1.4 Нарушение прав потребителей при строительстве жилья

1.4 Нарушение прав потребителей при строительстве жилья

Значительное число нарушений прав граждан допускается при строительстве жилья в многоквартирных домах. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.

Основные нарушения, допускаемые при строительстве жилья в многоквартирных домах. Помимо уже упоминавшихся нарушений, связанных с подменой понятий, заключением договора с названием и предметом несоответствующим характеру отношений, организациями, привлекающими денежные средства для строительства жилья в многоквартирных домах допускаются другие нарушения. Среди них наиболее распространенными являются:

• непредоставление информации об исполнителе (застройщике) – свидетельства о регистрации; разрешения на строительство; документов, подтверждающих право на земельный участок и др.;

• непредоставление информации об объекте строительства: отсутствие подробного описания квартиры; стоимости работы, сроке передачи построенной квартиры;

• включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Например, договором может быть предусмотрено, что передача построенной квартиры осуществляется после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании и др.

• нарушение срока передачи построенной квартиры, отсутствие в договоре условия о сроке ее передачи;

• заключение договоров организациями-посредниками не обладающими правами на их заключение и др.

При разрешении споров о защите прав потребителей необходимо иметь в виду, что условия договоров, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях (далее по тексту – КоАП РФ) возможно привлечение к административной ответственности лиц, нарушивших права потребителя при заключении договора на долевое строительство при осуществлении строительства жилья.

В настоящее время возникает множество проблем, связанных с долевым строительством. Как не прогореть, вкладывая деньги в незавершенный дом, и что делать если вы уже «попали»?

Давайте попробуем разобраться в часто встречающихся случаях обмана потребителей на рынке жилья. Рассмотрим наиболее характерные проблемы дольщиков.

Затягивается срок сдачи дома. Объем прав гражданина в этом случае будет зависеть от того, заключен ли с ним договор участия в долевом строительстве или мы имеем дело с иным договором/сделкой. А если заключен договор долевого участия в строительстве, то когда это произошло. После 1 апреля 2005 г. (когда вступил в действие Федеральный закон № 214-ФЗ) или соответственно до этого срока. В зависимости от этого, наступают разные правовые последствия.

Пример 1.1. Вами в 2003 году заключен договор долевого участия строительства. Срок сдачи дома, оговоренный в договоре 2-ой квартал 2004 года. Но уже наступил 2007 года, а Ваш дом так и не сдан. И застройщики обещают сдать в лучшем случае в апреле 2007 г.

У вас есть два варианта решения проблемы.

Первый вариант: дожидаться сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку – по 3% ежедневно на основании п.5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей». При этом по закону неустойка максимум составит цену договора, т. е. сумму, уплаченную вами за квартиру. Например, вы заплатили 600 тыс. руб. Значит сумма неустойки, будет не больше 600 тыс. руб. С учетом времени просрочки неустойка составила бы у вас гораздо больше, но поскольку в законе есть оговорка – максимальный размер неустойки не может превышать цену договора. Но суд может уменьшить размер неустойки, на практике прецеденты не редкость.

Второй вариант: если вы не желаете дожидаться окончания строительства дома, то вы можете написать заявление застройщику: в связи с нарушением сроков исполнения обязательств по договору прошу выплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки и указываете сумму. Скорее всего, никакого ответа вы не получите либо он будет отрицательным. Тогда обращаетесь в суд по месту вашей регистрации, либо по юридическому адресу застройщика, либо по месту исполнения договора.

Кроме того, если в период просрочки вы арендуете жилплощадь, то имеете право все эти траты включить в убытки и также потребовать их взыскания с застройщика дополнительно к неустойке. Но надо будет предъявить доказательства – договор аренды и платежи по нему.

Пример 1.2. Вами в сентябре 2005 года заключен договор долевого участия строительства. Срок сдачи дома, оговоренный в договоре 4-ой квартал 2006 года. Но уже наступил 2007 год, а Ваш дом так и не сдан. И застройщики обещают сдать в лучшем случае в конце 2007 г.

У вас также есть два варианта решения проблемы.

Первый вариант: дожидаться срока сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку —в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Более того, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Обратите внимание: Как и в примере 1.1, есть оговорка – максимальный размер неустойки не может превышать цену договора.

Второй вариант: Вы можете в одностороннем порядке расторгнуть договор. Согласно ГК РФ (ст. 450 – 453) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, подобное соглашение также должно быть зарегистрировано. Важен и тот факт, что если основанием изменения или расторжения договора явилось существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных таким изменением или расторжением. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Его нарушение является для дольщика существенным. Следовательно, в случае изменения или расторжения договора дольщик может требовать возмещения причиненных ему этим убытков.

Застройщик в этом случае обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Пример 1.3. Рассмотрим ситуацию, когда договор участия в долевом строительстве не заключался, но есть другое правовое основание привлечения средств, в первую очередь договор. В таком договоре могут быть предусмотрены особые меры ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта дольщикам (к примеру, неустойка по образцу договора долевого участия в строительстве). В этом случае дольщик имеет полное право воспользоваться этими мерами ответственности. Если договор не предусматривает никакой ответственности за просрочку сдачи объекта, то вопрос придется решать на основании общих положений об обязательствах ГК РФ. При этом основным средством, которым сможет воспользоваться дольщик в случае неисполнения обязательства застройщика по передаче объекта в срок является взыскание с должника убытков в соответствии со ст. 15 и 393 ГК РФ.

Куда обращаться с жалобами на действия застройщика? Обращайтесь в местные органы власти (районную администрацию, управу и т. п.). В последнее время власти, обеспокоенные проблемами и массовыми акциями пострадавших дольщиков, довольно активно берутся содействовать в скорейшей сдаче-приемке новостроек.

Дом построен, но вы не можете получить документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. Необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру на основании выполненных обязательств по договору. Право на обращение в суд предусмотрено, кроме Конституции РФ, ст. 12 ГК РФ.

Что делать, если в новой квартире обнаружились недостатки (например: трещины и текущий потолок). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение 5 летнего гарантийного срока.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Покупка квартиры по договору купли-продажи. В настоящее время покупка квартиры в новостройке по договору купли – продажи является скорее экзотикой, чем обычной практикой на рынке новостроек. Тем не менее, ряд строительных и инвестиционных компаний предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по договору купли – продажи. Чаще это относится к жилью бизнес – класса и элитному жилью, поскольку более дешевые квартиры зачастую скупаются еще на стадии строительства.

Что необходимо знать при заключении договора купли-продажи квартиры в новостройке.

Что покупаем. Прежде всего, необходимо убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости существует как «физически», так и «документально». Первое достаточно просто – необходимо самостоятельно осмотреть объект и увидеть, что он собой представляет, и каково его реальное состояние.

Далее необходимо соотнести увиденное своими глазами с написанным в документах. Ознакомиться с поэтажным планом и экспликацией объекта недвижимости. В этом документе должны быть обозначены все, что на самом деле есть в квартире. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Встречаются случаи, когда в плане БТИ есть стена, а реально ее нет. Для вас это может привести к самым нежелательным последствиям.

У кого покупаем. Когда вы увидели, что вы покупаете, нужно понять, у кого вы его покупаете. Необходимо убедится в том, что продавец (чаще всего строительная или инвестиционная компания) сам является собственником продаваемого объекта недвижимости. Право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Попросите представить подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение – свидетельство о праве собственности, а так же документ, на основании которого это право было приобретено. В свидетельстве о праве собственности должно быть указанно то юридическое лицо, с которым вы заключаете договор купли – продажи.

Читаем договор. В договоре купли – продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору. То есть конкретный адрес объекта недвижимости. При отсутствии таких данных, согласно ст. 554 ГК РФ договор будет считаться не заключенным.

Цена в договоре должна быть четко указанна либо за весь объект недвижимого имущества, либо за квадратный метр. В договоре должно быть четко определено количество квадратных метров. В случае, если цена в договоре определяется исходя из количества квадратных метров, должна быть указанна цена одного квадратного метра. Попросите указать в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению.

Обязательно включите в договор условие о том, продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимого имущества. То есть данная квартира не должна быть заложена, не находится под арестом и т. п.

Регистрируем договор. Помните, что в любом случае заключенный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет Федеральная регистрационная служба Министерства юстиции РФ.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.