилья – процесс достаточно инерционный, насыщение рынка жилья произойдет не сразу, это дело не близкой перспективы, а пока нам придется жить и работать в условиях современного рынка с его уже сложившимся соотношением спроса и предложения и высокими ценами.

Российский рынок недвижимости остается очень опасным. Затратив значительные средства на приобретение объекта недвижимости (квартиры, коттеджа, земельного участка), покупатель часто испытывает чувство тревоги и беспокойства за свою собственность, и не без причин:

? на первичном рынке – десятки тысяч обманутых вкладчиков;

? на вторичном рынке права на приобретенную вами недвижимость могут оказаться у третьих лиц, не выявленных на этапе экспертизы объекта купли-продажи, и покупка недвижимости может привести к затяжному судебному процессу с весьма неясным исходом, а в худшем случае – к потере квартиры или денег.

Суд вправе аннулировать сделку, даже если все эти неприятности возникли не с той квартирой, которую купили вы, а с той, в которую перебрался ваш партнер по сделке, или проблемы возникли в предыдущих сделках с квартирой, к которой ни вы, ни продавец не имели никакого отношения.

Подобно живому организму, рынок недвижимости развивается, постоянно совершенствуется его законодательная база, определяющая правила игры в этой области. Корректировка действующих законов, выход в свет новых нормативных правовых актов – все это в идеале делается для того, чтобы подвести к жизненным реалиям юридическую базу, зачастую не учитывающую истинного положения дел.