Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав
Статья 16.
Представление документов на государственную регистрацию прав
Комментарий к статье 16
1. Прием (представление) документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном Законом, в том числе ст.ст.16 — 18.
Следует учитывать, что особенности приема документов на государственную регистрацию могут быть также установлены иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Например, согласно п.3 Постановления Правительства РФ от 31 августа 2000г. N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности"[90] заявление о государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, подается лицом, в пользу которого устанавливается такое ограничение (обременение), если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Заявителями являются:
граждане Российской Федерации;
иностранные граждане и лица без гражданства;
Российская Федерация;
субъекты Российской Федерации;
муниципальные образования;
российские и иностранные юридические лица;
иностранные государства;
международные организации.
От имени физических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать, в частности:
законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет;
опекуны недееспособных граждан;
представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре;
нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникают соответствующие права.
Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление на государственную регистрацию прав самостоятельно (без согласия законных представителей).
От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами без доверенности; представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре. В предусмотренных законом случаях от имени юридического лица могут действовать его участники. От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникают соответствующие права.
От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований могут действовать органы государственной власти, органы местного самоуправления в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать:
иные государственные органы;
органы местного самоуправления;
юридические лица и граждане.
3. В соответствии с Законом на государственную регистрацию представляются:
заявление о государственной регистрации;
документ об оплате государственной регистрации;
документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;
план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица.
4. Должностное лицо — работник органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, при приеме документов осуществляет следующие действия:
идентифицирует личность заявителя (заявителей);
проверяет полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
проверяет наличие всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации;
проверяет соответствие представленных документов требованиям, установленным ст.18 Закона;
в случаях, когда представленные копии документов не заверены в установленном законодательством Российской Федерации порядке, — сличает копии документов с их подлинными экземплярами и делает на них надпись об их соответствии подлинным экземплярам;
вносит в книги учета документов записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;
выдает заявителю расписку в получении документов на государственную регистрацию.
5. Согласно Закону при обращении за государственной регистрацией перехода права на основании сделки, независимо от того, была она нотариально удостоверена или нет, заявление должно быть подано всеми сторонами по сделке.
6. Абзац 1 п.1 ст.16 Закона устанавливает, что государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, Закон на основании п.2 ст.163 ГК РФ ввел требование обязательного нотариального удостоверения сделки (доверенности). Поскольку Закон не предусматривает иное, нотариально удостоверенная доверенность требуется для представителей, действующих от имени как физических, так и юридических лиц.
К нотариально удостоверенным доверенностям п.3 ст.185 ГК РФ приравнивает:
1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, — также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
Приказом Минюста России от 20 июля 2004г. N 126 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним[91]. Этой Инструкцией установлены особенности представления документов на государственную регистрацию прав несовершеннолетних на недвижимое имущество, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.
В соответствии с п.3 Инструкции представление документов на государственную регистрацию осуществляется в порядке, установленном комментируемым Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним.
Заявления о государственной регистрации представляют:
от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет — их законные представители;
в случаях, предусмотренных п.1 ст.38 ГК РФ, — управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом;
несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет — самостоятельно.
На государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего, и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст.26 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п.1 ст.26, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей в случаях, установленных ст.ст.21 и 27 ГК РФ (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
договор о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, и соответствующее разрешение органа опеки и попечительства (п.2 ст.37, п.1 ст.38 ГК РФ);
договор о передаче ребенка (детей) на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание в семью) (п.1 ст.151 СК РФ).
Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении (ст.ст.23, 43 Федерального закона от 15 ноября 1997г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния"[92]).
Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет подтверждаются соответствующим документом, выданным органом опеки и попечительства (п.1 ст.34, п.1 ст.35 ГК РФ).
Орган опеки и попечительства выдает приемным родителям удостоверение установленного образца (п.3 Положения о приемной семье, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1996г. N 829 "О приемной семье"[93].
Если лицу, нуждающемуся в опеке (попечительстве), в течение месяца не назначен опекун (попечитель), выполнение обязанностей опекунов (попечителей) временно возлагается на орган опеки и попечительства (п.1 ст.35 ГК РФ).
Исходя из положений п.4 ст.35 ГК РФ, п.1 ст.147 СК РФ выполнение обязанностей опекунов (попечителей) детей, находящихся на полном государственном попечении в воспитательных учреждениях, лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты населения и других аналогичных учреждениях, возлагается на администрации этих учреждений. Временное помещение ребенка опекуном (попечителем) в такое учреждение не прекращает прав и обязанностей опекуна (попечителя) в отношении этого ребенка (п.1 ст.147 СК РФ). Защита прав выпускников учреждений, указанных в п.1 ст.147 СК РФ, возлагается на органы опеки и попечительства (п.3 ст.147 СК РФ).
Несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет предъявляется документ, удостоверяющий личность.
Документом, удостоверяющим личность несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, в соответствии с Указом Президента РФ от 13 марта 1997г. N 232 "Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации"[94] и Постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации"[95] является паспорт гражданина Российской Федерации. В случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, документами, удостоверяющими личность несовершеннолетнего, могут быть другие документы, выданные уполномоченными органами.
Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, его законные представители предъявляют свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
7. При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в том числе в случаях:
отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет от указанного права (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ);
дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п.1 ст.28, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ).
При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо учитывать иные положения законодательства Российской Федерации, в том числе следующие положения ГК РФ и СК РФ:
местом жительства несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет признается место жительства его законных представителей-родителей, усыновителей или опекунов (п.2 ст.20 ГК РФ);
при раздельном проживании родителей местом жительства детей может являться место жительства любого из родителей, что устанавливается соглашением родителей, при отсутствии которого спор между родителями разрешается судом (п.3 ст.65 СК РФ);
раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим 16 лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного (ст.36 ГК РФ);
родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей (п.2 ст.64 СК РФ);
не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст.575 ГК РФ);
опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п.3 ст.37 ГК РФ);
сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ст.172 ГК РФ);
сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со ст.26 Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (п.1 ст.175 ГК РФ);
при заключении органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление (п.1 ст.38 ГК РФ);
при осуществлении управляющим, действующим на основании заключенного с ним органом опеки и попечительства договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, правомочий по управлению таким имуществом на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных п.п.2 и 3 ст.37 ГК РФ (п.1 ст.38 ГК РФ);
доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства (п.2 ст.38 ГК РФ).
Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления (п.1 ст.34 ГК РФ).