Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
Статья 24.
Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
Комментарий к статье 24
1. Комментируемая статья посвящена некоторым особенностям государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество и сделок с долями в данном праве. Эти особенности связаны с таким свойством права общей собственности, как наличие двух и более сособственников, а также особыми правилами обращения долей в праве общей долевой собственности, распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности.
2. ГК РФ понимает под общей собственностью имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом если доли каждого из сособственников определены, то это общая долевая собственность, если нет — то совместная. По общему правилу (ст.244 ГК РФ) общая собственность является долевой, за исключением тех случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Так, ГК РФ указывает на два таких случая: общая собственность супругов (ст.256) и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257). Ряд законов также предусматривает возможность образования общей совместной собственности. Это Семейный кодекс РФ[110], который законным режимом имущества супругов признает режим общей совместной собственности, а также устанавливает некоторые правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов (ст.35 СК РФ).
3. Федеральный закон от 11 июня 2003г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"[111], который заменил Закон РСФСР 1990г., также предусматривает режим общей совместной собственности членов хозяйства на его имущество, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Кроме того, Федеральный закон от 15 апреля 1998г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"[112] предусмотрел для одной из форм некоммерческих объединений, а именно для садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, создание совместной собственности на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов. Такой режим распространяется на любое имущество общего пользования, приобретенное таким способом, в том числе и на земельные участки общего пользования. Однако, если имущество приобретается не за счет целевых взносов членов, а за счет специального фонда товарищества, формируемого из вступительных и членских взносов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, то такое имущество общего пользования принадлежит самому товариществу и на него не распространяется режим общей собственности членов такого товарищества. Также согласно п.4 ст.14 указанного Закона при предоставлении земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений за плату, земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Это тот относительно короткий период, когда члены такого объединения имеют предоставленный для определенных целей земельный участок в общей совместной собственности. Право общей совместной собственности может возникнуть у членов такого некоммерческого объединения и при приватизации земельных участков из государственных и муниципальных земель, полученных ими на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, при этом в такой приватизации не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом. При проведении такой приватизации общее собрание членов некоммерческого объединения вправе решить, на каком праве приобретаются эти участки. Среди таких титулов закон предусматривает и общую совместную собственность членов такого объединения.
Ранее также и Закон РФ от 4 июля 1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[113] предусматривал возможность передачи жилых помещений в совместную или долевую собственность совместно проживающих в таком помещении лиц, однако Федеральный закон от 15 мая 2001г. N 54-ФЗ[114] слова "совместную или долевую" исключил и не оставил ни одного упоминания о совместной собственности при приватизации жилого помещения. Также Федеральным законом от 26 ноября 2002г. N 153-ФЗ[115] была внесена ст.3.1, согласно которой "в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001г., определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное". Из этого можно сделать вывод, что приватизировать жилое помещение в общую совместную собственность было возможно только до 31 мая 2001г., т.е. до вступления в силу указанного Закона от 15 мая 2001г. Кроме того, статья говорит о порядке раздела общей совместной собственности в случае смерти одного из сособственников. Приватизация жилых помещений может производиться и в общую долевую собственность, и в личную собственность одного из жильцов, при этом правила, в частности, семейного законодательства применяются в полном объеме, так как приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Это безвозмездная сделка, поэтому следует учитывать, что, согласно ст.36 СК РФ, имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, является его собственностью.
Указанные изменения в законе не влияют на возможность возникновения общей долевой собственности у собственников квартир в многоквартирном доме, независимо от того, приватизированы ли в нем все квартиры или нет. Так, в соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Кроме того, жилые помещения в многоквартирных домах относятся к сложным вещам, главной вещью которых является жилое помещение, а принадлежностью — обслуживающие вещи, находящиеся в общем пользовании.
Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем Определении от 25 декабря 2000г. по делу N 78-Г00-61[116] указала, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.
В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной, вещи, если договором не предусмотрено иное. Суд посчитал также, что исходя из толкования ст.135 ГК РФ действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежность главной вещи, если иное не предусмотрено договором.
Однако ни комментируемый Закон, ни указанные Методические рекомендации не дают ответа на вопрос о том, каким образом должна производиться регистрация права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Судом тем не менее в указанном определении необходимость регистрации права собственности на такое имущество под сомнение не ставится. С другой стороны, в соответствии с п.2 ст.23 комментируемого Закона государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Согласно Приказу Минюста России от 27 июня 2003г. N 152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах"[117] и соответствующей Инструкции право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, пообъектно не регистрируется. Однако такая регистрация обязательна при отчуждении, обременении и любых иных сделках с находящимися в общей собственности объектами недвижимости.
4. Возникновение, переход, прекращение, ограничение права общей собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.131 ГК РФ и возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Так, если имущество приобретается по договору, то право общей собственности возникает с момента его регистрации (ст.223 ГК РФ), так же как и при приобретении права общей собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 ГК РФ), и при приобретении имущества в силу приобретательской давности (ст.234 ГК РФ). Однако в соответствии со ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В данном случае необходимо лишь удостоверить факт принятия наследства при государственной регистрации такого права общей собственности, если наследники придут к соглашению не разделять имущество.
5. В соответствии со ст.1164 ГК РФ при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. К такой собственности в полной мере применяются правила гл. 16 ГК РФ с учетом правил ст.ст.1165 — 1170 ГК РФ. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства. Эти положения гражданского законодательства нашли свое отражение и в Приказе Минюста России от 25 марта 2003г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество".
6. Общее имущество может образоваться и вследствие заключения договора простого товарищества. Так, в соответствии со ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. При этом государственной регистрации подлежит само имущество, а не договор простого товарищества, согласно которому это имущество объединяется и становится общим долевым. Так, в п.18 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[118], договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.
7. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен порядку регистрации перехода доли в праве общей собственности, когда эта доля переходит постороннему лицу, не являющемуся сособственником. Участник долевой собственности вправе распорядиться ею так, как захочет, но при этом существуют ограничения, направленные на защиту интересов других сособственников. Эти ограничения состоят в определенных правилах отчуждения доли в праве общей собственности, предусматривающих преимущественное право покупки остальными участникам долевой собственности продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Для охраны соответствующего преимущественного права покупки ст.24 и устанавливает дополнительные условия к государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. Эти дополнительные условия состоят в необходимости документарного подтверждения письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать свою долю. При этом в таком извещении продавец обязан указать условия, предусмотренные ст.250 ГК РФ, т.е. цену и иные существенные условия договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе.
Получив все необходимые для регистрации документы, включая и извещения иных участников общей долевой собственности, и не получив при этом письменные отказы других сособственников, государственный регистратор обязан приостановить регистрацию перехода права до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Однако к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
При этом следует иметь в виду, что оборот долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности. Кроме ограничений, установленных ст.250 ГК РФ, Федеральный закон от 24 июля 2002г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[119] предусматривает несколько иной порядок. Участник обязан известить остальных участников долевой собственности или может опубликовать соответствующее сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи.
Участникам долевой собственности дается один месяц для заявления о намерении приобрести указанную долю. Если в течение месяца остальные участники не объявят о своем желании приобрести долю или в письменном виде откажутся приобрести ее, то продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора независимо от количества участников долевой собственности.
Если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, то продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Причем течение этого месячного срока начинается с момента поступления такого извещения. Таким образом, в соответствии со ст.8 указанного Федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Как и иные участники долевой собственности, в соответствии с ГК РФ при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, при регистрации доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения государственный регистратор проверяет лишь наличие отказа (письменного или молчанием) приобрести долю в праве общей собственности только со стороны иных ее участников, но не органов государственной власти или местного самоуправления, которые также, в соответствии с указанным Законом, имеют преимущественное право покупки. Ни Методические рекомендации, ни Закон о государственной регистрации ничего не говорят об этом, так как в последний были внесены изменения на месяц раньше, чем правила о преимущественном праве покупки доли появились в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Методические рекомендации, изменявшиеся позже, также упустили этот момент из виду.
Поэтому регистрация перехода права без уведомления возможна и с формальной точки зрения будет произведена в соответствии с законодательством, так как Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает такую возможность. Очевидно, что такое положение не может положительно отразиться на стабильности хозяйственного оборота, ради которой и существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Отказ государственного регистратора в регистрации перехода права на долю в праве общей собственности в таком случае повлечет обращение в суд. К сожалению, на настоящий момент не сложилась соответствующая судебная практика, которая бы помогла восполнить такие пробелы в законодательстве.
8. Доли в праве общей собственности могут не только отчуждаться, но и перераспределяться между участниками общей собственности. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен именно такому случаю. Обращение о перераспределении долей и, соответственно, о регистрации такого перераспределения может быть осуществлено как всеми сособственниками, так и одним из них. При обращении лишь одного из участников общей долевой собственности необходимо представление письменного согласия иных участников, но только тех, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются. Однако такое согласие не требуется, если договором между сособственниками предусмотрен иной порядок принятия решения о таком перераспределении. Также согласия не требуется, если перераспределение производится в соответствии с законом или на основании решения суда. Так, при прекращении права общей совместной собственности супругов при разводе суд вправе определить доли каждого из них в общем имуществе в зависимости от материального положения и иных факторов. Понятно, что предъявление согласия на перераспределение долей (в случае если имущество уже было зарегистрировано в общей долевой, а не совместной собственности) в таком случае не требуется, и основанием для регистрации послужит судебное решение.
9. В соответствии с Методическими рекомендациями при государственной регистрации права общей долевой собственности в представляемых заявлениях рекомендуется дополнительно уточнять, что целью обращения является проведение государственной регистрации именно права общей долевой собственности. Так, в практике регистрации прав на недвижимое имущество Московской областной регистрационной палаты были случаи обращения граждан с заявлением о регистрации права долевой собственности на жилые дома, раздел которых был произведен в натуре[120]. Раздел имущества в натуре предполагает прекращение общей долевой собственности и возникновение права собственности каждого из бывших сособственников на отдельную вещь (хотя реально вещь представляется единой, это все же две разных вещи, здесь сказывается несовершенство законодательства, позволяющего осуществить раздел недвижимого имущества, в частности жилого дома, в натуре).
При подаче заявления необходимо указать размеры долей в праве общей собственности. При этом если право общей долевой собственности возникает не с момента ее государственной регистрации (до принятия Закона или в порядке наследования), то каждый участник общей долевой собственности вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, за регистрацией принадлежащей ему доли, независимо от того, обращаются ли за регистрацией другие участники. Если же право общей долевой собственности возникает с момента его государственной регистрации, то возможна подача заявления и соответствующих документов всеми участниками отдельно либо общего заявления.
Свидетельство о регистрации права согласно п.74 Правил ведения ЕГРП выдается каждому участнику общей долевой собственности независимо от момента, когда это право возникло.
10. Пункт 3 комментируемой статьи посвящен возникновению, переходу и прекращению права общей совместной собственности на недвижимое имущество и содержит одно-единственное правило, указывающее на то, что подобные возникновение, переход или прекращение регистрируются на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
Как и при регистрации права общей долевой собственности, в представляемых заявлениях рекомендуется дополнительно уточнять, что целью обращения является проведение государственной регистрации права общей совместной собственности, указывать реквизиты документов, свидетельствующих о наличии брачных отношений (свидетельство о браке, брачный договор), документов, которые подтверждают создание (регистрацию) крестьянского (фермерского) хозяйства, документы, свидетельствующие о приобретении садоводческим товариществом имущества в совместную собственность из средств специального фонда или приватизации членами такого товарищества земельного участка, устава самого товарищества и иных условий, с которыми закон связывает возникновение права общей совместной собственности.
Если заявление о государственной регистрации права общей совместной собственности подает один из правообладателей, то необходимы данные и о другом правообладателе, в частности, в записях ЕГРП указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, возможно любым из правообладателей, при этом согласие остальных предполагается; тем не менее законодательство Российской Федерации предусматривает ряд ограничений на этот счет. Так, согласно ст.8 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве порядок распоряжения имуществом хозяйства определяется соглашением между его членами. Распоряжение может осуществляться главой фермерского хозяйства в интересах хозяйства. Переход права на общую совместную собственность членов дачного, садоводческого, огороднического некоммерческого товарищества возможен только при переходе права на земельный участок, принадлежащий члену такого товарищества, а распоряжение такой совместной собственностью и обременение ее не в пользу члена товарищества возможно только по взаимному согласию всех его членов. Такое решение принимается на общем собрании. Что касается общей совместной собственности супругов, то Семейный кодекс РФ предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Государственный регистратор в таком случае вправе требовать от супруга, от имени или на имя которого регистрируется имущество, представления такого нотариально заверенного согласия. Кроме того, при наличии брачного контракта необходимо и его представление, так как им может изменяться не только правовой режим имущества супругов, но и возможность распоряжения общим совместным имуществом.
Свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей. Но при этом в графе "субъект (субъекты) права" указываются сведения обо всех участниках общей совместной собственности[121].