3.2. Как получить квартиру по ипотечному кредитованию

3.2. Как получить квартиру по ипотечному кредитованию

В последнее время уже не только среди специалистов, но и в обиходе все чаще употребляется слово «ипотека». Вообще, в классической трактовке слово «ипотека» – это залог недвижимости, но мы привыкли, что ипотека – это возможность приобрести квартиру в кредит. И возможность эта с каждым днем становится все реальнее, не только для хорошо обеспеченных людей. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Рынок ипотеки в России в последнее время быстро развивается, предлагаются все новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для граждан. Но бывает так, что обратившись в один банк и получив отказ, человек даже не подозревает, что все дело не в нем, а в том, что этот банк просто не рассматривает его, в качестве своей «целевой аудитории». Хотя в другом банке он был бы желанным клиентом. Для человека неискушенного в данном вопросе это чревато тем, что, не во всем разобравшись, он может либо вообще отказаться от приобретения жилья на условиях ипотеки, либо неправильно заполнить документы и получить отказ в выдаче кредита.

Учитывая это, рекомендую гражданам, решившимся на приобретение жилья в кредит, для начала обратиться в агентство недвижимости, которое имеет определенный опыт работы на рынке ипотечного кредитования. В таком агентстве вас обязательно подробно и бесплатно проконсультируют, помогут подобрать наиболее приемлемую именно для вас программу кредитования и Банк, с которым именно Вам стоит работать. Найти такое агентство будет нелегко, т. к. существует большая проблема ипотечного кредитования – это неумение и нежелание большинства риэлторов работать с ипотекой. Конечно большинство риэлторов предпочитают видеть покупателей «с живыми деньгами», упуская из виду, что «ипотечный» покупатель является, как раз, наиболее надежным. И что ипотека не только не усложняет сделку, а наоборот существенно расширяет возможности покупать.

Насколько доступен ипотечный кредит, зависит от требований банка к заемщику. Как правило, для получения кредита необходимо подтверждение доходов, но перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые банки-кредиторы требуют наличия определенного трудового стажа, а так же регистрации заемщика в том месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью.

Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, регистрация договоров.

Ипотечный кредит– это кредит, который выдается по залог приобретаемой квартиры, т. е. приобретаемое жилье оформляется в вашу собственность, а с вами заключается договор о залоге этой квартиры. Собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства (прописку) себе и любым другим лицам. При этом не требуется ни согласие банка-кредитора, ни кого бы то ни было еще. Напомним, кстати, что и ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника нет, т. е. размер жилплощади роли не играет. Квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование. Срок не ограничивается, одобрение банка опять же не требуется.

Плюсы ипотеки. Главным и неоспоримым преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). И даже при самом плохом раскладе (что не дай Бог), а именно невозможности погасить кредит, реализация предмета ипотеки вернет вам вложенные деньги, а учитывая с какой скоростью растут цены на недвижимость, еще можете получить больше чем вложили.

Безопасность операции обеспечивается страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

У ипотеки есть и другие достоинства: одновременно заемщику предоставляется существенная льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. В большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.

Нельзя забывать, что ипотечные кредиты становятся доступнее – теперь кредит может получить тот, у кого имеется лишь 10% от стоимости жилья, даже есть варианты без первоначального взноса, а минимальная процентная ставка в последнее время снизилась. Банки все более гибко подходят к определению доходов потенциального заемщика. Уже не является препятствием для получения кредита «серая» зарплата. Правда, процентная ставка для заемщика с «серой» зарплатой будет немного выше.

Минусы ипотеки. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая переплата за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Распространенное мнение, что человек, купивший квартиру в кредит, вернет банку стоимость двух таких квартир. Но нельзя при решении этого вопроса опираться на стоимость жилья в настоящий момент – ведь большую часть стоимости Вы заплатите в будущем, а все это время квартира будет дорожать. Это выгодным образом отличает ипотеку от варианта накопления денег – ведь при заключении договора об ипотеке цена фиксируется, и рост цен на недвижимость вас волновать не будет. Иначе говоря, если вы будете откладывать сделку в надежде, что через несколько месяцев ставка снизится на 1 – 2 процента, то на самом деле ничуть не сэкономите: жилье за это время поднимется в цене намного больше.

Сумма кредита, которую может выдать ипотечный банк, ограничена с одной стороны первоначальным взносом заемщика, с другой стороны величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой. И, наконец, в зависимости от банка и объекта недвижимости, могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки вам предстоит самостоятельно.

Виды ипотечных кредитов. В настоящее время в России существует несколько видов ипотечного кредитования, довольно значительно отличающихся друг от друга видом недвижимости, под которую можно получить кредит, условиями кредита, особенностями их получения.

Условно все действующие виды ипотечного кредитования можно разделить на два больших блока: покупка в кредит на первичном и вторичном рынке недвижимости. Все остальные виды ипотеки, входят в эти два блока.

1. Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья). При покупке квартиры в новостройке в кредит возникают некоторые сложности. Банк дает деньги под залог квартиры. А что будет предметом залога, если квартиры еще нет? Даже если она физически существует, т. е. дом полностью построен и может быть даже сдан в эксплуатацию, но пока дом не зарегистрирован в Регистрационной палате, юридически ее не существует. А смысл ипотеки – это залог покупаемой недвижимости. А о каком залоге здесь может идти речь?

Главный минус новостройки – длительное оформление в собственность. Иногда кредит можно получить на приобретение новостройки, но далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием. И даже если банк готов кредитовать покупку новостройки в принципе, каждая конкретная сделка рассматривается особо. Принятие решения зависит от того, кто инвестор, кто застройщик, какие документы, какие сроки сдачи объекта и сроки передачи квартиры в собственность.

2. Квартира в кредит на вторичном рынке жилья. Покупатель квартиры сразу же становится собственником, поэтому оформление сделки на вторичном рынке, как правило, менее длительное. Требования к квартире во многом зависят от конкретного банка, выдающего кредит. То, что может быть серьезным основанием для отказа в выдаче кредита в одном банке, в другом не обратят внимание.

Трудности, с которыми может столкнуться покупатель квартиры на вторичном рынке, обусловлены двумя факторами:

1) незарегистрированной перепланировкой – если продавец ее не зарегистрировал, банк вправе отказать в выдаче кредита;

2) «историей квартиры»– кто когда жил в квартире и куда выбыл, кто стал собственником из числа тех, кто в ней жил, а кто не стал, и почему. Сомнения в юридической чистоте квартиры также препятствуют получению кредита.

3. Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Этот вид кредита называют ломбардным – часто используют для частичной оплаты новой квартиры. При данном виде кредита на новое жилье заемщик продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки очень удобный и сегодня занимают значительную долю в общем количестве ипотечных сделок.

Пример 3.3. Вы (заемщик) имеете недвижимость, которую хотите продать, а часть вырученных денег использовать для первоначального взноса по ипотеке при покупке новой, более дорогой недвижимости.

В данной ситуации банки предлагают воспользоваться кредитом, согласно которому вы оформляете кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся и приобретаемой недвижимости, а в дальнейшем в течение, как правило, в течении нескольких месяцев, продаете старую квартиру и производите частично досрочное погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному взносу. В результате вы не оказываетесь в ситуации без крыши над головой. Сначала вы покупаете новую квартиру и лишь потом продает старую.

Но на деле, если вы оформляете залог имеющейся (т. е. продаваемой квартиры), то подумайте кто согласиться купить у вас заложенную недвижимость, и какой скидки потребует покупатель при таком варианте? И точно, что в вашем городе такая практика приветствуется? На мой взгляд все-таки целесообразнее совершать сделки одним днем, т. е. вы одновременно находите покупателя на свою квартиру и подбираете то, что хотите купить с привлечением кредитных средств, обе сделки (продажа и покупка) в одной цепи и совершаются одним днем. На практике именно так и поступают. К примеру: в 10 утра вы подписываете договор продажи своей квартиры и тут же в 11 часов покупаете другую, за которую рассчитываетесь деньгами полученными за свою квартиру и кредитом.

Пример 3.4. У вас (заемщика) нет подтвержденного дохода, но имеется недвижимость, которую вы готовы использовать в виде залога.

В данной ситуации вам также банки предложат, оформить кредит и использовать имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога. Или же оформить небольшой кредит под залог имеющейся недвижимости (в данный момент есть так называемые кредиты, выдаваемые на ремонт по условиям ипотечных кредитов – длительный срок и низкая ставка, использовать средства от кредита для первоначального взноса и оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. Это дает возможность заемщику оформить кредит на большую сумму, чем необходимо для покупки недвижимости, а также при необходимости заемщик может досрочно погасить первый небольшой кредит и снять залоговое обременение с данной недвижимости. В случае, когда имеющаяся недвижимость используется как дополнительный залог, обе квартиры – и имеющаяся, и приобретаемая – используются как залог по одному кредиту, вопрос снятия залогового обременения с одной из квартир является очень сложным.

Главным препятствием на пути к желаемому кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет. Происходит это по простой причине: если у заемщика в будущем возникнут проблемы при выполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита, то взыскание обращается на предмет залога (квартиру), и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи. Для того, чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания.

4. Социальная ипотека. Это проект Правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе «коммерческой ипотеки». Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека будет существовать в двух видах.

Во-первых, для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени является семья очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет.

Во-вторых, при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через 6 месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.

Решив купить по социальной ипотеке жилье на рынке, очередники могут взять кредит под 10,5% годовых.

Очень скоро купить квартиру по программе социальной ипотеки можно будет у компаний-застройщиков. Начнем с того, чем приобретение жилья по программе социальной ипотеки у застройщиков будетотличаться от приобретения у города. Продаваться квартиры станут по обычным рыночным ценам. Но, несмотря на это, покупка квартиры окажется доступной очередникам. Квартиру у застройщика можно будет приобрести, сложив три элемента: ипотечный кредит, субсидию и личные средства. Очередник сможет заплатить застройщикам за квартиру сразу. Во-первых, используя субсидии. Чем дольше семья стоит на очереди, тем больше размер субсидии. Во-вторых, получив ипотечный кредит. Схема интересна тем, что очередники смогут приобретать жилье, построенное не только городом. Ведь городскими властями в рамках программы социальной ипотеки сегодня возведены лишь три дома. Выбор у желающих участвовать в программе значительно расширится.

5. Ипотека для молодой семьи. Проблема доступного жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по таким «молодежным» кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские продукты.

Во-первых,это ипотечные кредиты для молодых семей, в которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. Существенным плюсом здесь будет то, что, если в такой семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет минимальный – всего 10%. Также при рождении ребенка могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с увеличением общего срока кредитования.

Во-вторых, существуют банковские продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных накоплений, но уже имеется перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%. Причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды. Важная отличительная черта таких программ в банках то, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, по различным программам от 10 до 25 лет.

Немаловажный плюс всех таких ипотечный кредитов в том, что ипотечный кредит можно получить в банке, начиная с 18 лет.

Для молодых семей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования.

Для молодых заемщиков женского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить банку серьезность намерений в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность замужества и рождения детей.

По сравнению с другими, эта программа при расчете суммы кредита может учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодой семьи, как правило, в возрасте 45 – 50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая детям купить собственное жилье.

Размер ставки по кредиту. Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы – это размер ставки по кредиту. Просто сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков было бы неправильно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам.

Пример 3.5. Вы(заемщик) имеете хороший официально подтверждаемый доход, и собственные средства для первоначального взноса.

Вы будете желанным клиентом для любого банка, соответственно, вам необходимо только себя выяснить, условия какого банка являются для вас самыми приемлемыми, и оформить кредит. При этом постараться оформить кредит с подтверждением дохода, так как обычно процентная ставка по кредитам с подтверждением дохода более низкая

Первоначальный взнос– это часть стоимости жилья, которая необходима заёмщику, чтобы получить ипотечный кредит.

Ипотечные программы разных банков отличаются первоначальным взносом, который может составлять от 0% до 75% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса могут быть сбережения, продажа имеющегося жилья. Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший ипотечный кредит он может получить, таким образом он может сократить срок кредитования и переплату за приобретаемое жилье. Если первоначальный взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае:

• экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой;

• процедура оформления кредита значительно упрощается;

• ваша квартира не оказывается в залоге у банка.

У вас нет большого официального подтвержденного дохода, но имеются накопленные средства для первоначального взноса.

На сегодняшний день данная ситуация является наиболее частой. И перед заемщиком стоит широкий выбор банков, предлагающих кредит с первоначальным взносом, но без подтверждения доходов.

Ипотека без первоначального взноса. Следует оформить потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья, и чтобы обслуживание сразу двух кредитов не стало большой нагрузкой на кошелёк. На российском рынке ипотечного кредитования все больше банков снижают, а то и вовсе отменяют первоначальный взнос по ипотечным кредитам.Например, у заемщика имеется хороший официально подтверждаемый доход, но нет накопленных средств для первоначального взноса.

В данной ситуации можно оформить кредит без первоначального взноса, но только с обязательным подтверждением дохода. Но необходимо учесть, что банков, готовых предоставлять кредит без первоначального взноса (без дополнительного залога) очень мало, следовательно, у заемщика практически не будет выбора.

Валюта кредита. Лучше всего осуществлять платежи в валюте, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита.

Порядок расчета. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

Существенное преимущество ипотечной программы– это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье. Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Срок кредита. Срок ипотечного кредита может составлять от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки 10, 15, 20 лет. Как правило ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика. Но существуют ипотечные программы, продлевающие сроки кредитования на пенсионный период, максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита. Естественно, что чем больше срок ипотечного кредита, тем меньше ваш ежемесячный платеж по кредиту, но больше размер переплаты за приобретаемое жилье.

После того как вы определились с видом ипотеки приступаем к порядку получения кредита:

1-й шаг. Обращаемся к риэлторам. Как я уже упоминала не стоит сразу идти в банк. Потому что из множества банков риэлторы выберут тот, где условия приобретения квартиры наилучшие именно для вас. Кстати, обратите внимание: банки, как правило, дают очень скудную информацию о своих программах.Ее достаточно, чтобы обратиться за кредитом, но недостаточно, чтобы приобрести недвижимость. Обращаясь в риэлторское агентство, вы экономите свое время, нервы и деньги.

Риэлтор сможет:

1. оценить ваши возможности получения кредита;

2. оценить имеющуюся недвижимость при обмене через ипотеку;

3. выбрать подходящий банк и оптимальную схему кредитования;

4. собрать пакет необходимых документов (особенно это касается сбора документов в короткий срок, пока действует разрешение ипотечного кредитного совета банка);

5. подобрать вариант квартиры для покупки через ипотеку (у банков есть определенные требования для квартир, приобретаемых через ипотеку);

6. проверить «юридическую чистоту» приобретаемой недвижимости;

7. реализовать «сложные» схемы (например, получить кредит под «долевку», либо встроить Ваш ипотечный кредит в цепочку обмена квартир);

8. оформить сделку.

2-й шаг. Обращение в банк. Ваша задача – убедить банк в своей платежеспособности и получить одобрение кредитной заявки.

Обычно от заемщика и поручителя (если есть поручитель) требуется стандартный набор документов.

1. Документ, удостоверяющий личность. Необязательно, чтобы это был паспорт РФ – большинство коммерческих банков сейчас не настаивает на российском гражданстве заемщика. Главное, чтобы иностранец проживал в России на законном основании (имел вид на жительство либо разрешение на временное проживание);

2. Подтверждение регистрации по месту жительства («прописки») либо документ о временной регистрации в городе, где оформляется кредит;

3. Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации;

4. Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты);

5. Документы, подтверждающие семейное положение:

• копия свидетельства о браке или о расторжении брака;

• если есть дети, копии свидетельств о рождении либо копии паспортов детей;

6. Документы, подтверждающие состояние здоровья:

7. Военный билет;

8. Водительское удостоверение;

9. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

• копия трудовой книжки, заверенная на каждой странице печатью работодателя;

• справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего года, это может быть:

• справка по форме 2-НДФЛ (когда весь доход подтверждается официально);

• справка в свободной форме или по форме банка, заверенная руководством компании;

• заявленный заемщиком доход в устной форме подтверждает его руководство, либо проверяющие выезжают на место работы потенциального клиента.

• краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика, резюме;

• копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (если есть);

• копия трудового договора.

Зачем банку столько справок? Многочисленные документы нужны банку, чтобы оценить личность заемщика с разных сторон. Прежде всего потенциальных кредиторов волнуют такие аспекты:

• уровень образования и трудовой стаж заемщика– от этого зависит, сможет ли он при смене работы сохранить прежний уровень дохода;

• «активы» заемщика– наличие у него недвижимости, машины, ценных бумаг и т. п. Если за время своей трудовой деятельности заемщик смог создать «активы» – в глазах банка это большой плюс, поскольку данный заемщик не транжира, склонен к накоплениям и, скорее всего, будет дотошно выплачивать долг;

• «пассивы» заемщика– уже имеющиеся обязательства перед банками и прочими третьими лицами (кредиты, займы и т. п.) Оказывают влияние на сумму кредита, поскольку заемщик должен иметь возможность гасить долги не только по новым обязательствам, но и по старым.

Основанием для отказа выдать кредит может быть неустойчивое финансовое положение работодателя, непогашенный кредит, судимость, а также профессиональная деятельность, связанная с риском для жизни: каскадер, альпинист, работник личной охраны

3-й шаг. Получаем в банке одобрение на выбранную квартиру. Оформление документов для ипотеки. Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит, заемщик должен предоставить в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму (см. 2 шаг). Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация.

После того, как банк согласился выдать ипотечный кредит, заемщик приступает к подбору жилья для покупки. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и предоставить в ипотечный банк следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на выбранное жилье – копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве – если берете кредит на жилье в строящемся доме;

2. Документы из БТИ – экспликация и поэтажный план;

3. Заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры.

4. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

5. Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, об отсутствии обременений по квартире);

6. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

На рассмотрение объекта (квартиры) в банках уходит до пяти дней.

Основные затраты связаны с оценкой жилья.Банк проверяет «юридическую чистоту» представленного заемщиком жилья и насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков – это необходимое условие получения ипотечного кредита.

4-й шаг. Заключаем договор купли-продажи жилья с продавцом. Обратите внимание: сделки с недвижимостью вступают в силу с момента госрегистрации. Так что вам нужно будет обращаться в Регистрационную палату, где на необходимую процедуру по закону отводится до одного месяца.

5-й шаг. Оформление страховки. Страхование – обязательное условие ипотечного кредита.

Обычно банки настаивают на следующих видах страхования:

• страхование жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика;

• страхование имущества (приобретаемой квартиры) от пожара, наводнения и т. п.;

• титульное страхование (риск утраты права собственности) – страхование права собственности заемщика на жилье. Как правило, требуется при покупке квартиры на вторичном рынке, т. к. существует риск, что третьи лица попытаются оспорить сделку. Некоторые банки разрешают страховать титул только первые три года. Это существенно сказывается на общем размере страховых платежей.

Чтобы свести расходы на страхование к минимуму, приобретайте в кредит квартиру в домах с типовой планировкой и без неузаконенной перепланировки. Также лучше заемщику не курить, не злоупотреблять алкоголем и вообще быть молодым и здоровым (это важно, так как договор комплексного ипотечного страхования включает страхование жизни и трудоспособности). Не все страховые компании требуют, чтобы заемщик проходил медицинское обследование, а обследование – это дополнительные расходы.

Нежелательно покупать жилье, которое в течение года покупалось-продавалось более трех раз.

Взносы на страхование – это регулярные ежегодные платежи, которые стоит сразу приплюсовать к выплатам по кредиту, чтобы понять, какую реально сумму вы будете должны банку.

6-й шаг. Заключение кредитного договора с банком. Для этого понадобятся:

• договор купли-продажи квартиры;

• договоры страхования.

Время: на проверку документов обычно уходит 1 – 2 дня. Выдается ипотечный кредит по кредитному договору, заключаемому заемщиком и банком. В большинстве ипотечных банков форма договора не подлежит изменению и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Одновременно с кредитным договором может оформляться закладная. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Тот факт, что ваше жилье находится в залоге у банка, называется обременением. Все обременения (кроме залога, это может быть рента и т. д.) обязательно указываются в правоподтверждающем документе – свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Залог. Самое распространенное обременение (ограничение) права собственности на недвижимость сейчас – залог. Оно и понятно: ипотека становится все популярнее, а до момента полного погашения кредита, взятого на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. Сегодня многие банки предлагают программы, которые позволяют распоряжаться жильем, приобретенным по ипотеке, невзирая на то, рассчитались вы по кредиту или нет.

Согласие банка не требуется на следующие операции с заложенным жильем:

• собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства («прописку») себе и любым другим лицам. Напомню, что и ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника нет, т.е. размер жилплощади роли не играет.

• квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование. Срок не ограничивается.

На операции с заложенным жильем требуется согласие банка в случае заключения сделок по отчуждению: продажа, мена или дарение квартиры.

Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, – чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.

Если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита – тогда обременение с квартиры сразу снимается, и согласования с банком не потребуются.

Кстати, обратите внимание: большинство банков не берет штраф при досрочной выплате кредита, если она происходит через 6 – 8 месяцев после выдачи займа.

Рента. Согласно ГК РФ договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится собственником, однако проживать в ней продолжает прежний хозяин. Он имеет право регулярно получать от собственника определенный платеж (ренту) и(или) другие блага: продукты, лекарства и проч. Такое обременение сохраняется до конца жизни бывшего хозяина-рентополучателя, после чего квартира переходит в полное распоряжение собственника – плательщика ренты. Продать жилое помещение, обремененное рентой, можно, но только с согласия жильца-рентополучателя. Причем одобрение должно быть письменным и заверенным нотариально.

Нужно иметь в виду, что приобретение квартиры «под рентой» – дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди – получатели ренты по собственной инициативе или по подсказки предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Истцы ссылаются на невыполнение обязательств плательщиком ренты: продукты не покупались, лекарства приносили с опозданием и т.п. Суд, как правило встает на сторону «обиженных», и собственник – плательщик ренты теряет квартиру, которая после расторжения договора возвращается прежнему хозяину. При этом траты на содержание и внесенные регулярные платежи не возмещаются. А денежную сумму, выплаченную за квартиру при оформлении ренты, можно пытаться вернуть годами.

Арест имущества. Он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений. Если жилье находится под арестом, то с ним невозможно совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными.

На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако правоохранительные органы «забывают» снять это обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, наложившие арест, а если они ничего не делают – снимать обременение через суд.

Запрет на отчуждение квартиры. Это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.

Аренда. Строго по закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание до конца действия договора, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма.

Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями – в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, и покупатель получает «свободное» жилье.

Ипотека не первый кредит. Многие банки на этот факт смотрят одобрительно, так как наличие положительной кредитной истории характеризует заемщика как благонадежного, и его шансы получить ипотечный кредит возрастают. Но нельзя не учитывать, что расходы по обслуживанию уже взятых кредитов уменьшают доступный размер ипотечного кредита. При определении размера кредита под ипотеку, большинство банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который может быть направлен на погашение кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита. Но есть ипотечные банки, использующие другие схемы определения размера кредита. Из доходов заемщика просто вычитается сумма расходов по обслуживанию уже имеющихся кредитов, и оставшаяся величина дохода используется для расчета возможной величины ипотечного кредита.

Перекредитование. Появление этой услуги связано со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам.

Допустим, несколько лет назад, когда ипотека только начала развиваться и кредиты были дорогими, вы заняли на квартиру. А сегодня другой банк предлагает вам деньги под меньший процент, да еще на более долгий срок.

Схема проста. Банк, предлагающий вам более низкую кредитную ставку, выдает вам денег, чтобы досрочно погасить кредит в том банке, где вы брали деньги изначально (договор, как правило, это делать позволяет), после чего начинается новая кредитная история. Процесс перекредитования практически не отличается от подготовки к получению «нового» ипотечного кредита. Порядок сбора документов, примерно такой же как и при обычной ипотеки: заполнить анкету, предоставить копию заявления на досрочное погашение кредита в первом банке и подписать в банке-перекредитователе договоры ипотеки и страхования (на случай потери работоспособности).

Переуступка кредита может оказаться невыгодной:

1. заемщику придется снова платить за подготовку ипотечных бумаг;

2. единовременные затраты могут превышать экономический эффект от снижения ставки по новому кредиту (так называемая цена перерасчета).

3. многие банки вводят «мораторий» на погашение «тела» кредита, т. е. первое время (обычно три – шесть месяцев) клиент выплачивает только проценты, а сумма основного долга не убывает. Поэтому, надумав перейти через год-другой в новый банк, заемщик, если он недостаточно внимательно читал договор, может обнаружить, что его долг практически не уменьшился.

Принимая решение о перекредитовании, попытайтесь найти «золотую середину»: когда эффект от снижения процентной ставки перекроет затраты на переоформление ипотеки.

Невозврат кредита при ипотеке. Квартира, приобретенная по ипотеке, это ваша собственность, а не собственность банка. У банка она лишь находится в залоге до момента погашения кредита. И если у вас возникнут проблемы с регулярными выплатами по кредиту, то немедленно выселять вас никто не станет! Чаще всего банки, входят в положение клиента и идут на такую уступку, как продление сроков кредитования. Это обходится банку гораздо дешевле, чем судебные издержки. Если заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита, то важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотечного кредитования. Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Нужно отметить, что такие случаи крайне редки, и тем не менее. Из суммы, вырученной от продажи жилья, будет погашен остаток кредита, а остальное вернут владельцу. А при существующем росте цен на недвижимость то, что останется заемщику, значительно превысит то, что заемщик вложил. Либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком, либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи).

На практике нередкислучаи, когда заемщик скрывается от кредитора (банка). За это время сумма его задолженности значительно возрастает, и даже в будущем полученные деньги за реализацию заложенной квартиры, увы не хватит на покрытие долга должника – в итоге должник может остаться и без квартиры, и без денег. Но винить в этом, он может только себя.

Для того чтобы не стать должником банка:

1) обязательно уточните у менеджера банка полную стоимость кредита. Она включает в себя не только процентную ставку, но и различные комиссии.

2) берите кредит, только если ежемесячные выплаты по нему не превышает 40% от дохода семьи.

3) согласуйте с банком график погашения кредита. Выясните о существовании штрафов за просрочку выплаты кредита.

4) старайтесь не брать кредит под залог жилья, если не уверены в стабильном заработке.

Альтернативы ипотеке. Если по какой-либо из причин ипотека не подходит как способ решения жилищных проблем, то возможные другие варианты приобретения жилья в кредит. К ним относятся: жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив граждан, потребительский кредит.

Налоговый вычет. Как уже упоминалось, одним из плюсов ипотеки является получение заемщиком льготы по подоходному налогу на весь срок ипотеки.

В соответствии с НК РФ, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Право на получение налогового вычета имеют только лица, являющиеся плательщиками налога на доходы физических лиц. Проще говоря, это граждане получающие официальную заработную плату, с которой получены все налоги в казну, вы том числе и подоходный налог.

На налоговый вычет имеет право каждый работающий россиянин при покупке квартиры, жилого дома или долей в них. Но такую возможность закон предоставляет гражданину только один раз в жизни. Исключение составляет налогоплательщики: использовавшие аналогичную льготу до 2001 года. – до вступления в действие главы 23 Налогового Кодекса. Они сохранили право на получение имущественного вычета при приобретении нового жилого дома или квартиры.

Пример 3.6. Вычет позволяет вернуть часть подоходного налога, уплаченного гражданином в бюджет. Сейчас ставка налога в нашей стране равна 13 % от зарплаты. К примеру если ваша зарплата составляет 10 000 руб., то 1300 руб. ежемесячно вы платите в казну в качестве налога. Если сложить ежемесячные выплаты, то в год получается сумма в 15 600 руб. Именно эту сумму вам и компенсируют. Следовательно, чем больше вы платите налогов, тем больше сумма, которую вы может вернуть. Но здесь есть ограничения. Согласно НК РФ размер вычета определяет ту часть зарплаты, подоходный налог с которой вам возвращают. Размер вычета на жилье составляет 1 000 000 руб. Вернуть можно только 13% от этой суммы, т. е максимум 130 000 руб. Единовременно получить налоговый вычет можно только в случае, если размер подоходного налога, уплаченного за год, равняется 130 000 руб. Но таких зарплат мало, и обычный гражданин может набирать эту сумму в течение от трех – пяти лет.

Для того чтобы получить вычет на жилье, вам необходимо:

• обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства и сдать налоговую декларацию. Это можно сделать в любое время в течении года. Но для получения вычета одновременно с декларацией необходимо подать заявление на возврат излишне уплаченной суммы налога на доходы за соответствующий налоговый период.

• представить документы на приобретении квартиры (договор, акт приема-передачи квартиры, свидетельство о государственной регистрации);

• предоставить документы подтверждающие факт оплаты недвижимости.

Кстати, при приобретении жилья без отделки, налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет как по расходам, связанным с приобретением квартиры, так и по расходам на приобретении отделочных материалов, на выполнение работ, связанных с отделкой квартиры. Обязательным условием в принятии к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилья является наличие в договоре указания на приобретение не завершенных строительством жилого дома или квартиры ( прав на квартиру) без отделки.

В случае получения налогового вычета, путем приобретения жилья через ипотеку вы можете получить имущественный налоговый вычет, который будет складываться будет складываться из денежной суммы, потраченной вами на приобретение самой квартиры (не более 1 млн. руб.), а также суммы, уплаченной вами в погашение процентов по кредиту.

Для получения указанного имущественного налогового вычета Вам необходимо будет предоставить в налоговый орган:

• договор купли-продажи,

• свидетельство о государственной регистрации права,

• расписку продавца приобретенной Вами квартиры о получении им денежных средств,

• кредитный договор,

• приходные кассовые ордера.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.