Договор ренты

Договор ренты

Рента, связанная с жилплощадью, предполагает содержание какого-то гражданина за счет другого гражданина, который в результате получает в собственность квартиру или домик, которыми владеет рентополучатель. То есть я могу взять на себя обязательство либо просто выплачивать определенную денежную сумму владельцу квадратных метров, либо полностью обеспечивать его продуктами, лекарствами и прочими необходимыми для жизни вещами вплоть до самой смерти, а то и взять своего благодетеля в семью и ухаживать за ним со всей заботой. Согласно статье 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Существует три вида такой ренты — постоянная рента, пожизненная рента и пожизненная рента с иждивением. Постоянная рента предполагает заключение договора о систематических выплатах владельцу жилья на протяжении того срока, в течение которого рентодатель полностью рассчитается с рентополучателем за стоимость квартиры (дома). Этот вид ренты предполагает только денежные выплаты (а также выполнение каких-то услуг или работ) и может переходить по наследству, если рентополучатель умер. Рассчитывается такая рента из минимального размера оплаты труда (МРОТа) и завершается полным расчетом между сторонами договора или выкупом ренты. По закону существует лишь одно ограничение на выкуп ренты — «невозможность осуществления этого права в течение жизни получателя ренты либо иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора». В то же время, если рентополучатель умер до погашения стоимости ренты, вы будете платить его наследникам и так — до истечения 30 лет. Есть над чем задуматься. Это своего рода покупка жилья в рассрочку и по рыночной стоимости.

Пожизненная рента распространяется только на время жизни рентополучателя. Она может быть ориентированной только на денежные выплаты. Но если рентополучатель указал в договоре право перехода получения ренты после его смерти к другим лицам, то расчет происходит примерно так же, как и при заключении договора постоянной ренты — до полной выплаты ренты.

Иногда в силу разных причин (но главная — отсутствие сразу крупной суммы денежных средств для покупки квартиры) между гражданами заключается договор пожизненной ренты с иждивением. По этому договору получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Под пожизненным содержанием подразумевается ежемесячная выплата лицам, переходящим на иждивение заключивших с ними договор людей, взамен на составление завещания, по которому квартира или иная недвижимость после их смерти переходит к этим людям.

Обычно при упоминании о таких договорах мы начинаем жалеть стариков, согласившихся стать рентополучателями («бедные, остались совсем одни на всем белом свете»), и не слишком ласково относимся к тем, кто вынужден был такой договор с ними заключить («как же, негодяи бессердечные, на чужом горе наживаются, не дадут старикам дожить до естественной смерти, заморят»). Зная, сколько существует случаев криминального присвоения недвижимости по подобным завещательным или дарственным договорам, как не всплакнуть над судьбой пенсионеров. Однако не все так просто. Некоторые представители старшего поколения умело манипулируют наивными покупателями комнат и квартир. Бабушки и дедушки осведомлены о статьях Гражданского кодекса РФ и свято их блюдут.

В Твери, например, по газетному объявлению молодая пара нашла старушку, обещавшую составить завещание таким образом, чтобы после ее смерти приватизированная двухкомнатная квартира перешла в их собственность, если они гарантирует ей заботу и уход до конца ее дней. В этом объявлении ищущая благодетелей бабушка указала, что она слаба и немощна и что ей уже перевалило за семьдесят пять. Поскольку пара была вполне состоятельной, то молодые люди решили, что они будут ухаживать за бабушкой. И не только получат по завещанию ее квартиру, но и помогут старому человеку достойно прожить последние годы жизни.

Когда они пришли знакомиться с бабушкой, та выглядела очень больной, очень несчастной. За свое завещание она попросила, чтобы каждый месяц ей выплачивали по двести долларов США, а также покупали лекарства, еду, необходимую одежду, оплачивали квартирные счета и вовремя делали ремонт. На эти условия наивные благодетели согласились. Они договорились, сколько будут выплачивать, их имена были внесены в завещание. Только больная бабушка, которая все время твердила, что час ее близок, с каждым их посещением становилась все требовательнее и требовательнее. То ее не устраивала купленная еда, то она считала, что молодые экономят на лекарствах — словом, вскоре они уже тихо сходили с ума от бабушкиных капризов. Но денег, чтобы купить собственное жилье сразу, у них не было. Так что прихоти старой перечницы они терпели два с половиной года.

В конце лета 2003 года пара попала в аварию, муж надолго потерял трудоспособность. Жене пришлось работать за двоих, чтобы содержать и его, и «чужую бабушку». Естественно, она уже не могла отдавать бабуле много сил, да и средств на содержание «божьего одуванчика» становилось все меньше. А потом… А потом вдруг эта самая бабушка заявила, что у нее нашлись более заботливые благодетели и что больше она в услугах этой пары не нуждается.

Когда несчастная женщина, только что лишенная честно заработанного наследства, с заявлением обратилась в милицию, сотрудники только засмеялись. Бабушку и ее деятельность на ниве дарения жилья они великолепно знали. Пара, попавшаяся на крючок мошенницы, была далеко не первой. Бабушка таким же методом уже покуражилась над тремя наивными благодетелями. И привлечь к ответственности старушку не может ни один суд: ей уже исполнилось гораздо больше семидесяти пяти лет. И для своего возраста она предприимчива, бодра и полна сил. К тому же доказать, как благодетели заботились о старухе, они не могут: все договоренности были устные. Официально заверенным было лишь завещание. Но к тому времени, как паре отказали от дома, старушка успела составить новое завещание, где имен прежних благодетелей нет и в помине.

Самым, конечно, большим ударом для отставных благодетелей была новость, что бабушка на самом деле совсем не одинокая и никому не нужная, а есть у нее два сына и дочь, а также внуки и правнуки. И даже при успешном исходе дела, то есть при выполнении воли покойной, на эту жилплощадь с успехом претендовала бы вся эта стая родственников.

В ГК РФ существует замечательная статья 179, которая гласит, что любая сделка может быть расторгнута по причинам ее совершения при стечении тяжелых обстоятельств для одной из сторон. Иными словами, если бабушка захочет сменить благодетелей, то никто ей препятствовать не может. Тем более что хитрая мошенница всегда может заявить, что на момент подписания договора ренты она находилась в затруднительном финансовом положении, была очень больна, плохо соображала, очень боялась, что «благодетели» ее убьют, а те, наглые, силой заставили ее поставить под документом подпись. И доказать, что бабушка была инициатором обмана, что именно она навязывалась в иждивенки, никто не сможет. Любой суд примет сторону несчастной бабули.

Самое большее, что в этом случае может быть присуждено отставным благодетелям, — это возвращение затраченных на старуху средств. Но кто их, эти средства, считал? Сколько я знаю, лишь немногие граждане требуют у опекаемых ими пенсионеров расписываться за каждую полученную ими сумму денег, покупку или услугу. А нет документа, нет и подтверждения. И говорит в суде иждивенка, что ей ничего не платили, во всем обманывали, мечтали только, чтобы она поскорее померла и отдала им квартиру. Были случаи, когда такие бабушки и дедушки «выдаивали» своих благодетелей пару лет, затем шли в суд и расторгали договор, а потом снова находили дураков, и так процесс повторялся по 7–10 раз.

Да и в том случае, если с бабушки назначат взыскать затраченную вами сумму, рассчитывать можно только на взыскание с пенсии, а это вряд ли больше чем 200–300 рублей в месяц. А недвижимость, на которую вы претендовали, все равно с торгов не пойдет, потому что по закону нельзя взыскивать сумму выплат с недвижимости.

Так что, если вы решаетесь взять на иждивение какую-то старушку, то для начала неплохо бы все об этой бабушке досконально выяснить. Не было ли у нее подобных историй, не заключала ли она уже каких-то договоров, на самом ли деле у нее нет никого из родных, является ли она правомочной собственницей той жилплощади, которую обещает вам передать. Затем вы должны очень грамотно составить сам договор (не завещание!), стараясь не упустить из вида ни единой мелочи (постесняетесь что-то указать — можете потом не размахивать руками и не ожидать, что суд примет ваши слова на веру).

В договоре пожизненной ренты с иждивением обязательно указываются порядок, сроки, частота и размеры выплат; оговаривается, какие расходы должны быть оплачены (питание, одежда, медицинское обслуживание), потому что благодетель не должен платить за то, чего нет в договоре, а иждивенец не имеет требовать того, о чем стороны не договорились.

Еще лучше, если вы будете действовать не самостоятельно, а в согласии со службами социальной защиты: так меньше вероятности, что бабушка окажется мошенницей, в соцслужбах аферисты и мошенники обычно известны. К тому же при подписании самого договора обязательно выясняйте у нотариуса все пункты, которые кажутся вам непонятными. Нередко старики-мошенники специально стараются составить текст так, чтобы можно было толковать какие-то пункты неоднозначно. А неоднозначность в толковании — это ступенька к проигранному делу.

Для заключения договора ренты (купли-продажи с пожизненным содержанием) необходимо личное присутствие договаривающихся сторон, их паспорта и справка БТИ. Договор заверяется нотариально. Для государственной регистрации договора необходимы:

• заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;

• договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);

• договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);

• передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);

• квитанция об оплате регистрационных сборов;

• справка БТИ.

Не уверены в будущих иждивенцах — не заключайте договоров. Лучше поищите способ приобрести недвижимость по обычному договору купли-продажи.

Запомните и еще одно: договор ренты рассчитан на длительное время, поэтому он требует по статье 587 ГК РФ обеспечения выполнения обязательств, и для этого имеются два способа: 1) обеспечение исполнения обязательств согласно статье 329 ГК РФ путем залога, удержания имущества должника, поручительства, банковской гарантии, задатка и т. п.; 2) обеспечение путем страхования (согласно статье 932 ГК РФ) в пользу рентополучателя.

Между прочим, договор ренты предполагает и передачу в ренту доли общей собственности, так что очень советую заботиться о престарелых родственниках, с которыми вы живете под одной крышей! Они ведь могут заключить такой договор и с совершенно посторонним вам человеком! А тогда… здравствуй, старая добрая коммуналка!

Данный текст является ознакомительным фрагментом.