Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
Статья 25.1.
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
Комментарий к статье 25.1
Данная статья была введена Федеральным законом от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"[125].
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, предусмотренных законодательством о жилищных накопительных кооперативах (ст.1 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах").
Поскольку комментируемая статья использует такие понятия, как "застройщик" и "объект долевого строительства", дадим легальное определение данных категорий.
В соответствии со ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Согласно ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном комментируемым Законом и Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Как установлено ст.17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном комментируемым Законом.
В развитие ст.17 рассматриваемого Закона Приказом Министерства юстиции РФ от 9 июня 2005г. N 82 была утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества[126] (далее по тексту комментария к настоящей статье — Инструкция).
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.2 ст.11 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ).
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п.1 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ).
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ).
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (п.3 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ).
При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (п.5 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ).
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества документы представляются в порядке, установленном комментируемым Законом.
На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства (п.1 комментируемой статьи).
На основании пункта 2 комментируемой статьи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации прав, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Как видно, среди дополнительных документов, представляемых на государственную регистрацию договора, нужно представить проектную декларацию. Понятие проектной декларации раскрывается в ст.19 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ.
Согласно данной норме проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 ст.23 рассматриваемого Федерального закона уполномоченный орган.
Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
Как установлено ст.ст.20, 21 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ, информация о застройщике должна содержать сведения:
1) фирменное наименование (наименование), местонахождение — для застройщика — юридического лица; фамилия, имя, отчество, место жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также режим работы застройщика;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать сведения:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
На основании п.4 комментируемой статьи заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон такого договора с приложением документов, подтверждающих расторжение договора; территориальный орган Росрегистрации при представлении заявления одной из сторон договора участия в долевом строительстве в течение одного рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.
Ипотека в силу закона (возникающий на основании закона залог права аренды земельного участка) регистрируется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (п.2 ст.20 Федерального закона от 16 июля 1997г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Инструкцией Минюста России от 9 июня 2005г. установлены следующие особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.
Записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (о его изменении и расторжении); ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве; права застройщика на не завершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества), а также на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства территориальными органами Росрегистрации вносятся в ЕГРП в порядке, установленном комментируемым Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом о регистрации прав, с учетом особенностей, установленных настоящей Инструкцией.
Запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.
При внесении в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве:
в графу "Условный номер" вносится условный номер, присваиваемый в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004г. N 192 "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер";
в графе "Описание предмета сделки" указываются слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве (пункт 53 Правил ведения ЕГРП), в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;
в графе "Цена сделки" указывается определенная договором участия в долевом строительстве цена (пункт 54 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Лицо, права которого ограничиваются (обременяются)" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП сведения о стороне договора — застройщике (пункт 55 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП сведения о стороне договора — участнике долевого строительства (пункт 55 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Документы-основания" указываются реквизиты договора (пункт 19 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Условия сделки" указываются существенные условия договора участия в долевом строительстве (пункт 56 Правил ведения ЕГРП), не отраженные в иных графах данного раздела, — срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства;
в графу "Особые отметки регистратора" вносятся слова: "Земельный участок (право аренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находится в залоге у", далее указываются фамилия, имя и отчество физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве".
При изменении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора заполняются:
лист подраздела III-4 ЕГРП;
лист записи об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение N 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-4 ЕГРП, в котором содержится запись о договоре участия в долевом строительстве.
Если условия соглашения об изменении договора не приводят к изменению записи соответствующего листа подраздела III-4 ЕГРП, то лист записи об изменениях к подразделу III-4 ЕГРП не заполняется.
При изменении договора участия в долевом строительстве на основании решения суда заполняется лист записи об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение N 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-4 ЕГРП.Если определенные в решении суда изменения договора не приводят к изменению записи листа подраздела III-4 ЕГРП, то в графе "Содержание изменений" в листе записи об изменениях указываются изменения договора участия в долевом строительстве, установленные решением суда.
При изменении договора участия в долевом строительстве запись в подразделе III-4 ЕГРП о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не погашается.
Государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.При расторжении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП.
Государственная регистрация ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, проводится в подразделе III-2 ЕГРП (пункт 44 Правил ведения ЕГРП):
в графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства (далее — первый договор участия в долевом строительстве) (пункт 44 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Срок" указываются дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 48 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Залогодатель" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные стороны договора участия в долевом строительстве — застройщика (собственника или арендатора земельного участка);
в графе "Залогодержатель" указываются слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";
в графе "Документы-основания" указываются реквизиты первого договора участия в долевом строительстве, дата и номер его регистрации;
в графе "Особые отметки регистратора" указываются номера подраздела и листа, на которых произведена запись о первом договоре участия в долевом строительстве.
В подраздел II-1 раздела ЕГРП, в котором зарегистрировано право собственности застройщика (залогодателя) на земельный участок (или в подраздел III-1 раздела ЕГРП, в который внесена запись об аренде застройщиком земельного участка), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела и листа этого подраздела, содержащего записи об ипотеке, возникшей на основании закона.
Государственная регистрация уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве осуществляется посредством внесения в подраздел III-4 ЕГРП записи о сделке об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.
Во все графы указанного листа подраздела III-4 ЕГРП, за исключением графы "Лицо, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права", вносятся записи, аналогичные записям листа подраздела III-4 ЕГРП, содержащего записи о договоре участия в долевом строительстве. В графе "Лицо, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права" нового листа подраздела III-4 ЕГРП указываются сведения о новом участнике долевого строительства в соответствии с пунктом 18 Правил ведения ЕГРП.В графе "Документы-основания" данного листа дополнительно указываются основания внесения этих записей, то есть реквизиты сделки об уступке прав по договору участия в долевом строительстве.
Кроме предусмотренных в настоящем пункте действий территориальный орган Росрегистрации также погашает записи подраздела III-4 ЕГРП о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на лицевой стороне листа штампом погашения регистрационной записи (пункт 62 Правил ведения ЕГРП) с указанием в нем номеров подраздела и листа, на котором произведена запись в пользу нового участника долевого строительства (раздел VI Правил ведения ЕГРП).
Если уступка прав требования осуществлена по первому договору участия в долевом строительстве, на основании которого была осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона земельного участка (залога права аренды земельного участка), территориальный орган Росрегистрации дополнительно осуществляет заполнение листа записи об изменениях к подразделу III-2 ЕГРП, в котором указывает:
в графе "Содержание изменений" — слова "совершена уступка прав требования";
в графе "Документы-основания" — реквизиты сделки об уступке прав по договору участия в долевом строительстве, а также номер подраздела и листа подраздела, содержащего записи о сделке об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.
Государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.
Описание объекта незавершенного строительства осуществляется в подразделе I-2 ЕГРП в соответствии с Правилами ведения ЕГРП на основании документов, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 25 Закона о регистрации прав, в графе "Наименование объекта" которого указываются слова "объект незавершенного строительства".
Одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
В целях государственной регистрации ипотеки в силу закона заполняется подраздел III-2 ЕГРП (пункт 44 Правил ведения ЕГРП), в который вносятся следующие записи:
в графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации права собственности застройщика;
в графе "Срок" указывается предусмотренный первым договором участия в долевом строительстве (соглашением об изменении договора) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
в графе "Залогодатель" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные стороны договора участия в долевом строительстве — застройщика;
в графе "Залогодержатель" указываются слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";
в графе "Документы-основания" указываются реквизиты, дата и номер регистрации первого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве;
в графе "Особые отметки регистратора" указываются номера подраздела ЕГРП и листа этого подраздела, содержащего запись о первом договоре участия в долевом строительстве и сделке об уступке прав требования по данному договору (если такая сделка была совершена).
В подраздел II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства (на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства), содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и листа этого подраздела, содержащего запись об ипотеке в силу закона.
Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется в подразделе II-1 ЕГРП раздела ЕГРП, открытого на указанный объект недвижимого имущества.
При этом в графе "Документы-основания" подраздела II-1 ЕГРП указываются:
реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, права на который регистрируются в данном подразделе;
реквизиты, дата и номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (сделки об уступке требований по договору, если таковая сделка была совершена), реквизиты передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.
Если за государственной регистрацией права на объект долевого строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве — участника долевого строительства (например, наследник), то в графе "Документы-основания" подраздела II-1 ЕГРП дополнительно указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например, свидетельства о праве на наследство).
Регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Погашение указанных записей осуществляется в соответствии с разделом VI Правил ведения ЕГРП.
Документы, поступившие на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, в том числе представленные застройщиком разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, помещаются в одно дело правоустанавливающих документов.
Такое дело правоустанавливающих документов идентифицируется условным номером, присвоенным первому договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в подразделе III-4 раздела, открытого на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства.
Документы, представляемые на государственную регистрацию права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; права застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества), а также на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права участника долевого строительства на объект долевого строительства, помещаются в соответствующие дела правоустанавливающих документов, которые открываются и ведутся в порядке, установленном комментируемым Законом и Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".