2.1. Приватизация жилого помещения

We use cookies. Read the Privacy and Cookie Policy

2.1. Приватизация жилого помещения

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации. С введением нового правового регулирования жилищных отношений в Российской Федерации изменились принципы и подходы к институту приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов социального использования. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. признаны утратившими силу положения Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 29 декабря 2006 г.), устанавливающие право граждан приватизировать жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые ими на условиях социального найма, а также порядок приватизации таких жилых помещений. Иными словами, с 1 января 2007 г. предусматривается отмена права приватизации жилых помещений для всех граждан Российской Федерации. Но с учетом того, что удовлетворение жилищных потребностей невозможно реализовать ежеминутно и в период до 1 января 2007 г. данные нужды не были удовлетворены в должной степени, срок приватизации продлен до 2010 г. Данное положение нашло свое законодательное закрепление в поправках в ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Ранее, в доперестроечное время, сама идея приватизации жилья была несостоятельной в силу иных политических, экономических и правовых устоев социалистического общества. Так, согласно ст. 10 Конституции СССР (1977 г.) основу экономической системы страны составляла социалистическая собственность на средства производства; при этом государственная собственность (на ее долю приходилось около 90 % всех средств производства, основной городской жилищный фонд) являлась преобладающей по удельному весу в народном хозяйстве.

Введение в Российской Федерации такого института, как приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, было обусловлено переходом к многообразию форм собственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, ст. 8 и 34 Конституции Российской Федерации. В нашей стране сложились политические, экономические и правовые предпосылки для формирования рыночной экономики. Россия вышла на качественно новый уровень развития, следовательно, появилась потребность в реформации многих сфер нашей жизни, в том числе жилищной. Тем самым приватизация жилых помещений способствовала решению стоящих на тот период задач государственной жилищной политики, связанных с отказом от плановой формы хозяйствования, при которой государство играло ведущую роль в сфере жилищного обеспечения граждан, и с признанием необходимости передать часть жилых помещений государственного жилищного фонда в частную собственность граждан.[16] Согласно ст. 217 ГК РФ передача имущества должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Однако Закон «О приватизации жилищного фонда» регулирует вопросы приватизации специфического имущества, в частности жилищного фонда. За 11 прошедших лет в собственность граждан передано свыше 18 млн квартир, или 50 % всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации. Бесплатная приватизация жилья создает условия для нормального функционирования рынка жилья (раздел 8 Программы Правительства РФ «Структурная перестройка и экономический рост в 1997–2000 годах», утв. Постановлением Правительства РФ от 31 марта 1997 г. № 360).

Постановление правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 устанавливает, что в результате принятия закона РФ доля частного жилищного фонда в 2000 г. составила более 63 % по сравнению с 33 % в 1990 г., а доля государственного муниципального жилищного фонда сократилась с 67 % до 34,8 %.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 10 декабря 2002 г. № 316-O,[17] право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предполагает, как вытекает из преамбулы Закона РФ «O приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», создание гражданам равных правовых условий для осуществления выбора способа удовлетворения потребности в жилье на основе свободы выбора местожительства, а также возможности эффективно использовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости.

Приобретение жилища в собственность – главная форма удовлетворения жилищной потребности в условиях рыночной экономики. Гражданским законодательством предусматривается, что граждане имеют право приобретения жилья в частную собственность. Право собственности на жилище может возникать по разным юридическим основаниям. Прежде всего, это жилищное строительство: право собственности согласно ст. 219 ГК РФ возникает «на вновь создаваемое недвижимое имущество». Если оно (в частности, жилище) подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации. Государство стимулирует строительство жилья за счет собственных средств населения и привлечения иных внебюджетных источников.

К числу важнейших оснований приобретения гражданином жилья в частную собственность относится приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Первоначально в правовых актах, принятых в 1990–1991 гг., предусматривалась приватизация жилья в форме его выкупа, т. е. на условиях полной или частичной оплаты. В Законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация трактовалась как бесплатная передача или продажа гражданам занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде. Бесплатная передача жилья в собственность граждан была провозглашена в 1992 г.

В соответствии с действующим законодательством, право на приватизацию признается только за гражданами, занимающими на основе договора найма жилые помещения в домах государственного и муниципального фондов. Правовые нормы о приватизации не распространяются на другие отношения, связанные с возникновением у гражданина права собственности на занимаемое им жилое помещение, в частности на возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение у колхоза.

Правовое регулирование процесса приватизации осуществляется на основе Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации». Данный правовой акт является первым документом, который устанавливает и раскрывает основные понятия процесса приватизации, а также принципы такой процедуры. Как уже было отмечено, в настоящее время процесс приватизации продлен до 2010 г. Это дает гражданам возможность спокойно и беспрепятственно, при наличии желания оформить в собственность жилые помещения, которые они занимают на основе договора социального найма. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп. от 27 июля 2006 г.) в ст. 1 указывает, что под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее – федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Данное определение четко очерчивает сферу своего действия. Так, в порядке приватизации граждане имеют право приобретать в собственность жилые помещения из государственного и муниципального фонда. Следует напомнить, что понятия государственного и муниципального фонда раскрывает Жилищный кодекс РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 19 ЖК РФ государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Следовательно, собственниками жилых помещений, предоставляемых гражданам из государственного и муниципального фонда, являются соответственно Российская Федерация и местное самоуправление в лице уполномоченных ими органов. Помещения, которые граждане приобретают в собственность в порядке приватизации, должны находиться у последних в порядке социального найма жилых помещений. В соответствии со ст. 214 и 215 ГК РФ, где раскрываются понятия «право государственной собственности» и «право муниципальной собственности», необходимо учитывать, что имеется в виду имущество (жилищного фонда) Российской Федерации (федеральной собственности), жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения (Москве и Санкт-Петербургу), автономной области и автономным округам (собственности субъектов Российской Федерации). Этот жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, относится к государственному жилищному фонду (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений (ст. 294 и 296 ГК РФ). Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст. 215 ГК РФ). Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями (ст. 294 и 296 ГК РФ), которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством. В частности, на основании Закона о приватизации государственные и муниципальные предприятия и учреждения от имени собственника жилищного фонда решают вопрос о передаче конкретного жилого помещения в собственность граждан; другими словами, являются стороной по договору передачи жилого помещения в порядке приватизации. Следует отметить, что обязательным условием приватизации является факт проживания лица в жилом помещении по договору социального найма. Так, в ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» говорится о приватизации занимаемых гражданами Российской Федерации жилых помещений. Следовательно, имеются в виду жилые помещения, которыми пользуются граждане в месте их постоянного проживания.

Законодатель также устанавливает объекты, изъятые из приватизации. Так, согласно ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Предоставление жилья посредством приватизации осуществляется бесплатно. Данное правило четко определено в ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ».

Процедура приватизации базируется на ряде принципов. Как известно, принципы – это основополагающие, исходные начала, идеи. К принципам приватизации следует отнести:

1) добровольность;

2) бесплатность;

3) одноразовость.

Принцип добровольности процесса приватизации означает, что на процесс формирования решения о приобретении в собственность жилого помещения, которое занимает гражданин на основании социального найма жилого помещения, не влияют никакие посторонние факторы.

В статье 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» указывается, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Таким образом, указанная статья закрепляет принципы одноразовости и бесплатности приватизации.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Это правило продиктовано тем, что при достижении 18 лет процесс формирования сознания лица завершается, следовательно, он в полной мере может принимать решения такого рода.

На практике часто возникает вопрос о том, не утрачивают ли граждане, проживающие совместно с лицом, осуществляющим приватизацию жилого помещения, права после такого процесса. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применении судамизакона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в РФ“» (в ред. от 21 декабря 1993 г.) (с изм. и доп. от 25 октября 1996 г.) дает ряд разъяснений по данному вопросу. В частности, в п. 5 указывается, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами. Отсюда следует, что осуществление приватизации жилого помещения одним членом семьи не лишает реализации аналогичного права других членов семьи.

Закон подробно регламентирует субъективный состав приватизации. Так, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости – по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными (ст. 3.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Следует отметить, кто не является субъектом приватизации и кому из граждан по данному основанию будет отказано в приватизации жилого помещения. Пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применении судами закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан.

В пункте 13 Постановления указывается, что наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом. Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях (например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа) суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

Согласно статье 6 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Следовательно, лицо, желающее осуществить приватизацию, должно обратиться в соответствующие органы с заявлением. Закон устанавливает временные рамки рассмотрения данным органом заявления гражданина. Такое положение стабилизирует процедуру приватизации. Так, согласно ст. 6 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении данных требований, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Правоотношения, которые возникают в результате приватизации между Российской Федерацией, местным самоуправлением, с одной стороны, и гражданами – с другой, регулируются посредством составления договора. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применении судами закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» в п. 8 обращает внимание на то, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации в исполнительном органе местного Совета, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Правовыми последствиями, результатом приватизации является право собственности на жилое помещение, которые ранее использовались гражданином на основании договора социального найма жилых помещений. Отсюда следует, что ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц (ч. ч. 1, 3 ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ») (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применении судами закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“». В п. 10 указанного Постановления устанавливается, что продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

Согласно ст. 246, 253 ГК РФ мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

Расприватизация жилья

Приватизация, как известно, осуществляется посредством заключения договора передачи жилья в собственность, сторонами которого выступают гражданин, получающий жилое помещение, и органы государственной власти или местного самоуправления (ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)

На практике встречаются такие случаи, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, изъявляют желание отказаться от приватизации. Мотивы таких действий весьма разнообразны, но доминирующим из них является большая ставка налога на недвижимость, расходы на обслуживание и ремонт жилого помещения. Большинство из желающих осуществить реприватизацию – это пенсионеры. Такой порядок в науке именуется деприватизация, а также – «расприватизация», т. е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье. В юридической литературе встречается термин «приватизация наоборот», который является аналогом расприватизации. Таким образом, можно сделать вывод, что расприватизация носит прямо противоположный характер по сравнению с приватизацией. Данные термины не нашли своего законодательного закрепления, поэтому не являются официальными, а носят сугубо доктринальный характер.

Также причиной, которая побуждает граждан отказаться от приватизации является изменения порядка перехода прав на квартиру после смерти одного из собственников, так как у него при приватизации появляются наследники, может быть, не желанные для остальных собственников. Плюс ко всему, приходится оформлять договоры дарения или завещания, чтобы передать квартиру, например, внуку. Это влечет за собой уплату дополнительных налогов, тогда как без оформления права собственности достаточно прописать внука на желанные квадратные метры. Наряду с вышеперечисленными факторами, которые побуждают граждан отказаться от приватизации, оказалось, что приватизированную квартиру трудно обменять, или в порядке улучшения жилищных условий гражданин получает другую квартиру и хочет приватизировать эту вторую, лучшую, квартиру, взамен первой. Для расприватизации квартиры необходимо признание недействительным договора передачи прав на жилое помещение.

Порядок расприватизация жилых помещений Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», регулирующим этот вид отношений ранее не определялся. Поэтому, на сегодняшний день, законодатель ликвидировал данный пробел и включил закон ст. 9.1. Данные изменения были внесены 20 мая 2002 г.

Такая возможность, при определенных условиях, была предусмотрена и раньше. Пунктом 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением Государственного комитета по коммунальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4, предусмотрено, что при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

В данном случае законодатель предусматривает следующий порядок. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований (ст. 9.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Но закон не оговаривает процессуальную сторону расприватизации, т. е. не устанавливает перечень документов, которые необходимы для ее осуществления, куда обращаться, сроки и другие немаловажные вопросы, которые, несомненно, возникают на практике.

Следует начать с того, что расприватизация распространяется только на тех, кто сам производил приватизацию квартиры. Если же квартира построена в ЖСК, приобретена по договору купли-продажи недвижимости, получена в наследство или по договору дарения, передать такое жилье в собственность муниципалитета, т. е. произвести расприватизацию – нельзя.

В силу того, что процедурная сторона расприватизации не нашла своего отражения в законе «О приватизации жилищного фонда в РФ», необходимо обратиться к положениям Гражданского кодекса РФ. Из анализа положений о приватизации, которые закреплены в ГК РФ, процесс расприватизации напоминает процесс приватизации, пройденный в обратном порядке.

Поскольку для приватизации квартиры заключался договор о приватизации, поэтому порядок расприватизации является ни чем иным, как расторжение соответствующего договора.

Ряд ученых-правоведов говорят о том, что расприватизация может производиться двумя способами: путем расторжения договора и передачи квартиры в собственность (ст. 450 ГК РФ) или признания такого договора недействительным (ст. 166 ГК РФ). В обоих случаях жилое помещение возвращается в государственную или муниципальную собственность. Но эта позиция является весьма спорной. По сей день в науке не утихают споры по поводу характера возникающих в таком случае отношений – то ли это отношения по расторжению договора, то ли по признанию его недействительным, то ли «в чистом виде» реституция.

Толстой Ю.К. справедливо указывает, что о расторжении договора может идти речь, когда договор (полностью или частично) еще не исполнен. Если же договор к моменту последующей деприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Не всегда можно воспользоваться и таким инструментом, как признание договора недействительным. Для этого необходимо наличие предусмотренных законом оснований, к числу которых ошибка в мотивах не относится. Выход в том, чтобы предоставить гражданину право на заключение договора о деприватизации жилья, в котором было бы предусмотрено, что гражданин остается проживать в том же помещении в качестве нанимателя. Можно таким образом возвратить стороны в положение, в котором они находились до приватизации жилья, хотя в основе реституции в данном случае и нет признания договора недействительным.[18]

Поспелов О.В. считает, что право на приватизацию жилья восстанавливается лишь при признании договора приватизации недействительным по какому-либо основанию ничтожности. При ничтожности сделки приватизации жилья договор приватизации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения, т. е. следует считать, что граждане не приобрели право частной собственности на жилье и не использовали свое право на приватизацию жилья. В случае с признанием судом недействительным оспоримого договора приватизации имеет место лишь двусторонняя реституция: квартира из частной собственности граждан возвращается в государственный или муниципальный жилищный фонд; граждане приобретают право пользования указанной квартирой на условиях договора найма. Таким образом, по оспоримым договорам приватизации право граждан на приватизацию жилья не восстанавливается. Одновременно О.В. Поспелов указывает на недопустимость использования термина «повторная приватизация жилья».[19]

Обратившись к ЖК РФ, можно обратить внимание на то, что законодатель устанавливает два различных института:

1) признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным;

2) деприватизация жилья.

Признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным предусматривается п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“». В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Именно в данном случае закон ничего не говорит о возможном сохранении права на приватизацию. Отсюда следует, что при признании договора приватизации недействительным, право на повторную приватизацию утрачивается. Это связано сем, что одним из признаков приватизации, который закреплен в законе, является «принцип одноразовости приватизации». В статье 9.1. закона «О приватизации» речь идет о том, что после расприватизации, гражданин имеет право на новое заключение договора о приватизации жилого помещения в государственном или муниципальном фонде. Исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным не является разновидностью расприватизации и смешивать данные положения не допустимо. Поэтому, расприватизация осуществляется по средствам расторжения договора о приватизации. Для определения данного порядка следует обратиться к положениям ГК РФ о расторжении договора.

Расторжение договора передачи осуществляется по соглашению сторон либо в судебном порядке, если одна из сторон ответит отказом на предложение о расторжении (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Основанием для расторжения договора может служить, например, существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Таким образом, расприватизация также распадается на виды:

1) расприватизация по соглашению сторон;

2) расприватизация в судебном порядке.

Последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон с момента заключения соответствующего соглашения в письменной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а при расторжении в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда (ст. 453 ГК РФ). Рассматриваемая ситуация предполагает, что гражданин фактически и юридически воспользовался правом на однократную приватизацию, а затем по каким-либо причинам сложил с себя полномочия собственника, расторгнув договор передачи.

В случае расприватизации жилья путем признания в судебном порядке договора передачи недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (ст. ст. 168–179 ГК РФ), применяется общее правило о последствиях недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Согласно этому правилу, признанная недействительной сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. При этом не имеет значения причина недействительности (например, сделка не соответствует закону, совершена недееспособным лицом и т. п.). Наступление указанных последствий означает, что приватизация была произведена де-факто, но де-юре ее не было, как не было и осуществления гражданином права на бесплатное получение жилого помещения в собственность.

При установлении недействительности договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации как ничтожной сделки право на приватизацию жилья восстанавливается всегда на основании закона. При признании судом договора о передаче жилья в собственность недействительным, право на приватизацию жилья восстанавливается по усмотрению суда, исходя из фактических обстоятельств дела. Такое положение согласуется с п. 13 названного постановления Пленума ВС РФ, где указано, что если члены семьи нанимателя имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора приватизации жилого помещения. Отметим, именно в рамках такой формы осуществляется защита прав членов семьи нанимателя, давших согласие на приватизацию жилого помещения другими проживающими с ними лицами.

Четкое законодательное «разведение» деприватизации и признания недействительным договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделок недействительными, позволит закрепить соответствующие правовые гарантии для лиц – участников приватизации, устранить пробел в законодательстве в отношении применения последствий недействительности сделок, разрешить вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения в определенных случаях.[20]

Процессуальная сторона деприватизации не регламентирована законом. Бойцов Г.В. в своей статье «Приватизация, деприватизация жилья» указывает на следующий порядок деприватизации:

1) граждане, ставшие собственниками жилых помещений в результате приватизации (являющихся для них единственным местом проживания), желающие передать свободное от обязательств жилое помещение в собственность г. Москвы, должны обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе;

2) город не вправе принимать жилые помещения не свободные от обязательств. В случае, если после регистрации договора передачи в порядке приватизации на переданную жилую площадь были вселены в установленном порядке иные лица, то такое жилое помещение не является свободным от обязательств и не подлежит передаче в собственность городу, об этом мы уже говорили с вами ранее;

3) передача жилых помещений в собственность г. Москвы осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в лице заместителя руководителя – начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) данного жилого помещения;

4) при оформлении договора передачи жилой площади в собственность г. Москвы собственнику обязательно разъясняется, что в соответствии со ст. 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений у него не возникает, если иное не установлено федеральным законом;

5) после проведения государственной регистрации:

– гражданину выдается зарегистрированный экземпляр договора передачи;

– Департаменту – свидетельство о государственной регистрации права и экземпляр договора.

На основании свидетельства Департаментом вносится запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере по принадлежности данного жилого помещения к собственности города;

6) после регистрации договора передачи с бывшим(и) собственником(ами) Управление готовит решение исполнительного органа государственной власти города Москвы на право заключения договора социального найма с гражданами, передавшими приватизированное ими жилое помещение в собственность г. Москвы, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, если они на праве пользования не имеют иного жилого помещения.

В распоряжении префекта (заместителя префекта) и в договоре социального найма указывается, что у всех граждан, проживающих на данной жилой площади, которые участвовали в приватизации переданного городу жилого помещения, право на повторную приватизацию не возникает, если иное не установлено федеральным законом.[21]

Для оформления передачи жилого помещения в собственность города граждане представляют в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе следующие документы:

1) оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство).

В случае их отсутствия, представляются дубликаты правоустанавливающих документов либо выписка из ЕГРП;

2) документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный уполномоченным органом;

3) выписка из домовой книги (срок действия два месяца);

4) копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения;

5) поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно (следует предупредить, что справки указанные в этом пункте выдаются в БТИ, услуга платная, но деньги, потраченные на получение указанных справок вам никто не вернет);

6) ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;

7) квитанция об оплате регистрационного сбора.

Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе оформляет договор передачи в двухмесячный срок со дня подачи заявления собственником (ами) приватизированного жилого помещения (в соответствии с действующим законодательством).

Договор подписывается заместителем руководителя – начальником Управления с одной стороны и всеми собственниками с другой стороны. Если собственниками являются несовершеннолетние, то за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации.[22]

Данный текст является ознакомительным фрагментом.