4.1. Договор участия в долевом строительстве
4.1. Договор участия в долевом строительстве
В течение довольно длительного времени отсутствовало специальное правовое регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. На практике договоры между застройщиками и гражданами (инвесторами) имели самые различные названия: договор долевого строительства, договор участия в финансировании строительства жилья, договор о совместной деятельности и пр. Неудивительно, что и суды при рассмотрении соответствующей категории дел испытывали определенные сложности с квалификацией спорных отношений, определением прав и обязанностей сторон в отношении объекта строительства, объема ответственности застройщика перед инвестором-гражданином.
В конце 2002 г. Верховный Суд РФ на основе обобщения судебной практики сформулировал вывод о том, что по своему содержанию правоотношения застройщика с инвестором-гражданином близки к отношениям сторон в договоре подряда (бытового, строительного): обязанности инвестора ограничиваются внесением определенной денежной суммы, в ответ застройщик обязуется передать инвестору определенное жилое помещение или иной объект недвижимости. Суд также посчитал возможным применение к данным отношениям норм законодательства о защите прав потребителей[119]. Это позволило решить ряд вопросов, связанных с привлечением застройщиков к ответственности за нарушение обязательств перед гражданами-инвесторами, а также обеспечить гражданам возможность эффективной судебной защиты нарушенных прав (освобождение от уплаты государственной пошлины, альтернативная подсудность споров). Впрочем, остались проблемы заключения нескольких договоров (с несколькими инвесторами) в отношении одного и того же объекта долевого строительства, приостановления строительства в связи с неплатежеспособностью застройщика и пр.
Важным шагом стало принятие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту — Закон о долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ)[120]. Законодатель уточнил круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, подробно урегулировал содержание и порядок заключения договора участия в долевом строительстве (включая его обязательную государственную регистрацию), предусмотрел способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
В качестве застройщика может выступать юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона № 214-ФЗ).
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при наличии следующих предпосылок:
— получено разрешение на строительство;
— опубликована (или представлена для ознакомления) проектная декларация;
— проведена государственная регистрация за застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договора аренды (субаренды) такого земельного участка,
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, в частности: сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие за последние три года, с указанием местонахождения данных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков их ввода в эксплуатацию; сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности застройщика на день опубликования проектной декларации и пр. Безусловно, данная информация призвана оградить граждан от заключения договора с застройщиками, имеющими неудовлетворительные финансовые показатели и отрицательную репутацию на рынке долевого строительства.
В случае привлечения денежных средств лицом, не имеющим соответствующих предпосылок, гражданин вправе потребовать отданного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов всех причиненных убытков (ст. 3 Закона). Возможно также привлечение юридического лица к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в размере от четырех до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда.
Законом регламентированы содержание и форма заключения договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие условия:
— описание подлежащего передаче участнику объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
— срок передачи объекта долевого строительства участнику;
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может быть менее пяти лет и начинает свое течение со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы РФ (ФРС) по местонахождению строящегося многоквартирного дома (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Точно так же подлежит обязательной государственной регистрации уступка прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 17).
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). При этом застройщик должен представить в регистрирующий орган: разрешение на строительство; проектную декларацию; план создаваемого многоквартирного дома с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[121]). Регистрация всех последующих договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений участников долевого строительства. Основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть запись в ЕГРП о регистрации более раннего договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта (п. 3.1 ст. 25.1). Таким образом, с момента введения в действие Закона № 214-ФЗ практически исключена возможность злоупотреблений, связанных с заключением нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта долевого строительства (жилого помещения или иного объекта недвижимости).
После завершения строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются в соответствии с подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором отражены все имеющиеся несоответствия объекта долевого строительства обязательным требованиям или условиям договора.
Введение обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, установление в законе круга существенных условий договора и способов обеспечения прав участников не решили всех проблем, существующих в сфере долевого строительства. Продолжали иметь место случаи заключения с гражданами договоров иной правовой природы (например, предварительного договора купли-продажи недвижимости) с тем, чтобы исключить применение к отношениям сторон положений Закона № 214-ФЗ. В отношении большого количества организаций-застройщиков были введены процедуры несостоятельности (банкротства), однако права участников долевого строительства в рамках дела о банкротстве должным образом защищены не были.
В целях преодоления указанных выше проблем глава IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» была дополнена § 7 «Банкротство застройщиков»[122]. В качестве основных положений указанного параграфа, направленных на усиление защиты прав участников долевого строительства, следует отметить:
— правило п. 6 ст. 201.1 о том, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях: заключения договора участия в долевом строительстве; заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; при заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
— правило п. 1 ст. 201.9 об очередности удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, согласно которому расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства осуществляются в третью очередь (после расчетов с гражданами, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью; расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности).
Таким образом, законодатель не только расширил установленные Законом № 214-ФЗ гарантии для граждан — участников долевого строительства (распространив их на случаи заключения притворных сделок, скрывающих отношения по долевому строительству), но и поставил указанную категорию кредиторов (граждан) в привилегированную третью очередь, расчеты с которой производятся сразу после удовлетворения требований о возмещении вреда жизни и здоровью и требований об оплате труда (выплате выходного пособия, авторского вознаграждения).
В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения или иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом. С учетом указанной нормы к спорам между гражданами и застройщиками могут применяться общие положения Закона РФ «О защите прав потребителей»: об альтернативной подсудности исков потребителей, об освобождении от уплаты государственной пошлины (в пределах суммы требований до 1 млн руб.), о праве потребителя на информацию, безопасность работы, о взыскании в пользу потребителя компенсации морального вреда и штрафа.
Обращаясь к практике разрешения споров между участниками долевого строительства — гражданами и застройщиками, можно выделить следующие типичные нарушения прав граждан (потребителей):
— заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта;
— уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
— отказ застройщика передать объект долевого строительства участнику, уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
— просрочку передачи объекта (жилого помещения) участнику долевого строительства;
— передачу объекта долевого строительства в размере меньшем, чем был предусмотрен договором с участником долевого строительства;
— передачу объекта долевого строительства с недостатками (отступлениями от условий договора, проектной документации, обязательных требований и т. д.);
— необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.
Уклонение застройщика от государственной регистрации договора или передачи объекта долевого строительства.
В связи с отсутствием требования обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки права требования по такому договору в отношении многоквартирных домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 апреля 2005 г., на практике встречались случаи заключения нескольких договоров в отношении одного и того же объекта долевого строительства.
В подобной ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами (договором участия в долевом строительстве, договором уступки прав и пр.) и при этом спорное помещение еще не передано в собственность ни одному из них, преимуществом обладает тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).
Определяя момент заключения спорного договора, суд должен учитывать не только дату, указанную в тексте договора, но и совокупность других доказательств по делу, косвенно подтверждающих действительный момент совершения сделки по приобретению объекта долевого строительства: дату произведенного инвестором платежа (в соответствии с приходным ордером), дату получения инвестором кредита на приобретение жилого помещения (дату заключения кредитного договора с банком) и иные обстоятельства.
Б. обратилась в суд с иском к ООО «A-Стиль», ООО СКФ «Толстиков и К», ООО «РОИ» и К. о признании за ней права собственности на квартиру в доме № 7 по ул. Карамзина, выселении К. из указанной квартиры. Свои требования мотивировала тем, что 14.05.1994 г. между ООО СКФ «Толстиков и К», 000 «A-Стиль», гр. А. и гр. О. были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которых спорная квартира была выделена А., и последняя 15 февраля 1999 г. после полной оплаты квартиры переуступила свои права истице Б.
15 февраля 1999 г. ООО СКФ «Толстиков и К» заключило договор инвестирования в строительство вышеуказанной квартиры с ООО «РОИ», которое 26 октября 1999 г. переуступило гражданам К. права требования в отношении данной квартиры. Супруги К. предъявили встречный иск о признании за ними права общей долевой собственности в отношении спорной квартиры, ссылаясь на ничтожность заключенных между ООО «А-Стиль», А. и Б. договоров.
Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 11 октября 2006 г., оставленным без изменения кассационным определением от 23 июля 2007 г., удовлетворены исковые требования Б., за которой признано право собственности в отношении спорной квартиры, супругам К. в удовлетворении встречного иска отказано. Судом установлено, что ООО «A-Стиль» надлежащим образом исполнило свои обязательства перед ООО СКФ «Толстиков и К» по заключенным в 1994 г. договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, приобрело право требовать передачи квартиры в собственность, в дальнейшем данное право было переуступлено А., и от нее истице Б. Признавая за Б. право собственности в отношении спорной квартиры, суд правомерно исходил из того, что договоры, из которых возникло обязательство по передаче в собственность Б. квартиры, были заключены ранее, чем договор с супругами К. (Дело № 2-369/2006).
Еще в одном случае П. обратился с иском к ТСЖ «Зодчий» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную на 8-м этаже многоквартирного дома № XXX. В обоснование исковых требований указал, что решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20.01.2010 г. за П. признано право требования передачи спорной квартиры. В ноябре 2010 г. администрацией г. Красноярска в отношении многоквартирного дома № XXX выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако ответчик уклоняется от передачи истцу спорной квартиры по акту приема-передачи. К участию в деле судом привлечен С. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 31.05.2012 г. в удовлетворении иска П. отказано. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 12.11.2012 г. № 33-9745/2012 указанное решение оставлено без изменения. Оставляя исковые требования П. без удовлетворения, суды исходили из следующих обстоятельств.
Судами установлено, что ООО «СКФ «Т. и Ко» выступало первоначальным застройщиком жилого дома, в котором находится спорная квартира, на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка. Далее ООО «СКФ Т. и К» заключило с ООО «Стройтэкс-Инвест» договор № 41, по которому передало функции застройщика многоквартирного дома и право аренды земельного участка. В последующем указанный договор сторонами был расторгнут, функции застройщика и право аренды земельного участка возвращены ООО «СКФ Т. и К».
В связи с финансовыми затруднениями и приостановлением строительства ООО «СКФ Т. и К» и ТСЖ «Зодчий» заключили договор управления по завершению строительства дома, согласно которому ООО «СКФ Т. и К» поручает, а ТСЖ «Зодчий» принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома. По условиям договора, ТСЖ «Зодчий» обязуется заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома и ввода дома в эксплуатацию, ведет прием и учет денежных средств, полученных от инвесторов. В свою очередь, ООО СКФ «Т. и К» передает ТСЖ «Зодчий» выявленные свободные квадратные метры для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Согласно актам приема-передачи — приложениям к вышеназванному договору, подписанным сторонами, при передаче данного объекта от ООО СКФ «Т. и К» к ТСЖ «Зодчий» спорная квартира, имевшая на тот момент строительный № Y, значилась в списке неинвестированных квартир, а П. не был указан в списке инвесторов жилого дома.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20.01.2010 г. за П. признано право требования жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры № Y в многоквартирном доме № XXX. Из указанного решения следует, что 29.04.2005 г. между ООО «Стройтэкс-Инвест» и П. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является финансирование строительства квартиры №Y. Обязательства по оплате стоимости квартиры инвестором П. исполнены в полном объеме.
Вместе с тем ТСЖ «Зодчий», исполняя с 25.11.2005 г. функции застройщика жилого дома, не обладало информацией о П. как инвесторе спорной квартиры по договору с ООО «Строй-Инвест», поскольку квартира со строительным № Y была передана ТСЖ от ООО СКФ «Т. и К» как неинвестированная, без указания П. в списке инвесторов. С требованием о переоформлении договора участия в долевом строительства истец П. к ТСЖ «Зодчий» до завершения строительства дома не обращался, в связи с чем между ТСЖ «Зодчий» (Заказчик) и С. (Инвестор) был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в отношении спорной квартиры, по условиям которого С. обязуется уплатить денежные средства, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, соразмерно причитающейся ему доле в общем имуществе и общей площади квартиры № Y. Данная обязанность исполнена С. надлежащим образом. После ввода дома в эксплуатацию по акту приема-передачи спорная квартира № Y была фактически передана инвестору С. в связи с исполнением им обязательств по договору о завершении строительства многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Материалами дела подтверждается, что права на спорное жилое помещение по договору, заключенному ТСЖ «Зодчий» (застройщик) и С. (участник), фактически переданы С., который принял спорную квартиру по акту приема-передачи, до обращения П. в суд с настоящим иском. Следовательно, правовые основания для удовлетворения исковых требований П. о признании права собственности на квартиру отсутствуют.
Если спорное жилое помещение уже передано в собственность одному из участников долевого строительства, правило о преимуществе прав того кредитора, чье требование возникло раньше, не применяется. В подобных случаях пострадавший участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения причиненных убытков в виде средней стоимости аналогичного жилого помещения.
Супруги Л. обратились с иском к ООО «Этаж» о взыскании рыночной стоимости квартиры и компенсации морального вреда. Свои требования мотивировали тем, что по договору уступки права требования от 14.07.2000 г. приобрели у Т. (первоначального инвестора) право на получение 3-комнатной квартиры площадью 65,6 кв. м, расположенной в 6 мкр. Октябрьского района г. Красноярска. Судебным решением от 01.03.2005 г. право собственности на вышеуказанную квартиру признано за гр.
Ш. Судом также установлено, что, заключая договор инвестирования с Т., ответчик не обладал правами в отношении спорной 3-комнатной квартиры.
В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать возмещения убытков, в том числе расходов, которые вынужден будет понести для восстановления нарушенного права. В соответствии со справкой ООО «АРЕВЕРА-Недвижимость» средняя стоимость одного кв. м общей площади трехкомнатной квартиры новой планировки в Октябрьском районе г. Красноярска составляет 26 000 руб. Таким образом, в пользу истцов подлежит взысканию рыночная стоимость 65,6 кв. м — 1 705 600 руб.
Решением Октябрьского районного суда от 29.05.2006 г. каждому из истцов присуждена часть рыночной стоимости квартиры — 852 000 руб., а также компенсация морального вреда — 20 000 руб. При вынесении решения суд исходил из положений статьи 398 ГК РФ, в соответствии с которой право кредитора требовать передачи вещи в собственность отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, в таком случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. В статье 15 ГК РФ убытки определены как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
В рассматриваемом случае нарушенное право истцов может быть восстановлено лишь путем предоставления им возможности приобрести аналогичную квартиру по средней рыночной цене (Дело № 2-182/2006).
На практике имеют место случаи, когда строительство многоквартирного дома и привлечение денежных средств граждан началось до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, однако разрешительная документация на дом оформлена уже в период действия данного Закона (после 31.03.2005 г.), что, как правило, сопровождается переоформлением и приведением в соответствие с законом ранее заключенных договоров с участниками долевого строительства, а также последующей государственной регистрацией. Переоформление договоров с участниками также может быть связано с привлечением для завершения строительства многоквартирного дома другого застройщика (в связи с банкротством первоначального или по иным причинам).
В подобных случаях застройщик нередко уклоняется от проведения государственной регистрации договора, производит ее избирательно, предпочитая тех участников, кто дал согласие на внесение дополнительных инвестиций и пр. Как следствие, участники обращаются к застройщику с иском о понуждении к государственной регистрации договора. При наличии необходимых предпосылок для проведения государственной регистрации (соответствие договора требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, наличие разрешения на строительство, проектной декларации) и отсутствии каких-либо препятствий (притязаний третьих лиц в отношении объекта долевого строительства, обременений, арестов и запретов) исковые требования подлежат удовлетворению.
Поскольку требование о понуждении к государственной регистрации договора обращено к другой стороне договора — застройщику, регистрирующий орган (соответствующее управление Росреестра) по данной категории дел не является ответчиком, но может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица — для уточнения правового режима спорного объекта долевого строительства (наличия в отношении объекта притязаний третьих лиц, обременений, арестов).
Л. обратился с иском к ООО «Стройтехника» о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 3/5-НЧ1 от 28.03.2008 г. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком вышеуказанный договор, предметом которого является строительство однокомнатной квартиры в жилом доме № 1 по ул. Пролетарская — ул. Бабушкина — ул. Копылова — ул. Боткинавг. Красноярске (строительный адрес). Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в полном объеме, в кассу ответчика внесено 1 507 500 руб. Поскольку разрешение на строительство дома было выдано после 30.04.2005 г., договор участия в долевом строительстве требует регистрации. Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением зарегистрировать договор от 28.03.2008 г., однако ответчик от регистрации уклоняется, находится в процедуре банкротства. Письмом от 28.03.2011 г. конкурсный управляющий ООО «Стройтехника» сообщил истцу о том, что считает договор незаключенным («проектом» договора) и не будет учитывать его при формировании конкурсной массы. В свою очередь, отсутствие государственной регистрации договора препятствует надлежащей защите прав истца как участника долевого строительства (включению в Реестр кредиторов с требованием о передаче жилого помещения).
Установив, что договор от 28.03.2008 г. соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и какие-либо препятствия для его государственной регистрации отсутствуют (согласно выписке из ЕГРЮЛ права других лиц в отношении спорного объекта долевого строительства не зарегистрированы), суд решил исковые требования Л. удовлетворить — произвести государственную регистрацию договора № 3/5-НЧ1 от 28.03.2008 г. участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры в доме по адресу г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Пролетарская — ул. Бабушкина — ул. Копылова — ул. Боткина, 1 (строительный адрес), заключенного между Л. и ООО «Стройтехника» (решение Советского районного суда г. Красноярска от 15.08.2012 г. по делу № 2-5940/2012).
В другом случае с аналогичным иском к ООО «Стройтехника» обратился В., который просил обязать ответчика произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 3/16-НЧ1 от 25.04.2008 г. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком вышеуказанный договор, оплатил стоимость квартиры в полном объеме.
Заявлением от 27.06.2012 г. гр. В. исковые требования уточнил, дополнительно просил признать недействительным договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Стройтехника» (застройщик) и ООО «Сибстройком» (участник) в отношении вышеуказанной квартиры. Требования мотивировал тем, что ответчик при заключении указанного договора распорядился объектом долевого строительства, который ему не принадлежит, что влечет недействительность договора на основании от. 168, 309 ГК РФ.
Ответчик ООО «Стройтехника» исковые требования не признал, в письменном отзыве пояснил, что еще в марте 2011 г. истцу было направлено извещение о том, что договор от 25.04.2008 г. не прошел государственную регистрацию, отсутствуют первичные документы об оплате участников стоимости квартиры, поэтому договор не будет учитываться конкурсным управляющим при формировании конкурсной массы и реестра кредиторов. Однако истец никак не отреагировал на данное сообщение, вследствие чего в последующем в отношении спорной квартиры был заключен договор с ООО «Сибстройком».
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 01.10.2012 г. по делу № 2-5055/2012, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований В. к ООО «Стройтехника» и ООО «Сибстройком» отказано. Причиной отказа в иске стало отсутствие бесспорных доказательств, подтверждающих внесение истцом В. платы за объект долевого строительства, а также наличие государственной регистрации прав на спорный объект за другим лицом (ООО «Сибстройком»), которое при заключении договора с застройщиком действовало добросовестно.
В случае уклонения застройщика от передачи объекта долевого строительства (жилого помещения) участник вправе понудить застройщика к исполнению обязательств по договору и передаче ему в собственность указанного в договоре жилого помещения (ст. 398 ГК РФ).
М. предъявил иск к ООО «Дом», правопреемнику ООО «Консоль», о передаче ему в собственность однокомнатной квартиры. Свои требования мотивировал тем, что 21.05.2003 г. между ним и ООО «Консоль» был заключен договор о долевом участии в финансировании жилого дома; договор был также подписан коммерческим банком «ЯрБанк», с которым истец заключил договор ипотечного кредитования. В соответствии с условиями договора М. оплатил ответчику 359 880 руб. В свою очередь, ответчик по условиям договора принял на себя обязательство по окончании строительства жилого дома передать в собственность истцу однокомнатную квартиру в вышеуказанном доме. В 2005 г. дом был введен в эксплуатацию, тем не менее ответчик уклоняется от передачи истцу квартиры в собственность.
Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 19 декабря 2006 г. исковые требования М. удовлетворены, на ООО «Дом» возложена обязанность передать в собственность истца однокомнатную квартиру и подписать акт приема-передачи этой квартиры. Суд правомерно исходил из того, что ответчик в силу обязательства, возникшего из договора, был обязан выполнить указанные действия; истец свои обязательства по оплате строительства квартиры исполнил надлежащим образом, односторонний отказ застройщика от исполнения обязательства недопустим (Дело № 2-964/2006).
Анализ практики судов общей юрисдикции свидетельствует о том, что суды не исключают возможность предъявления участником долевого строительства иска о признания за ним права собственности на жилое помещение, указанное в договоре с застройщиком.
Л. обратился в суд с иском к ООО «Этаж» о признании права собственности на квартиру в доме № 121 по ул. Красной Армии в г. Красноярске. Свои требования Л. мотивировал тем, что по договору долевого участия в строительстве от 21.10.1998 г., заключенному между ним и ТОО «Этаж», преемником которого является ответчик, последний обязался по окончании строительства передать ему в собственность спорную квартиру, к моменту подписания договора указанная квартира была полностью оплачена через ЗАО «Риэлт-сервис», однако по окончании строительства ответчик отказался от исполнения обязательств по договору.
Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 01.12.2004 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 07.02.2005 г., в удовлетворении исковых требований отказано. Отказ в иске суд обосновал тем, что истец имеет право предъявлять к ответчику только требование о понуждении к исполнению им обязательств в том виде, в каком это предусмотрено в договоре, а именно требовать передать квартиру по акту, ввести дом в эксплуатацию, оказать содействие в оформлении необходимых правоустанавливающих документов. Требование Л. о признании права собственности на спорную квартиру не основано на законе. Суд второй инстанции признал отказ в удовлетворении исковых требований правомерным, посчитав, что истец может заявить лишь требование о понуждении ответчика к исполнению обязательств по договору.
Президиум Красноярского краевого суда в постановлении от 14.06.2005 г. признал неправильными выводы нижестоящих судов и, отменяя принятые по делу судебные акты, указал следующее. Статья 12 ГК РФ предусматривает, в том числе, такие способы защиты гражданских прав, как признание права и присуждение к исполнению обязанности в натуре. Посредством предусмотренных законом способов защиты гражданских прав производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. В рассматриваемом случае Л. заявлено основанное на договоре долевого участия требование о признании за ним права собственности в отношении спорной квартиры. Отказав истцу в иске о признании права собственности на квартиру, суд ограничил его в выборе способа защиты нарушенного права. При повторном рассмотрении дела решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13.11.2008 г. исковые требования Л. удовлетворены, за ним признано право собственности на спорную квартиру (Дело № 2-422/2008).
Еще в одном случае В. обратился в суд с иском к ЗАО «Сибагропромстрой» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 76,0 кв.м. Исковые требования мотивировал тем, что состоял с ответчиком в трудовых отношениях в период с 09.10.2001 г. по 04.07.2012 г., работая в должности начальника проектного бюро. 20 апреля 2005 г. между истцом и ответчиком был заключен договор № 332 о совместной деятельности в строительстве жилого дома № 4 в квартале БЦ-6 в жилом массиве «Аэропорт» Советского района г. Красноярска. По условиям указанного договора, истец (Инвестор) обязуется в качестве своего вклада в общее дело добросовестно отработать у ответчика (Предприятие) в течение 5 лет со дня подписания договора. В свою очередь, Предприятие обязуется создать Инвестору условия для работы, по истечении пятилетнего срока передать Инвестору в собственность квартиру. Истец свои обязательства по договору о совместной деятельности исполнил надлежащим образом, отработал у ответчика более 7 лет, каких-либо дисциплинарных взысканий не имел. Произвел в спорной квартире отделочные работы и установил сантехнику. Ответчик же после сдачи дома в эксплуатацию в 2006 г. уклоняется от оформления передачи квартиры в собственность истца, не подписывает акт приема-передачи квартиры.
Ответчик с иском не согласился, предъявил встречный иск о расторжении договора от 20.04.2005 г. № 332 в связи стем, что инвестором В. не в полном объеме исполнены обязательства по оплате квартиры: не внесен денежный вклад в сумме 600 000 руб. (наряду с трудовым участием), не оплачены работы по остеклению балкона. Также указы вал и на то, что в период действия трудового договора истцу В. неоднократно снижался размер премии за неудовлетворительную работу проектного бюро.
Входе рассмотрения дела истцом В. произведена оплата стоимости работ по остеклению балкона, в подтверждение представлена квитанция к приходному ордеру.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 20.11.2012 г. исковые требования В. удовлетворены, встречный иск ЗАО «Сибагропромстрой» отклонен за необоснованностью, поскольку из содержания договора от 20.04.2005 г. № 332 не следует обязанность В. дополнительно к трудовому участию внести денежный взнос в сумме 600 000 руб., работы по остеклению балкона истцом оплачены в полном объеме, задолженность перед застройщиком отсутствует. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 18.02.2013 г. указанное решение оставлено без изменения (Архив Советского районного суда г. Красноярска, дело № 2-7221/2012).
Препятствиями для удовлетворения подобного иска могут быть следующие обстоятельства: участником долевого строительства не исполнены в полном объеме обязательства по оплате строящегося жилого помещения; многоквартирный дом, в котором расположено спорное жилое помещение, не введен в эксплуатацию. В последнем случае решение суда о признании за участником права собственности на объект долевого строительства было бы заведомо не исполнимым, поскольку регистрация права собственности на строящееся жилое помещение невозможна.
Нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
При нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором, участник вправе требовать от застройщика выплаты неустойки и возмещения причиненных убытков.
Неустойка уплачивается участнику в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей надень исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (ст. 6 Федерального закона от 31.12.2004 г. № 214-ФЗ). В литературе и судебной практике существует дискуссия относительно того, по состоянию на какую дату следует брать ставку рефинансирования — указанную в договоре конечную дату (день) передачи объекта долевого строительства участнику либо дату фактической передачи объекта и подписания акта приема-передачи. Применяя по аналогии правило п. 1 ст. 395 ГК РФ, можно предположить, что при уплате застройщиком неустойки в добровольном порядке последний вправе произвести ее расчет на день добровольного исполнения обязательства, а в случае взыскания неустойки в судебном порядке участник долевого строительства вправе произвести расчет неустойки исходя из ставки рефинансирования надень предъявления иска или на день вынесения решения[123].
Требование участника долевого строительства о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства не подлежит удовлетворению в тех случаях, когда участник уклонялся от приемки объекта долевого строительства либо отказывался от подписания акта приема-передачи со ссылкой на наличие в передаваемом объекте недостатков, которые не являются существенными и не препятствуют пользованию данным объектом по назначению.
Т. обратилась в суд с иском к 000 «Стоун» о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве. В обоснование заявленных требований указал, что заключил с ответчиком договор, по условиям которого квартира должна быть передана участнику (Т.) во втором квартале 2008 г. В нарушение условий договора ответчик не передал истице квартиру.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 20.12.2011 г. исковые требования Т. удовлетворены частично, с ООО «Стоун» в пользу истицы взыскана неустойка и штраф за нарушение прав потребителей.
По кассационной жалобе ответчика указанное решение отменено, с указанием следующих мотивов.
По условиям договора участия в долевом строительстве, ответчик обязан передать истцу квартиру в течение четырех месяцев после утверждения акта государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию. Срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен 2-м кварталом 2008 г. в соответствии с п. 1.3 договора. Однако пунктом 7.5 договора предусмотрено, что в случае внесения изменений в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21 июля 2004 г. № 1309 относительно сроков окончания строительства объекта плановым сроком сдачи объекта в эксплуатацию будет считаться срок, определенный во вступившем в силу распоряжении Администрации Санкт-Петербурга о внесении соответствующих изменений.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 18 июня 2010 г. № 143 срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 11 сентября 2010 г. Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2011 г. № 43 срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 11 марта 2011 г.
Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 10 февраля 2011 г., в связи с чем квартира должна быть передана истице по акту до 10 июня 2011 г., но не раньше внесения всех платежей, предусмотренных договором (п. 3.5. договора).
Письменное уведомление об окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию, необходимости доплаты за увеличение площади квартиры, а также предложение осмотреть квартиру и принять по акту приема-передачи направлено ответчиком в адрес истца в мае 2011 г.
Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора предусмотрена обязанность ответчика передать истцу квартиру, однако квартира до настоящего времени не передана, что в силу п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока выполнения работ, в размере 3 % от цены работ за каждый день просрочки.
Судебная коллегия не может согласиться сданным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с условиями договора, а именно п. 2.1.2, 2.1.3 договора, ответчик исполнил предусмотренные обязательства и в предусмотренный договором срок по окончании строительства направил истцу уведомление об окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию с предложением осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи.
Входе разбирательства в суде первой инстанции истица подтвердила факт получения данного уведомления. После получения уведомления истицей был произведен осмотр квартиры, по результатам которого составлен дефектовочный акт и ответчик обязался устранить выявленные замечания в течение 30 дней с даты подписания акта.
Выявленные недостатки ответчиком были устранены, составлен акт осмотра квартиры, в котором указано на следующие недоделки квартиры: окна (мытье и регулировка), мусор в квартире. Именно эти недостатки стали причиной отказа истицы Т. от подписания акта приема-передачи квартиры. Доказательства наличия в квартире каких-либо иных недостатков в материалы дела не представлены.
Между тем в силу п. 6 от. 753 ГК РФ заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Учитывая, что указанные в акте осмотра квартиры недостатки не относятся к числу существенных, не исключают возможность использования квартиры по ее назначению, у истицы Т. не имелось оснований для отказа в принятии квартиры по акту приема-передачи.
Поскольку установлено, что ответчик в установленный договором срок направил истице уведомление о необходимости осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи, после осуществления истицей доплаты за увеличение площади предоставил квартиру для осмотра, которую истица не приняла, несмотря на отсутствие в ней строительных дефектов, то судебная коллегия полагает, что просрочка исполнения обязательств по договору ответчиком не допущена, в связи с чем истица не имеет права на взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене; в связи с тем, что обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе в иске без направления дела для повторного рассмотрения в суд первой инстанции (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.03.2012 г. № 33-4216/2012//СПС).
В другом случае суд, напротив, удовлетворил исковые требования участника долевого строительства о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, указав, что имеющиеся в жилом помещении недостатки (не выполнена разводка электрики с установкой розеток и выключателей, не установлен электросчетчик, не выполнены сантехнические вводы холодной и горячей воды, отопления и канализации) исключали возможность использования жилого помещения по назначению. Следовательно, участник вправе был отказаться от подписания акта приема-передачи объекта до устранения застройщиком вышеуказанных недостатков (апелляционное определение Ленинградского областного суда от 05.12.2012 г. № 33-5421/2012//СПС).
Данный текст является ознакомительным фрагментом.