9.1. Земли сельскохозяйственного назначения

We use cookies. Read the Privacy and Cookie Policy

9.1. Земли сельскохозяйственного назначения

Если гражданин решит продать земельный участок, на котором расположено его приусадебное хозяйство, будут ли действовать ограничения, установленные законом в отношении оборота земель сельскохозяйственного назначения?

В данном случае ограничения, установленные законом для земель сельскохозяйственного назначения, не действуют. При разрешении подобного рода вопросов всегда следует иметь в виду, что, во-первых, не все земли, используемые в сельскохозяйственных целях, входят в категорию земель сельскохозяйственного назначения и, во-вторых, что Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим подробнее оба эти обстоятельства.

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границей населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Используемые в сельскохозяйственных целях участки, находящиеся в пределах городской черты, черты поселков и сельских населенных пунктов, входят в состав земель населенных пунктов. Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования. Это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения; они используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. Такие земельные участки занимают, например, расположенные в городах тепличные и иные аграрные производства, а также личные подсобные хозяйства граждан в сельских, поселковых населенных пунктах.

Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: участки, предоставляемые гражданам для сенокошения и пастьбы скота, служебные земельные наделы, предоставляемые работникам лесного хозяйства для ведения подсобного хозяйства. На них распространяется правовой режим соответствующей категории земель.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены упомянутым выше Федеральным законом. Однако действие этого Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениям (абз. 2 п. 1 ст. 1). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

Таким образом, земельные участки, используемые под личные подсобные хозяйства, могут отчуждаться без использования особых процедур, установленных законодательством для иных земель сельскохозяйственного назначения.

Е. М.

Какие особенности установлены законом по отношению к распоряжению земельными участками фермерских хозяйств?

Земельный кодекс РФ никаких особенностей земельных отношений с участием крестьянских (фермерских) хозяйств не устанавливает. Имущественные, в том числе земельные, отношения крестьянских хозяйств регулирует Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и частично Гражданский кодекс РФ.

Согласно названному Федеральному закону земельный участок может входить в состав имущества фермерского хозяйства (перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, устанавливается членами хозяйства по взаимному согласию). Как правило, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное, т. е. члены крестьянского хозяйства могут договориться и о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности. В этом случае доли членов фермерского хозяйства устанавливаются также соглашением между ними.

Вообще соглашение, о котором идет речь, — новое явление в законодательстве о крестьянских (фермерских) хозяйствах. До принятия вышеуказанного Федерального закона такого письменного соглашения при создании фермерского хозяйства не требовалось. Поэтому в ныне существующих хозяйствах данного документа нет, а между тем его наличие позволило бы избежать многих правовых проблем. Поэтому было бы правильно в фермерских хозяйствах обсудить и разработать соответствующие соглашения.

Соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства, определяется порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе земельным участком. В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства, т. е. если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах.

Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства, например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка (например о том, кому конкретно какой будет выделен участок на местности в счет его доли), спор рассматривается в суде.

При выходе одного из членов крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае также доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.

По соглашению между членами крестьянского хозяйства часть земельного участка крестьянского хозяйства может быть на общих основаниях, установленных законом, продана, обменена, сдана в аренду и т. д.

Каждый член крестьянского хозяйства может также завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако, в соответствии со ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.

Если же после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства это хозяйство прекращается (в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства), а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по общим правилам.

Е. М.

В каком порядке предоставляются земельные участки крестьянским (фермерским) хозяйствам?

Земельные участки для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться из земель сельскохозяйственного назначения, а для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности крестьянского хозяйства, — и из земель иных категорий.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, установлен Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (ст. 12).

Граждане, заинтересованные в предоставлении указанных земельных участков, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление, в котором должны быть указаны:

1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

4) срок аренды земельных участков;

5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

6) предполагаемое местоположение земельных участков.

К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства (см. ответ на предыдущий вопрос).

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация в течение месяца с момента получения заявления (или обращения исполнительного органа государственной власти, если заявление подано туда) с учетом зонирования территорий обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает их. После этого в течение 14 дней исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ. Если будет принято решение об отказе в предоставлении земельного участка, его можно оспорить в судебном порядке.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение 7 дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Важная особенность установлена рассматриваемым Законом в отношении минимальных размеров земельных участков, предоставляемых для крестьянских хозяйств.

Как известно, п. 1 ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливаются законами субъектов РФ. А в соответствии с п. 7 ст. 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.

Е. М.

В каком порядке предоставляются земельные участки гражданам, которые решили создать садоводческое, огородническое, дачное объединение?

В соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[34] могут быть созданы садоводческие, огороднические или дачные: некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Их отличает главным образом форма собственности на имущество общего пользования, приобретенное тем или иным садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является совместной собственностью его членов (кроме средств специального фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве — находится в собственности такого кооператива или некоммерческого партнерства как юридического лица.

Отличаются и обязательственные отношения членов указанных некоммерческих объединений по отношению к объединению. Члены садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ и некоммерческих партнерств не отвечают по их обязательствам, товарищества и партнерства не отвечают по обязательствам своих членов. Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.

В таких объединениях имеются земли общего пользования, принадлежащие непосредственно объединению, остальные участки принадлежат на праве собственности или ином вещном праве гражданам — членам некоммерческого объединения, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Упоминавшийся выше Федеральный закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан 1998 г. достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления земли таким объединениям.

Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков.

Обязанность обеспечивать граждан земельными участками для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства лежит на органах местного самоуправления. Они определяют потребность в земельных участках для создания соответствующих объединений путем приема заявлений от граждан и составления списков желающих участвовать в таких объединениях. Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получил бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве), и предоставление еще одного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков.

Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта РФ, в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. После государственной регистрации этого объединения земельный участок ему предоставляется бесплатно первоначально в срочное пользование, а после утверждения проекта организации и застройки территории объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Причем при создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок.

Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.

Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.

В соответствии со ст. 15 рассматриваемого Федерального закона на территории муниципального образования могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других населенных пунктов, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

Е. М.

В каком порядке граждане могут приватизировать земельные участки, предоставленные им в садовых, огороднических и дачных объединениях?

Нормы об особенностях приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков закреплены в ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Установлено, что предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов. Участки могут предоставляться за плату или бесплатно — это определяется федеральными законами и законами субъектов РФ, однако земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в любом случае бесплатно.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3[35] в названный выше Закон внесены изменения, которыми введен упрощенный порядок оформления права собственности граждан на садовые, огородные и дачные участки. Теперь граждане, которым такие участки были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на них без принятия специального решения компетентного органа о предоставлении земельных участков в собственность.

В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в таком же порядке регистрируется право собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на садовый, огородный, дачный земельный участок является следующий документ:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к документу является кадастровый план соответствующего земельного участка. При этом государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в указанном выше документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка.

Истребование у гражданина дополнительных документов для государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается.

Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок только в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

До принятия Федерального закона «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» земельные участки, составляющие территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлялись непосредственно таким объединениям или организациям, при которых они создавались или организовывались, без оформления прав граждан, являющихся их членами, на занимаемые ими участки. В таких случаях гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:

удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. При этом основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является только установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

Е. М.

Можно ли получить земельный участок под строительство промышленного предприятия, если этот участок находится на землях сельскохозяйственного назначения?

Земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья должны использоваться только по целевому назначению и предоставление их для любых иных нужд нежелательно. Но поскольку в жизни возникают ситуации, когда перевода сельскохозяйственных земель в иные категории избежать нельзя, Земельный кодекс РФ (ст. 79) и Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[36] (ст. 7) устанавливают дифференцированный подход к возможности такого перевода в зависимости от качества и ценности угодий. Показатели качества основываются исключительно на данных земельного кадастра. Соответственно, выделяются сельскохозяйственные земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой ниже среднерайонного уровня, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья.

Установлено, что перевод любых земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, связанных с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий; с установлением или изменением черты населенных пунктов; с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

На земельных участках сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня, может осуществляться строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (линейных объектов), при условии размещения этих объектов вдоль дорог и границ полей севооборотов.

Земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, могут быть переведены в иную категорию земель в связи со строительством на них промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами, а также в связи с включением их в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.

Не допускается перевод в другую категорию земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям находится в компетенции субъектов РФ. В ЗК РФ указывается, что в утверждаемый субъектами РФ перечень таких угодий могут быть включены сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень.

Например, в Московской области в соответствии с Законом от 12 июня 2004 г. № 75/2004–03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области»[37] (п. 4 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:

сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень более чем на 10 %;

сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

Этим Законом установлено, что не допускается использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий не только для несельскохозяйственных нужд, но и для целей дачного строительства.

В любом случае при переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, согласно ст. 58 ЗК РФ, подлежат возмещению потери сельскохозяйственного производства. Они возмещаются в трехмесячный срок после принятия решения о таком переводе лицами, на основании ходатайства которых данное решение было принято. При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством РФ методики.

Е. М.

Что такое фонд перераспределения земель, для чего он создается и какие участки включаются в его состав?

Можно ли получить земельный участок из этого фонда для ведения крестьянского хозяйства?

Фонд перераспределения земель создается именно для того, чтобы у государства имелись резервные земельные участки, которые можно было бы на тех или иных условиях предоставить как физическим, так и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота. Этот фонд формируется только из участков земель сельскохозяйственного назначения, по тем или иным причинам оказавшихся свободными. В статье 80 ЗК РФ перечислены случаи, когда земельный участок поступает в данный фонд:

1) добровольный отказ от земельного участка (ст. 55 ЗК РФ). При добровольном отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается ст. 225 ГК РФ; при добровольном отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляет государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления — собственник земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства. Как известно, отношения, связанные с переходом земельных участков государству по наследству, регулируются в соответствии с нормами части третьей ГК РФ. Наследование осуществляется по закону и по завещанию; наследование по закону имеет место, поскольку оно не изменено завещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству;

3) принудительное изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие земельного участка возможно по нескольким основаниям. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, указанным в ст. 49 ЗК РФ. При этом у собственника земли такое изъятие осуществляется путем выкупа (ст. 279–282 ГК РФ). Без какой-либо компенсации осуществляется конфискация по решению суда земельного участка у собственника как санкция за совершение уголовного преступления или за умышленное систематическое совершение земельных правонарушений (ст. 50 ЗК РФ), а также принудительное лишение прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования или использования не в соответствии с его назначением (ст. 284–287 ГК РФ, ст. 54 ЗК РФ).

Таким образом, сельскохозяйственные земли, временно выпавшие из оборота, не переходят в фонд запаса и целевое назначение их не меняется. В дальнейшем они предоставляются для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целях в соответствии со ст. 78 ЗК РФ гражданам, хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям; некоммерческим организациям, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям; казачьим обществам; учебным, опытным, опытно-производственным подразделениям научно-исследовательских и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Следует отметить, что фонды перераспределения существовали и до принятия нового ЗК РФ, но их статус несколько отличался от нынешнего. Создание фондов перераспределения впервые было предусмотрено Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», которым предписывалось включить в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам сельскохозяйственных предприятий. Местные администрации обязывались организовывать продажу земель фонда по конкурсу и передачу их в аренду с правом последующего выкупа.

Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено (п. 11 ст. 3), что с момента вступления Земельного кодекса в силу в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на дату вступления Кодекса в силу в фондах перераспределения земель, образованных в соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».

В соответствии со ст. 19 ЗК РФ не переданные в частную собственность земельные участки государственного фонда перераспределения земель могут находиться в собственности субъектов РФ.

Законом (п. 4 ст. 80 ЗК РФ) закреплена норма об общедоступности сведений о наличии земель в фонде перераспределения. Это очень важно, т. к. в соответствии с этими сведениями граждане решают вопросы о создании новых садоводческих товариществ, возможности получения участка для личного подсобного хозяйства; сельскохозяйственные коммерческие организации и фермеры — о покупке дополнительных участков у государства. При этом имеют значение расположение и качество имеющихся в фонде участков. Поэтому, хотя конкретный порядок применения данной нормы будет установлен законодательством, можно сделать вывод, что местные землеустроительные органы обязаны предъявлять соответствующие данные всем заинтересованным лицам, а также публиковать в местной прессе сведения о поступающих в фонд и предоставляемых из фонда землях.

Е. М.

В каком порядке вносится земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственной организации? Может ли участник такой организации при выходе из нее получить этот участок обратно?

В сельском хозяйстве действуют различные виды коммерческих организаций: акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, полные товарищества, товарищества на вере, сельскохозяйственные кооперативы. Имущество любой коммерческой организации создается первоначально в основном за счет вкладов их учредителей (участников, членов). При этом вкладом могут быть как деньги, так и ценные бумаги, вещи, в том числе земельные участки, имущественные права (или иные права, имеющие денежную оценку). Внесение вкладов в порядке, размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены учредительными документами, является основной обязанностью участника, члена сельскохозяйственной коммерческой организации. Подавляющее большинство ныне существующих коммерческих организаций в сельском хозяйстве создавалось в период массовой реорганизации колхозов и совхозов. При этом бывшие работники этих колхозов и совхозов, вступая в новое хозяйство, вносили полученные ими в результате реформирования прежнего хозяйства имущественные и земельные паи в уставные капиталы (паевые фонды) вновь создаваемой организации. В настоящее время процесс реорганизации окончен. Поэтому сейчас встречаются в основном ситуации, когда гражданин (который, например, приобрел или получил по наследству земельный участок или земельную долю и переехал жить и работать на село) вступает в уже действующую сельскохозяйственную организацию или несколько фермеров решают объединиться и создать кооператив или товарищество для совместной деятельности.

В любом случае гражданин, вступающий в число участников хозяйственного общества, товарищества или членов сельскохозяйственного кооператива, может внести в качестве вклада (в кооперативе — вступительного взноса) свой земельный участок или земельную долю. Следует иметь в виду, что в коммерческих организациях имеются и работники, не являющиеся участниками, членами данной организации. Они работают по трудовому договору, имущественных взносов не делают, но и не имеют права на получение части прибыли организации и участие в управлении ее делами.

Так, участник полного товарищества к моменту регистрации товарищества обязан внести не менее половины своего вклада, а остальную часть — в сроки, установленные учредительным договором. При невыполнении этой обязанности участник должен уплатить товариществу 10 % годовых с невнесенной части вклада и возместить причиненные убытки (учредительным договором могут быть установлены иные последствия).

В отношении участников акционерного общества в п. 2 ст. 99 ГК РФ специально указано, что не допускается освобождение акционера от оплаты акций общества (в том числе освобождение его от этой обязанности путем зачета требований к обществу). Акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества, при этом не менее 50 % уставного капитала общества должно быть оплачено к моменту его регистрации, а оставшаяся часть — в течение года с момента его регистрации. Аналогичная норма есть и в отношении обществ с ограниченной ответственностью (ст. 90 ГК РФ).

В сельскохозяйственном кооперативе размер обязательного паевого взноса устанавливается при образовании кооператива на организационном собрании. При этом в производственном кооперативе обязательные паевые взносы устанавливаются в равных размерах, а в потребительском — пропорционально предполагаемому объему участия члена кооператива в хозяйственной деятельности данного кооператива. Обязательный взнос можно вносить и частями, но к моменту государственной регистрации кооператива каждый его член должен внести: в производственном кооперативе — не менее 10 %, в потребительском кооперативе — не менее 25 % от обязательного паевого взноса, а остальную часть — в производственном кооперативе в течение года, в потребительском — в сроки, предусмотренные его уставом. Для тех, кто вступает в члены сельскохозяйственного кооператива уже после государственной регистрации, порядок и сроки уплаты обязательного паевого взноса устанавливаются в уставе кооператива. В частности, в случаях, предусмотренных уставом, кооператив может выделять вновь вступающим членам кредиты для оплаты обязательного паевого взноса.

Члены кооператива могут вносить и дополнительные паевые взносы на условиях, которые должны быть специально оговорены в уставе. Если внесение обязательного паевого взноса дает право голоса, право на участие в деятельности кооператива, на пользование его услугами и льготами, на получение кооперативных выплат, то по дополнительному взносу, внесенному членом кооператива по своему желанию, он получает дивиденды.

Порядок осуществления денежной оценки имущественного вклада, в том числе земельного участка, определяется нормативными актами, закрепляющими правовой статус данного вида юридического лица. Так, в Федеральном законе от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» подробно определен порядок денежной оценки неденежных вкладов в уставный капитал общества, вносимых участниками общества и принимаемыми в общество третьими лицами (п. 2 ст. 15), а также установлен порядок передачи в уставный фонд права пользования имуществом (п. 3, 4 ст. 15).

В сельскохозяйственных кооперативах в случае внесения в счет паевого взноса земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке.

Все коммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, по действующему законодательству являются собственниками своего имущества. Участники же хозяйственных обществ и товариществ, производственных и потребительских кооперативов имеют лишь обязательственные права в отношении имущества названных юридических лиц (т. е. имеют право получать часть прибыли в соответствии с размером внесенного ими вклада и при выходе из состава участников — стоимость этого вклада). Таким образом, доля в капитале общества, товарищества, пай в кооперативе — это условная величина, которая определяет право участника требовать выплат в определенном размере доходов, дивидендов, получить часть имущества в случае ликвидации общества, товарищества и т. д. Не следует путать такие доли с земельными долями и имущественными паями в реорганизованных сельскохозяйственных предприятиях.

Таким образом, любое имущество (в том числе земельный участок, земельная доля), внесенное в уставный фонд коммерческой организации, переходит в собственность этой организации. Но сказанное не означает, что не существует возможностей получения обратно земельного участка или земельной доли. В некоторых видах коммерческих организаций такая возможность предусмотрена.

Так, в полном товариществе в соответствии со ст. 77 ГК РФ выбывающему из товарищества участнику имущество, соответствующее его доле в складочном капитале, может быть выдано в натуре.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» доля участника ООО переходит к обществу с момента подачи заявления о выходе из него, и общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли либо с его согласия выдать в натуре имущество такой же стоимости.

Таким образом, поскольку в названных формированиях в принципе возможна выдача имущества в натуре, то можно установить в уставе сельскохозяйственного ООО или товарищества обязательность возврата земли при выходе из общества, товарищества — или в любом случае, или только для целей создания крестьянского хозяйства.

В сельскохозяйственных кооперативах, согласно Федеральному закону от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», возврат земельных участков (долей) при выходе из членов кооператива может быть предусмотрен уставом. В обязательном порядке выходящему члену кооператива возвращается только стоимость его паевого взноса (или выдается имущество, соответствующее этой стоимости). Приращенный пай выплачивается в том же порядке, в каком он погашается остальным членам кооператива.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.