Составление договора купли-продажи

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Нотариальное заверение договора не требуется.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны все существенные моменты и условия сделки: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цена этого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 549–550 ГК РФ).

Обычно договор включает в себя такие разделы, как: предмет договора, цена и порядок и расчетов, порядок передачи имущества, права, обязанности и ответственность сторон, порядок разрешения споров, прочие условия, адреса и паспортные данные сторон.

К договору могут прилагаться дополнения, включающие существенные моменты. Например, приложение 1 «Список имущества, находящегося в квартире и передаваемого по договору купли-продажи». Договор может включать в себя выполнение других условий сделки: условий и сроков освобождения жилплощади, прописки на передаваемой площади других лиц, сроков передачи денег и др. Можно предусмотреть штрафные санкции за нарушение сроков выполнения отдельных этапов договора как с одной, так и с другой стороны.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Права на земельный участок, который занят продаваемой недвижимостью, регламентируют ст. 552, 271–274 ГК РФ[28].

Договор купли-продажи может быть составлен без участия нотариуса, в простой письменной форме и подписан только его участниками – покупателем и продавцом. Это допускается законом.

Договор может быть составлен нотариусом, естественно, за отдельную плату. Если договор готовит нотариус, то все необходимые документы доставляются нотариусу заранее, и к приезду участников сделки у него уже готов проект договора. Если ни у кого не возникает возражений, его остается только подписать. Может потребоваться уточнение некоторых деталей, тогда составляется новая редакция документа. К задачам нотариуса относятся подготовка и удостоверение составленного договора, а также удостоверение дееспособности клиентов.

Риелторы для оформления договора рекомендуют обращаться к нотариусу. С другой стороны, участие нотариуса не гарантирует того, что сделка в дальнейшем не может быть признана недействительной, поскольку нотариус не исследует все возможные риски (такая задача перед ним не ставится), а также ввиду отсутствия у него необходимой информации.