Принципы инвестирования

1. Глаза для того, чтобы смотреть

Инвесторы, которые живут в Лондоне или Москве, и хотят инвестировать в других городах, всегда получают от меня одинаковый совет – съездите и посмотрите своими глазами, а также пробейте застройщика (или попросите консультанта сделать это для вас). В Лондоне новые компании создаются и ликвидируются очень быстро, так как здесь проекты возникают стихийно и самое главное это правильно оформить сделку (хотя, естесственно, надо проверять и застройщиков и партнеров). Опять прорекламирую свой детектив «Три правила войны» – в книге описаны реальные случаи «кидалова» инвесторов. В глубинке позиция покупателя намного сильнее – так что можно и нужно выбирать застройщика с лучшей репутацией.

2. Мозги для того, чтобы думать

Еще один принцип работает как и в Лондоне, так и в провинции – хорошие сделки не залеживаются и действовать надо быстро. Лучше всего (и везде) покупать недвижимость ниже рыночной цены, с хорошим доходом и уже построенную (а иногда с уже живущим квартиросъемщиком). В моей базе есть фирмы, которые предлагают такую недвижимость со всеми этими компонентами, но тогда надо действовать быстро – чем лучше сделка, тем быстрее она уходит с рынка.

Реальный пример. Один раз мне предложили шикарный таун хаус в районе Баттерси с 20% скидкой. Реальные цифры были такие – 2,15 миллиона фунтов за пяти-спальный дом в шикарной локации. Реальная цена дома – 2,7 миллиона. Это реально было предложение века – не только это были новые, с иголочки дома, но и рост в этом Лондонском районе составляет в среднем 15—20%. Эта недвижимость ушла за два часа, ибо пол миллиона на дороге слишком долго не валяется.

3. Уши для того, чтобы слышать.

Возвращаясь к лондонской теме – в Лондоне мои клиенты преимущественно покупают недвижимость или для себя, или для спекулаций (это еще назвается flipping), а также участвуют в проектах. На счет спекуляций – осторожнее. Сейчас это стало не таким уж хорошим бизнесом, как это было еще несколько лет назад, когда спекулировали всем и вся, особенно проектами в стройке. Прочитайте статью, как неудачно может закончиться спекуляция на примере проекта в том же Баттерси:

City A.M. 4 марта 2016. Kasmira Jefford

Battersea panic stations: Investors flee luxury scheme as up to ?2m is knocked off some asking prices. More than 50 luxury flats on sale at London’s iconic Battersea Power Station have had their prices slashed since January, with some seeing discounts as large as 38 per cent in a sign that wealthy foreign investors are scrambling to desert the scheme. The news adds to fears that demand for prime homes in the capital is waning as the chancellor’s reforms to stamp duty and capital gains tax, coupled with the collapse in oil prices and falling Asian currencies, are leaving overseas buyers out of pocket.

Property firm Propcision has found that 197 properties have been listed for resale by the developer’s in-house agency, Battersea Power Station Estates, since last year. Around half the properties have had a price reduction at some point since the start of the listing with 76 of those units being reduced since the third quarter of last year.

Mike Prew, analyst at Jefferies, told City A.M.: «Middle Eastern and Far Eastern buyers are operating in economies that are driven by commodity prices, so they have reduced purchasing power – both on an individual basis in terms of buying residential property and on a corporate basis where the sovereign wealth funds can’t afford to spend as much money.»

A four bedroom townhouse on the site was listed in July last year for ?6m, but was reduced to ?4m in January – a decline of 38 per cent. Another one bedroom flat in the Fladgate building has had its price cut four times since it listed in April last year for ?850,000, and is now on the market for ?600,000. To compound matters, property agents JLL this week cut their growth forecasts for luxury new-builds, which they say won’t begin to recover until 2018. The company expects prices to fall by three per cent in 2016. Analysts at Morgan Stanley also warned that prices of luxury new homes could fall by as much as 10 to 20 per cent on the back of weak demand and increasing supply. Kieran Chalker, a property agent for the Nine Elms area at Garton Jones said: «It’s not just relevant to Nine Elms, it’s relevant to new build schemes across the city.»