1.1. Предоставление жилых помещений по договору социального найма
1.1. Предоставление жилых помещений по договору социального найма
Договор социального найма жилого помещения – это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Как известно, договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения. Определение, которого содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной статье по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как видно из приведенного определения, договор социального найма жилого помещения основывается на положениях ст. 671 ГК РФ.
Правовое регулирование отношений вытекающих из договора социального найма жилых помещений осуществляется ЖК РФ, а также рядом статей ГК РФ – в частности, ст. ст. 671, 673–688 ГК РФ. В соответствии с формулировкой, которая дается в ст. 673 ГК РФ, договор социального найма жилого помещения это гражданско-правовое соглашение, по которому помещения предоставляются гражданам из государственного и муниципального жилищного фонда. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Новый ЖК РФ достаточно подробно регламентирует правоотношения, которые возникают посредствам заключения договора социального найма жилого помещения.
Предметом данного договора является жилое помещение. Следует учитывать, что не всякое помещение может быть признано таковым. Для того чтобы помещение приобрело статус жилого, необходимо соблюдение ряда условий, установленных в законе. Жилищный кодекс РФ в ст. 15 устанавливает, что жилое помещение является объектом жилищных прав. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ)).
Фактор пригодности определяется исходя из положений, которые устанавливаются санитарно-эпидемиологическими нормами и различными техническими правилами. Указанные положение и нормы содержатся в таких правовых актах, как: Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.), Постановление Правительства РФ № 554 от 24 июля 2000 г. «Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании», Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», и других нормативных правовых актах. Жилое помещение признается в качестве такового в порядке, установленном Правительством РФ. При несоблюдении процедурной стороны либо при отсутствии одного из условий, указанных в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, помещение может быть признано непригодным для проживания. По правилам ч. 5 ст. 15 ЖК РФ определяется общая площадь жилого помещения. Это положение имеет немаловажное значение, поскольку от площади жилого помещения напрямую зависят такие факторы, как оплата коммунальных услуг, цена договора и т. д. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).
Впервые в законодательстве четко зафиксирован перечень жилых помещений. И именно Жилищный кодекс выделяет следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом (жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.);
2) часть жилого дома;
3) квартира (квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.);
4) часть квартиры;
5) комната (комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 62 ЖК РФ самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Такое положение оправдано в силу того, что помещения вспомогательного использования, общее имущество в многоквартирном доме, неизолированное жилое помещение непригодны для проживания.
Предметом договора социального найма является не всякое жилое помещение, а только то, которое входит в состав жилищного фонда РФ. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Составными частями жилищного фонда РФ являются государственный и муниципальный фонд. Жилищное законодательство предусматривает классификацию жилищных фондов по разным основаниям. Так, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).
Таким образом, для определения предмета договора социального найма необходимо учитывать все вышеперечисленные правила и положения.
Субъективный состав договора социального найма определяется ЖК РФ. Сторонами договора социального найма являются наниматель и наймодавец. На стороне нанимателя могут быть только индивидуальные субъекты, т. е. физическое лицо, которое признается малоимущим, а также иные категории граждан, установленные законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда). Нанимателем по данному договору может быть только гражданин РФ.
Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (ч. 5 ст. 49 ЖК РФ).
Как отмечалось выше, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ст. 671 ГК РФ).
Наймодателем по договору социального найма является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда, т. е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице уполномоченных на то органов государственной власти и местного самоуправления.
Форма договора социального найма является следующим условием, на которое следует обратить внимание. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ГК РФ).
Если ранее единственным основанием для вселения в жилое помещение являлся ордер, выдаваемый на основании решения государственного органа, то согласно ЖК РФ при предоставлении жилого помещения обязательно заключение договора найма жилого помещения.
Договор социального найма не подлежит регистрации в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязанность по регистрации договора не установлена ни ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости), ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Дабы облегчить процедуру составления такого вида договоров, Правительство РФ утверждает типовую форму договора социального найма. Данным договором устанавливается, что наймодатель передает нанимателю и членам его семьи (если таковые имеются) конкретное жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, в бессрочное владение и пользование. Кроме того, в договоре определяются права и обязанности сторон, порядок его изменения, расторжения и прекращения. Вместе с тем следует отметить, что типовой договор не является обязательным для использования его сторонами. Наймодатель имеет право вносить в договор, который он предлагает для заключения гражданам, изменения и дополнения, которые не могут ухудшать положения нанимателя по сравнению с правилами, установленными ЖК РФ и законодательством РФ. Наниматель же не может менять условия договора по своему усмотрению, так как права и обязанности сторон по договору должны быть одинаковы для всех лиц, заключающих его. Разработка типового договора продиктована тем, что договор социального найма имеет весьма широкое применение на практике.
Типовой договор социального найма жилого помещения
(утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315)
№ __________
_______________ (наименование муниципального образования) «__» _______ 200_ г. (дата, месяц, год)
____________________ (наименование уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица), действующий от имени собственника жилого помещения _______________ (указать собственника: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) на основании _______________ (наименование уполномочивающего документа) от _____ г. № ___, именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин (-ка) _______________ (фамилия, имя, отчество), именуемый в дальнейшем Наниматель, – с другой, на основании решения о предоставлении жилого помещения от _______ г. №___ заключили настоящий договор о нижеследующем.
I. Предмет договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в ___________ (государственной, муниципальной – нужное указать) собственности, состоящее из ________ комнат(ы) в __________ квартире (доме) общей площадью ___ кв. м, в том числе жилой ___ кв. м, по адресу: _______ дом № __, корпус № __, квартира № __, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг: _______________(электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление), в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, – нужное указать).
2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.
3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи:
1. __________ (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем);
2. __________ (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем);
3. __________ (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем);
II. Обязанности сторон
4. Наниматель обязан:
1) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);
2) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
3) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
4) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
5) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
6) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;
7) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
8) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;
9) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
10) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
11) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;
12) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
13) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.
5. Наймодатель обязан:
1) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;
4) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
5) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
7) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
8) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
9) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;
10) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
11) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;
12) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
III. Права сторон
6. Наниматель вправе:
1) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
2) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;
3) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
4) требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;
5) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;
6) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;
7) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.
7. Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.
8. Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;
3) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.
IV. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора
9. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.
10. При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое местожительство настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.
11. По требованию Наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
1) при использовании Нанимателем жилого помещения не по назначению;
2) при разрушении или повреждении жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) при невнесении Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.
12. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных ЖК РФ.
V. Прочие условия
13. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
14. Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой – у Нанимателя.
Наймодатель ___________ (подпись)
Наниматель __________ (подпись)
М. П.[3]
Данный образец следует использовать сторонам при заключении таких типов договоров.
Однако очевидно, что одного составления письменного договора в данном случае будет недостаточно. Поэтому для лиц, которые желают получить жилое помещение из государственного и муниципального фонда, необходимо первоначально получить решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Предоставление жилья таким категориям граждан, как малоимущие, нашло свое законодательное закрепление. А именно, в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ устанавливается, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилье, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату. Глава 7 ЖК РФ, посвященная порядку предоставления жилья из социального фонда, основана на данном положении. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ). В соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации. Таким образом, на стороне нанимателя в договоре социального найма жилого помещения могут быть только граждане РФ, которые признаны в соответствии с законом малоимущими, а также иные граждане, которые являются нуждающимися в предоставлении жилья.
Жилищный кодекс РФ подробно регламентирует основания признания гражданина нуждающимся в предоставлении жилья из социального фонда. Такими гражданами признаются:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ст. 51 ЖК РФ).
Одного признания гражданина в качестве нуждающегося предоставлении социального жилья недостаточно для его получения. Необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях. При наличии основания для принятия на учет (ст. 49 ЖК РФ) лицу следует обратиться в соответствующий орган, который осуществляет данную деятельность. Право приема граждан на учет для получения жилья из социального фонда предоставлено органу местного самоуправления.
На практике встречаются ситуации, когда гражданин имеет не одно, а несколько оснований приема его на учет (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории). В такой ситуации законодатель предлагает по своему выбору принятие на учет граждан: либо по одному из этих оснований или по всем основаниям (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ). Основанием для принятия на учет является заявление гражданина, которое должно быть подано по его местожительству. За недееспособных лиц данное заявление подается их законными представителями.
В качестве исключения законодатель предусматривает случаи, когда заявление может быть подано не по местожительству соответствующего лица. Данные случаи строго регламентированы в законе. Согласно ч. 4 ст. 52 ЖК РФ с заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. Решение о принятии либо об отказе в принятии на учет данного лица должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи заявления (ст. 52 ЖК РФ). В компетенцию органа, осуществляющего принятие решения, входит информирование соответствующего лица в течение 3 дней со дня, когда данное решение было принято, о принятии либо об отказе в принятии данного решения. В случае положительного результата лицу выдается документ, подтверждающий его принятие на учет.
Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ).
Орган, осуществляющий прием граждан на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилья из социального фонда или малоимущих, имеет право на отказ в приеме на учет по следующим основаниям:
1) не представлены вышеуказанные документы;
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3) не истек предусмотренный ЖК РФ срок, а именно 30 дней.
Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, на основании которых было отказано. Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке (ст. 54 ЖК РФ).
Предоставления жилья указанным категориям граждан осуществляется в порядке очередности, определяемой по дате подачи заявления. Исключения из данного положения законодатель предусматривает для:
1) граждан, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне (ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).
Данные граждане имеют право на получение жилья, минуя порядок очередности.
Решение о принятии лица на учет, которое принимается соответствующим органом, является основанием для заключения договора социального найма.
Общая площадь помещения, которое будет предоставлено по договору, определяется с учетом законных интересов граждан, которые будут проживать в нем, а также исходя из положения о норме предоставления жилья. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» (с изм. и доп. от 16 декабря 2006 г.) установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м общей площади жилья на 1 гражданина… Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом (ст. 50 ЖК РФ).
В ст. 60 ЖК РФ устанавливается, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ подробно раскрывает права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя.
Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанности наймодателя:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма регламентированы в ст. 68 ЖК РФ. А именно, наниматель имеет право:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ)
Новеллой Жилищного кодекса РФ является четкое закрепление прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения… Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ст. 69 ЖК РФ).
Статья 76 ЖК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях (ст. 76 ЖК РФ). Поскольку для заключения договора поднайма требуется составление отдельного, правильно оформленного документа, законодатель в ст. 77 ЖК РФ устанавливает, что «договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами». В связи со строгой индивидуализацией договора поднайма жилого помещения вопрос оплаты такого жилья является весьма актуальным. Так, согласно ст. 76 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
Следует обратить внимание на ряд особенностей, которые касаются прекращения и расторжения договора поднайма жилого помещения по договору социального найма. Прекращение и расторжение такого договора напрямую связано с действием основного договора, а именно договора социального найма жилого помещения. Согласно ст. 79 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за 3 месяца (ст. 79 ЖК РФ).
Законодатель предусматривает ответственность наймодателя и нанимателя за неисполнение обязанностей, вытекающих из договора. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Ответственность нанимателя в соответствии со ст. 68 ЖК РФ возникает при исполнении обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.