Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

Статья 25.3.

Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

Комментарий к статье 25.3

Комментируемая статья введена Федеральным законом от 30 июня 2006г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"[132], более известным как закон о дачной амнистии, вступившим в силу в основном с 1 сентября 2006г.[133].

Упрощенный порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества возможен в исключительных случаях.

1. Упрощенный порядок регистрации возможен, в частности, если для строительства, реконструкции объекта недвижимости, недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство.

Как установлено ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004г. N 190-ФЗ[134] (далее — ГрадК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. ГрадК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ГрадК РФ.

В соответствии с ч.17 ст.51 ГрадК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, если в соответствии с ГрадК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Соответственно, в этих случаях государственная регистрация права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества осуществляется в упрощенном порядке.

2. Упрощенный порядок применяется и для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Как видно, в данном случае необходимыми условиями применения упрощенного порядка являются, во-первых, характер недвижимого имущества — речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства (проще говоря, — частном доме); во вторых, земельный участок, на котором строится или уже построен дом, должен быть специально предназначен (отведен) для индивидуального жилищного строительства, либо (в-третьих) земельный участок расположен в черте поселения и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Следует иметь в виду, что согласно ч.4 ст.8 Федерального закона от 29 декабря 2004г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"[135] до 1 января 2010г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Таким образом, федеральный законодатель, приняв закон о дачной амнистии, максимально упростил процедуру государственной регистрации права собственности на некоторые объекты недвижимого имущества.

3. Согласно п.1 комментируемой статьи упрощенный порядок государственной регистрации права собственности предусматривает представление документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также — если право заявителя на земельный участок ранее не было зарегистрировано в установленном комментируемым Законом порядке — правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Если заявитель ранее зарегистрировал свое право на земельный участок, представления правоустанавливающего документа на этот участок не требуется.

Кроме того, необходимо представить кадастровый план земельного участка, на котором располагается создаваемый или созданный объект недвижимости. Пункт 2 комментируемой статьи указывает на те случаи, когда кадастровый план не требуется. Список этих случаев является исчерпывающим.

Перечень документов, которые нужно представить на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, является закрытым: истребование у заявителя дополнительных документов запрещено.