Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав
Статья 20.
Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав
Комментарий к статье 20
1. Процедура государственной регистрации может окончиться отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации. Закон приводит в п.п.1 и 2 комментируемой статьи перечень оснований для отказа в государственной регистрации.
В государственной регистрации прав отказывается, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с Законом;
с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
В государственной регистрации права на земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, также отказывается, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.
В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве также отказывается, если:
зарегистрирован другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
не представлен договор поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Так, в арбитражном суде при рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории). Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относится к землям оздоровительного назначения и в силу п.1 ст.16 Федерального закона от 23 февраля 1995г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"[98] является особо охраняемым природным объектом. Кроме того, согласно действовавшему на тот период Указу Президента РФ от 14 июня 1992г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности"[99] земли оздоровительного назначения продаже не подлежат. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки.
Перечень оснований для отказа в регистрации является закрытым. Это подтверждает и судебная практика.
Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) отказал закрытому акционерному обществу "Техноткани" (ЗАО "Техноткани") в государственной регистрации прав собственности на производственные объекты недвижимости вг. Москве. Отказ мотивирован тем, что в представленном для регистрации договоре о выкупе арендованного предприятия "Московская фабрика технических тканей" отсутствуют сведения, позволяющие точно определить, какая конкретно недвижимость была передана в собственность организации арендаторов.
ЗАО "Техноткани" обратилось в арбитражный суд с иском к Москомрегистрации о признании недействительным данного отказа и об обязании зарегистрировать право собственности на вышеуказанные объекты, в обоснование своих требований ссылаясь на то, что приватизировало указанное имущество, о чем свидетельствуют договор купли-продажи арендованного имущества, заключенный с Госкомимуществом России, и свидетельство о собственности на приватизированное предприятие.
Суд удовлетворил исковые требования исходя из того, что отказ Москомрегистрации, по поводу которого возник спор, нарушает права истца и не соответствует Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку отсутствовали основания, предусмотренные ст.20 Закона, для отказа в государственной регистрации прав истца, о чем свидетельствовали материалы дела[100]
Дополнительно отметим, что государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
2. Решение об отказе в государственной регистрации должно быть принято в течение срока государственной регистрации (п.3 ст.13, п.3 ст.20 Закона). В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации заявителю в срок не позднее 5 дней после истечения срока государственной регистрации должно быть направлено письменное сообщение о причинах отказа (п.3 ст.20 Закона). При этом наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.
3. До момента внесения в ЕГРП записи о сделке, праве или ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. В этом случае государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. При прекращении государственной регистрации, как установил Закон, возвращается половина суммы уплаченной государственной пошлины за государственную регистрацию (п.5 ст.20 Закона).
4. Согласно п.5 ст.20 Закона при отказе в государственной регистрации права государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию права, не возвращается.
5. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованными лицами в суде. При этом такое заинтересованное лицо вправе требовать возмещения причиненных незаконным отказом в регистрации убытков. Для доказательства причиненных убытков необходимо доказать существование причинной связи между ущербом и отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации.
Общество с ограниченной ответственностью "Формен" обратилось в суд с иском о взыскании убытков, возникших у истца из-за необоснованного отказа в регистрации, в результате которого он не смог получить доход в указанной сумме от сдачи в аренду названных помещений.
При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи нежилого помещения был зарегистрирован в БТИ Юго-Восточного административного округа 9 февраля 1994г., в связи с чем истец мог сдавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности помещение и получать арендную плату. Суд правомерно счел, что отсутствует причинная связь между ущербом и действиями Москомимущества, поскольку на момент заключения договоров аренды законом не была предусмотрена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом дана правовая оценка позиции истца по договорам аренды, отношения по которым не состоялись, по мнению истца, по вине Москомимущества. В решении отмечено, что истец не подтвердил, что им своевременно принимались меры к получению документов от Москомимущества о переходе права собственности, поскольку договор купли-продажи был заключен 24 ноября 1993г., а истец обратился в Москомимущество в июле 1994 г.; с иском о признании недействительным отказа в регистрации права собственности на нежилое помещение ООО "Формен" обратилось в суд в 1997г.
В связи с вышеизложенным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о причинении ущерба, размере ущерба, реальности получения дохода от возможной сдачи имущества в аренду, о причинной связи между ущербом и действиями Москомимущества[101].