Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Статья 4.
Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 4
1. Несмотря на то что ГК РФ относит к недвижимости помимо земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и всего, что прочно связано с землей, также и иное имущество, из предмета действия рассматриваемого Закона изъяты отношения, связанные с государственной регистрацией прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Сказанное тем не менее не означает отсутствия необходимости в государственной регистрации указанных объектов. В соответствии с Законом РФ от 20 августа 1993г. N 5663-1 "О космической деятельности"[33] государственной регистрации подлежат космические объекты. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997г. N 60-ФЗ[34] устанавливает обязательную государственную регистрацию и государственный учет воздушных судов. Требования о государственной регистрации содержатся также в Кодексе торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999г. N 81-ФЗ[35] в отношении судов и прав на них в морских торговых портах и судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах и в Кодексе внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001г. N 24-ФЗ[36] в отношении судов, перечисленных в ст.3 указанного Кодекса.
Основываясь на анализе действующего законодательства, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с комментируемым Законом: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса, многолетние насаждения; здания, части зданий, в том числе нежилые помещения, части помещений, жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них, квартиры, их части, комнаты, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения, сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения, жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества; объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.
2. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Комментируемый Закон в развитие ст.ст.131, 164, 223, других положений ГК РФ обязывает регистрировать не только наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, но и сделки с ним. При этом действующее законодательство не содержит исчерпывающего перечня прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.
Необходимость государственной регистрации сделки и перехода права на недвижимость в результате такой сделки возникает в случаях оформления следующих видов сделок:
ипотеки (ст.339 ГК РФ);
залога, возникающего в силу закона (ст.ст.489, 587 ГК РФ);
купли-продажи жилого помещения, в том числе его части (ст.558 ГК РФ);
мены жилых помещений, в том числе их частей (гл. 30, ст.567 ГК РФ);
продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ);
отказа одаряемого принять в дар недвижимость до момента передачи ему дара в случае, когда договор дара зарегистрирован (ст.573 ГК РФ);
дарения недвижимого имущества, в том числе его части (ст.574 ГК РФ);
пожертвования недвижимости (ст.ст.574, 582 ГК РФ);
ренты, предусматривающей передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ);
пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего передачу недвижимости (ст.ст.584, 601 ГК РФ);
аренды здания или сооружения, их частей, если срок аренды более одного года (ст.651 ГК РФ)[37];
аренды иного недвижимого имущества вне зависимости от срока аренды (ст.609 ГК РФ);
договора аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ);
уступки права (требования), основанного на сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.389 ГК РФ);
перевода долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);
соглашения об изменении и расторжении указанных договоров (ст.452 ГК РФ);
передачи жилых помещений в собственность граждан (ст.7 Закона РФ от 4 июля 1991г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[38]).
Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при заключении которых требуется регистрация как самой сделки, так и возникающего на ее основании перехода права на недвижимое имущество.
Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст.651 ГК РФ).
В остальных случаях регистрации подлежит только право (переход права). К таким случаям возможно отнести, в частности:
приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 ГК РФ);
приобретение права собственности членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшими паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ);
признание судом права собственности, определение доли в праве общей собственности, раздел имущества и т.п.;
приобретение наследства;
заключение соглашения о разделе общего имущества супругов;
заключение брачного договора, предметом которого является недвижимое имущество;
заключение соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов в собственность передается недвижимое имущество;
раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности (ст.252 ГК РФ);
выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
переход прав на имущество в случае реорганизации юридического лица (ст.58 ГК РФ);
принятие акта органа исполнительной власти;
установление сервитута;
передача имущества на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;
передача недвижимого имущества в доверительное управление (ст.1017 ГК РФ);
передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;
иные предусмотренные законом случаи возникновения, изменения или прекращения прав.
3. Институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней основывается на ряде принципов, основополагающим из которых является принцип обязательности государственной регистрации. Этот принцип означает, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона. Данное положение означает, что в отношении недвижимости, права на которую возникли или были переданы после введения в действие Закона, они должны быть зарегистрированы в порядке, установленном настоящим Законом.
Сказанное не следует понимать так, что государственная регистрация является основанием возникновения права на недвижимость. Как неоднократно говорилось, следует различать понятия "основания возникновения права" и "момент возникновения права". Так, основания возникновения права собственности перечислены в ст.218 ГК РФ (создание вещи, переработка, самовольная постройка, договор, наследование, правопреемство при реорганизации юридического лица и др.), а момент возникновения права собственности законодатель определяет иными юридическими фактами — традицией, судебным решением, государственной регистрацией. Последнее представляет собой издание ненормативного акта уполномоченного государственного органа. Внешним выражением этого акта является внесение записи в реестр и выдача свидетельства государственной регистрации права.
4. Обязательность государственной регистрации может быть установлена только федеральным законодательством. Приведем пример из судебно-арбитражной практики, в котором суд признал, что изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом, как противоречащий нормам ГК РФ.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта РФ об обязательной государственной регистрации на территории субъекта РФ договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно п."о" ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст.131 и п.1 ст.164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена Гражданским кодексом РФ и иными федеральными законами (п.2 ст.3 ГК РФ). Пункт 1 ст.2 Закона о государственной регистрации устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс РФ не наделяют субъекты РФ правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта РФ нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании ст.12 Гражданского кодекса РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации[39].
5. Вышесказанное не означает, что стороны не вправе распространить действие договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, на отношения, возникшие до момента такой регистрации.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон. Согласно п.2 ст.425 указанного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Например, стороны могут согласовать условие о внесении арендной платы с момента, установленного сторонами. Комитет по управлению городским имуществомг. Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) обратился в Арбитражный судг. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ССТ-М.И.Ф." (далее — ООО "ССТ-М.И.Ф.") о задолженности по арендной плате за периоды с 24 июля 2000г. по 30 сентября 2000г. и с 1 января 2001г. по 31 декабря 2001г. В суде ООО "ССТ-М.И.Ф." утверждало, что положение п.3.2 договора аренды земельных участков, согласно которому условия данного договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 24 июля 2000г., не может быть признано соответствующим закону, поскольку в тот период отсутствовала не только государственная регистрация сделки, но и непосредственно сама сделка.
По материалам дела установлено, что между КУГИ и ООО "ССТ-М.И.Ф." заключен договор аренды земельных участков, сроком действия по 23 июля 2003г., для размещения торговых павильонов. Договором предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации (п.3.1), а его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 24 июля 2000г. (п.3.2). Размер и порядок внесения арендной платы определены в разд. 3 договора, а п.5.2 установлена ответственность арендатора в виде уплаты пеней в случае ненадлежащего исполнения обязанности вносить арендную плату. Государственная регистрация аренды указанных в договоре земельных участков произведена государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 13 июня 2001г.
По обоснованному мнению суда, при таких обстоятельствах обязанность перечислять арендную плату в соответствии с условиями договора возникла у ответчика с 24 июля 2000г.
Довод подателя жалобы о том, что обязанность вносить арендную плату возникла у арендатора только с момента государственной регистрации договора, не может быть принят кассационной инстанцией во внимание, так как достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, что не противоречит ст.425 ГК РФ[40].
6. Нарушение требования комментируемого Закона об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет недействительность сделки. Такая сделка в соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ считается ничтожной.
Между ТОО "Анкор" и АООТ "Стромкомпозит" был заключен договор аренды нежилого помещения; на основании письма арендодателя ТОО "Анкор" перечислило денежную сумму в счет арендных платежей. Иск был заявлен о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки путем обязания ответчика возвратить истцу арендные платежи. Арбитражный суд признал данный договор ничтожным в силу п.1 ст.165 ГК РФ, поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке[41].
При этом состоявшаяся государственная регистрация права на объекты недвижимости сама по себе не препятствует признанию договора незаключенным или недействительным.
Так, прокурор Вологодской области в защиту государственных и общественных интересов и в интересах районного потребительского общества "Заготпромсервис" (далее — РПО "Заготпромсервис") обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заготпром" (далее — ООО "Заготпром") с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица государственного учреждения юстиции "Вологодский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Центр государственной регистрации прав) о признании незаключенным договора купли-продажи нежилых помещений и обязании ООО "Заготпром" возвратить РПО "Заготпромсервис" заготпункт и административное здание.
Из материалов дела суд установил, что в оспариваемом договоре купли-продажи не определены условия о его предмете, а это в соответствии со ст.432 ГК РФ является основанием для признания его незаключенным.
Суд указал относительно состоявшейся государственной регистрации перехода права собственности на объекты на основании оспариваемого договора купли-продажи, что это само по себе не препятствует признанию договора незаключенным или недействительным. Суд признал оспариваемый договор купли-продажи между РПО "Заготпромсервис" и ООО "Заготпром" незаключенным[42].
7. Действующее гражданское законодательство не содержит требования об обязательной нотариальной форме всех сделок с недвижимостью. Из этого следует, что за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом (договор ипотеки (ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК РФ); специальный случай уступки права требования (ст.389 ГК РФ) и др.), сделки с недвижимостью могут совершаться в простой письменной форме. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужают гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией Российской Федерации (ст.ст.8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности. Как показывает практика, нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия договора недвижимости. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст.17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате[43] несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки, а комментируемым Законом не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы и не оговорено, каким образом подтверждаются полномочия проводящих ее лиц.
Все перечисленные функции в настоящее время законодатель возложил на органы по государственной регистрации прав, установив обязанность проведения указанными органами комплексной правовой экспертизы сделки. В связи с этим нельзя не согласиться с мнением о том, что "сохранение подобного правового регулирования способно создать ситуацию, при которой юридическая экспертиза сделок будет проводиться поверхностно, что грозит снижением уровня правовых гарантий и защиты участникам гражданского оборота"[44].