Компенсация добросовестным приобретателям

Компенсация добросовестным приобретателям

Собственность (квартира, комната, земельный участок и др.) может быть изъята у добросовестного приобретателя без соответствующей компенсации, о чем говорит ст. 302 ГК.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК).

Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК).

Чтобы защитить права добросовестных приобретателей, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был дополнен ст. 31.1, предусматривающей компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Однако получить указанную компенсацию очень непросто. Практика показывает, что суды неохотно принимают решения о признании потерпевших добросовестными приобретателями и пользуются любым поводом, чтобы поставить под сомнение их честные намерения.

То, что на взгляд обывателя кажется совершенно несущественным, для суда может стать веским аргументом за или против добросовестности данного приобретателя.

Например, уплата налогов. Если человек заплатил налоги за совершенную сделку по приобретению квартиры и указал в договоре купли-продажи рыночную стоимость квартиры, то он – добросовестный приобретатель. Если стоимость приобретенной квартиры указана в пределах 1 млн руб., но при этом приложена расписка на рыночную стоимость, то это указывает на сокрытие налогов, здесь уже добросовестность окажется под большим сомнением.

Конечно, то, что в законодательстве есть такая норма, уже хорошо: она дает шанс. Однако лучше не создавать ситуацию, в которой этот шанс придется использовать. Добросовестность в сфере купли-продажи, в том числе недвижимости, будет слагаться из того, насколько честно будут выполнять свои обязанности покупатель и продавец. Требования добросовестности и разумности касаются всех.