2.2. Купля-продажа жилого помещения

2.2. Купля-продажа жилого помещения

Одним из оснований приобретения в собственность жилого помещения является договор купли-продажи. Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами параграфа 8 гл. 30 ГК РФ «Продажа предприятия». Правовая регламентация данных правовых отношений осуществляется на основе Гражданского кодекса РФ. Глава 30 ГК РФ регламентирует общие положения, относящиеся к купле-продаже. В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи является самым распространенным соглашением между сторонами. В зависимости от предмета данного договора купля-продажа подразделяется на виды: розничная купля-продажа, купля-продажа предприятий, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение. Нас интересует купля-продажа жилых помещений, которая регулируется нормами о купле-продаже недвижимости. В параграфе 7 закрепляются положения о продаже недвижимости. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Сделки по купле-продаже недвижимости занимают доминирующее место среди операций по недвижимости. К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447–449 ГК РФ, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп. от 3 ноября 2006 г.). К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК РФ).

Субъективный состав не имеет каких-либо ограничений. Так, сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как граждане, так и юридические лица, следовательно, данные правила распространяются и на жилые помещения. В подавляющем большинстве случаев продавцом выступает собственник жилого помещения.

При оформлении правоотношений, в которые вступают стороны при данной сделке, возникают некоторые особенности. Договор купли-продажи недвижимости, а также жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Наряду с этим требованием законодатель предусматривает обязательное требование, а именно переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ). Регистрация договора купли-продажи жилого помещения осуществляется на основании Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 (с изм. и доп. от 24 декабря 2004 г.)). Согласно ст. 1 данной Инструкции: «Государственная регистрация договоров продажи и перехода прав осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“» (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.). Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изм. и доп. от 22 ноября 2006 г.) (далее – Правила ведения ЕГРП), и указанной Инструкцией.

Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

В соответствии со п. 4 Инструкции для государственной регистрации договора продажи в соответствии со ст. 16 и 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляются:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 16);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов). О размерах государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий см. главу 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 30 декабря 2006 г.);

3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 23 Правил ведения ЕГРП);

7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и местожительству (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17, п. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

Наряду с подробной регламентацией вышеуказанных положений Инструкция в разделе V раскрывает порядок регистрации договора продажи и перехода права. Так, согласно ст. 18 Инструкции представленные на государственную регистрацию договора продажи документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление). Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Если на основании договора продажи к покупателю переходят права, например, на жилой дом и на земельный участок, на котором находится данный жилой дом, то документы, представленные на государственную регистрацию перехода права на жилой дом, и документы, представленные на государственную регистрацию перехода права на земельный участок, на котором находится данный жилой дом (т. е. соответствующие заявления, документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права и т. д.), регистрируются в книге учета входящих документов под различными номерами (ст. 19 Инструкции). В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п. 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343 (с изм. и доп. от 24 декабря 2004 г.)).

Завершающим этапом данной процедуры согласно п. 23 Инструкции является удостоверение штампом регистрационной надписи на документах (приложение № 15 к Правилам ведения ЕГРП) на всех подлинных экземплярах договора. Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. № 226 (с изм. и доп. от 6 декабря 2006 г.). Следует отдельно отметить, что законодатель не предусматривает такого обязательного условия для данного вида договора, как нотариальное удостоверение договора. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона «О регистрации прав на недвижимость». С момента вступления в силу данного Закона нотариальная регистрация указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон. Но это не означает, что в законодательстве имеется запрет на нотариальную регистрацию договора. Поэтому при совместном желании сторон такая регистрация возможна.

Немаловажным условием для договора купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, является определение предмета договора. Поэтому в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Указанное положение полностью распространяется на жилые помещения, поэтому необходимо четко обозначить местонахождение помещения, его фактический адрес и другую сопутствующую информацию. Такое требование является весьма целесообразным в силу того, что на практике часто возникают проблемные ситуации, связанные с нечеткой фиксацией в договоре сведений о жилом помещении. Вследствие этого при отсутствии указанных данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Следующим условием, на которое необходимо обратить внимание при договорных отношениях по купле-продаже жилого помещения, – это цена договора. Правила, касающиеся цены договора купли-продажи недвижимости, нашли свое законодательное закрепление в ст. 555 ГК РФ А именно: договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги), не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Особое место среди специфических черт, относящихся к договору купли-продажи недвижимости, в том числе жилых помещений, имеет особый порядок передачи имущества. Так, согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Передача имущества связана с рядом юридический последствий как для продавца, так и для покупателя. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Следует учитывать, что купля-продажа жилых помещений имеет отдельное регулирование в гражданском законодательстве (за исключением общих положений о купле-продаже недвижимости). Законодатель указывает на следующие особенности:

1) существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Данное правило является выражением гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. ст. 672, 677 ГК РФ); поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК РФ); получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ); ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ). В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения;

2) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ). Данное положение существенно отличается от общих положений по купле-продаже недвижимости, где государственной регистрации подлежит не договор продажи, а переход права собственности к ее покупателю.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Обособленность правового регулирования купли-продажи жилых помещений также связана с тем, что жилое помещение может использоваться только в соответствии с его целевым назначением, а именно – для проживания граждан. Какое-либо произвольное изменение целевого режима по взаимному соглашению сторон не может быть осуществлено, поскольку это противоречит нормам законодательства.

В условиях сохраняющегося дефицита жилья и, можно сказать, «судьбоносной» для большинства граждан стоимости жилых помещений при совершении сделок, связанных с отчуждением жилья, должны учитываться не только интересы сторон, но и гарантии стабильности закрепленного в ст. 40 Конституции РФ права на жилище иных граждан, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им.[23]

Закон не требует согласия таких лиц на продажу жилого помещения (лишь отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, возможно не иначе как с согласия органа опеки и попечительства – ч. 4 ст. 292; п. 2 ст. 37 ГК РФ). Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не прекращает права пользования жилым помещением для лиц, имевших это право до отчуждения жилья (кроме самого собственника и членов его семьи, давших обязательство освободить жилое помещение после его продажи). Поэтому данное положение необходимо обязательно учитывать при рассмотрении подобных вопросов. В качестве таких лиц могут выступать наниматели, заключившие договор коммерческого найма жилого помещения с прежним собственником (ст. 675 ГК РФ), а также члены и бывшие члены семьи прежнего собственника, которые в обязательном порядке должны быть включены поименно в текст договора купли-продажи жилого помещения (ч. 1 ст. 558 ГК РФ). Эти гарантии сохраняются не только при продаже, но и при любом отчуждении жилого помещения (ч. 2 ст. 292 ГК). При этом не имеет значения, проживают такие лица в отчуждаемом жилом помещении с правом постоянного пользования или не проживают, но сохраняют право пользования им в силу закона. На практике нередко возникает ряд противоречий и спорных моментов, которые не могут быть решены по договоренности сторон. Поэтому при возникновении спора, связанного с невключением названных лиц в договор продажи с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением, суды обычно признавали договор недействительным с применением двусторонней реституции. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П[24] установил, что содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительной сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут применяться по отношению к добросовестному приобретателю.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что выделение в ГК РФ в отдельные нормы регулирования купли-продажи жилых помещений обусловлено рядом причин:

1) жилое помещение, являясь составной частью понятия «недвижимость», имеет ряд специфических черт, которые нуждаются в обособленном регулировании;

2) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, которая обладает признаками уникальности, единичности. Индивидуально-определенные вещи какой-либо замене, в отличие от вещей, определенных родовыми признаками, не подлежат. В этом и заключается специфика жилого помещения как предмета купли-продажи жилых помещений;

3) жилое помещение как предмет договора купли-продажи недвижимости имеет особое целевое назначение, которое вытекает из его сущности, в силу этого при правовом регулировании таких правоотношений законодатель предусматривает ряд ограничений;

4) в связи с прямым назначением такой вид недвижимости, как жилое помещение, требует определенного комплекса охранительных мер.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.