Как проходит сделка

Как проходит сделка

1. Заключение договоров.

В процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются основные договоры, ими являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). На их подписании должны присутствовать представитель банка, заемщика и продавца жилья.

В некоторых случаях, как и при оформлении любого другого банковского кредита, может потребоваться договор поручительства третьих лиц, но количество поручителей увеличивается до 3–4 человек. Требования к поручителям те же: стабильный доход, позволяющий брать на себя такие обязательства, непенсионный возраст, желательно близкое родство поручителя и заемщика. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

Стандартная форма договора допускает, что вы можете изменить в них какие-то пункты, с которыми не согласны. Однако на практике банк очень неохотно идет на уступки, и, скорее всего, вам будет отказано.

2. Порядок оформления бумаг.

Сначала подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). После этого оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, затем составляется закладная.

3. Оформление ипотечной сделки в банке.

В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.

4. Государственная регистрация.

Теперь договор купли-продажи и ипотеки квартиры проходит государственную регистрацию. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

5. Нотариальное заверение ипотечного договора.

Этот процесс весьма непростой и, чтобы не заниматься лишней беготней и не сомневаться в законности сделки, необходимо разобраться во всех его аспектах. Главный вопрос: должен ли присутствовать при оформлении ипотечной сделки нотариус? Заверение ипотечного договора у нотариуса законодательством отменено. Но некоторые банки требуют этого. Если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке. Далее, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. Достаточно комично выглядит предмет разногласий: некоторые банки не считают необходимым договоры сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.

Исходя из всего вышесказанного, услугами нотариуса, скорее всего, воспользоваться придется. В настоящее время по закону «О госпошлине» нотариус вправе требовать за свою работу 200 руб. В реальности вам придется выложить 1–2,5% от стоимости предмета ипотеки. Причем, чтобы соблюсти видимость законности, эти деньги нотариус возьмет за составление договора.