§ 4. Особенности прав и обязанностей нанимателей, проживающих в квартирах, относящихся к различным категориям Государственного жилищного фонда
§ 4. Особенности прав и обязанностей нанимателей, проживающих в квартирах, относящихся к различным категориям Государственного жилищного фонда
Выше перечислялись виды государственных жилищ, которые отличаются особенностями, зависящими от того, какими по объему и содержанию правомочиями обладают проживающие в них наниматели.
Попытаемся выявить и рассмотреть такие особенности. Разумеется, не особенности жилищ, а особенности правового положения граждан, проживающих в государственных жилищах. С этой точки зрения всех граждан, проживающих в государственных жилищах, можно разделить на несколько групп.
К первой из таких групп мы бы отнесли граждан, проживающих в государственной квартире, полученной вне связи с их работой (службой) или тяжелым материальным положением.
Предварительно отметим, что такая группа прямо не предусмотрена новым Законом о жилищных отношениях. Более того, ст. 67 Закона, определяя круг лиц, которым может предоставляться государственное жилье, называет только малоимущих социально защищаемых граждан (п. 1 ст.) и лиц, которым государственное жилье предоставляется в связи с их работой (службой). Тем не менее, однако, названная нами группа реально существует и поэтому нуждается в определении ее правового положения.
В прошлом, когда государство принимало на себя обязанности и публично обещало предоставлять жилище всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (см., например, ст. 27 Жилищного кодекса Казахской ССР 1983 г., ст. 28 Жилищного кодекса Республики Казахстан 1992 г.), сотни тысяч граждан такие жилища получили. Эти граждане составляли в недавнем прошлом большинство среди всех владельцев жилых помещений, а государственный жилищный фонд был основным жилищным фондом страны.
С того времени многое изменилось. Почти весь государственный жилищный фонд (свыше 90 %) был приватизирован. Подавляющее большинство нанимателей жилых помещений превратилось в собственников своих квартир. Сегодня поэтому первая группа охватывает сравнительно небольшое число граждан. Но все же она существует и даже пополняется. До сих пор еще не все наниматели приватизировали свои государственные квартиры. Такие квартиры независимо от места работы и материального положения могут получать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие в связи с этим на жилищный учет еще до того, как была радикально изменена жилищная политика (ст. 117, 118 Закона).
При получении государственной квартиры такие наниматели приобретают вещные права на нее в том объеме и в таком содержании, в каком они были в те годы, когда наниматель жилого помещения был главной фигурой жилищных правоотношений.
Вплотную к таким нанимателям примыкают по своему правовому положению лица, которым квартира была предоставлена в связи с работой и на время работы (п. 2 ст. 67, п. 5 и 6 ст. 101 Жилищного закона), но у которых впоследствии эта связь была прекращена по уважительным причинам. За проживающими в квартире лицами сохраняется право на нее (п. 5, 6, 8 ст. 101). Аналогично правовое положение лиц, не подлежащих выселению без предоставления другого жилья из служебного жилого помещения (ст. 111 Закона).
Возможно получение государственного жилища и в силу договорных обязательств (ст. 115, 116, 119 Закона).
Таким образом, и по действующему законодательству рассматриваемая группа нанимателей может пополняться новыми лицами.
Разумеется, наниматели, относящиеся к первой группе, обладают всеми общими правами нанимателей, в том числе – важными правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями (см. ст. 83–97 Закона), приватизации жилищ (ст. 13 Закона). Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других групп. Это – независимость жилищных прав от работы.
Значит, права нанимателей первой группы являются бессрочными и безусловными.
К тому же они могут защищаться против всех нарушителей их правомочий, в том числе и против собственника жилища, вещно-правовыми исками. Как видим, права нанимателей первой группы существенно не изменились по сравнению с правами нанимателей государственных квартир, которые (права) определялись законодательством, действовавшим до начала радикальных жилищных реформ.
Все это позволяет сделать вывод, что права нанимателей первой группы могут быть отнесены к вещным жилищным правам, хотя и сохраняют некоторые элементы обязательственных правомочий.
Вещный характер права нанимателя на жилое помещение нам приходилось отмечать и доказывать еще много лет тому назад.[105]
Ко второй группе относятся наниматели квартир из жилищного фонда государственных предприятий (подпункт 2 п. 1 ст. 3 Закона).
Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей найма жилища государственных предприятий. Этому посвящена только ст. 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, определяя, что порядок предоставления таких жилищ и пользования ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Правительство, однако, после введения в действие Закона не принимало каких-либо общих постановлений, определяющих правовой режим жилищ государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и их количество могут увеличиваться, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами, не противоречащими законодательству, которые действовали ранее и будут действовать до их отмены или замены правилами будущих постановлений Правительства.
Из Жилищного закона вытекает, в частности (п. 1 ст. 100), что жилища государственных предприятий предоставляются их работникам, но могут также предоставляться другим лицам. Вопрос о предоставлении решается, очевидно, органами управления предприятием. Они же вправе устанавливать порядок жилищного учета и очередность предоставления жилищ. Квартиры могут, разумеется, предоставляться только лицам, нуждающимся в жилье (ст. 69 Закона).
Права и обязанности нанимателей жилищ предприятий в основном совпадают с общими правами и обязанностями нанимателей жилищ из государственного коммунального жилищного фонда. Выше они уже рассматривались.
Следует полагать, что права нанимателя на жилище, полученные от предприятия, являются бессрочными и не зависят от изменения места работы.
Таким образом, в соответствии с сегодняшним законодательством правовое положение нанимателей из второй группы аналогично рассмотренному выше правовому положению нанимателей первой группы. Можно поэтому сделать и аналогичный вывод: права нанимателей жилищ государственных предприятий могут быть отнесены к вещным жилищным правам, хотя и сохраняют некоторые элементы обязательственных правомочий.
Третья группа – это малоимущие социально защищаемые граждане, перечень которых определен ст. 68 Закона. Такой же в основном перечень действовал и прежде. Он включает лиц, которые в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения или иных предусмотренных законом социальных оснований не могут собственными силами построить для себя дом или приобрести жилище. Сюда относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другие подобные граждане.
Закон требует, чтобы лица, входящие в эту группу, были не только социально защищаемыми, но одновременно и малоимущими, однако не определяет понятия малоимущих граждан. Оно, очевидно, должно быть более общим не только для жилищного, но и для других видов законодательства, решающих вопросы социальной защиты и социальной помощи.
Впредь до законодательного уточнения этого понятия следует, по нашему мнению, признавать малоимущими те семьи, где на каждого члена семьи приходится не более минимальной заработной платы.
Малоимущим социально защищаемым гражданам жилище предоставляется в виде отдельной комнаты, нескольких комнат или квартиры. Площадь предоставляемого жилища должна соответствовать размерам, определяемым Правительством Казахстана, но не менее действующей в Республике санитарной нормы (в настоящее время – 6 кв. метров жилой площади на человека).
Что же касается содержания права нанимателя, относящегося к рассматриваемой группе, то оно включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением. Размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин увольнения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом может производиться, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.
Наниматель вправе самостоятельно вселять в свое жилое помещение членов семьи, других граждан, причем членов семьи – независимо от согласия собственника дома. Вселенные члены семьи при согласии на это нанимателя приобретают на жилое помещение такие же права, какими обладает наниматель.
Наниматель или члены семьи при временном отсутствии сохраняют за собой право на жилое помещение (ст. 85, 86 Закона). Законом признается и право на обмен, хотя для этого требуется согласие местного исполнительного органа (п. 2 ст. 98).
Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.
Закон не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.
Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.
Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Республики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.
Таким образом, право на жилое помещение граждан, отнесенных к рассматриваемой группе, обладает необходимыми признаками вещного права.
К четвертой группе можно отнести граждан, получивших жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.
При некоторых особенностях в условиях проживания каждой из названных категорий они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника имущества. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.
Все это свидетельствует о том, что права нанимателей, относящихся к данной категории, на занимаемое ими жилое помещение в преобладающей своей части носят вещный характер, хотя некоторые из правомочий, входящих в комплекс данного права, имеют обязательственное содержание и определяются договором нанимателей с собственником помещений (о ремонте, использовании внеквартирных нежилых помещений, пользовании земельным участком и другие правомочия).[106]
Пятая группа охватывает нанимателей, проживающих в служебных жилых помещениях, которыми традиционно признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание – не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.
Перечень должностей, занятие которых связывается с предоставлением служебного жилого помещения (СЖП), устанавливается законодательством (ст. 109 Жилищного закона). Отметим при этом, что законодательное понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного жилищного фонда. Во всех разновидностях частного жилищного фонда выделение каких-либо жилых помещений в качестве служебных целиком зависит от воли собственника, который самостоятельно вправе определять, какие именно квартиры и каким образом будут связаны с трудовыми обязанностями лиц, получающих такие квартиры. Разумеется, условия проживания должны быть приняты теми, кто согласен пользоваться помещением в соответствии с волей собственника, но государство в это не вмешивается, если не считать установления некоторых общих обязательных правил, которые в равной степени распространяются на все виды жилищных отношений.
Что же касается правового режима государственных служебных жилых помещений, то он, этот режим, отличается следующими особенностями:
а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;
б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;
в) прямого запрета приватизации СЖП новый Жилищный закон, в отличие от Жилищного кодекса 1992 г. (ст. 19), не содержит. Но, учитывая строго целевое назначение служебного жилого помещения, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений;[107]
г) к таким помещениям не применимы нормы о возможности нанимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.
Наиболее важная особенность правового статуса нанимателя СЖП – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Жилищного закона весьма категорично устанавливает: «Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище… подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.
Пункт 2 ст. 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, и правовой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (см. ст. 111, отсылающую к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.
В итоге можно сделать вывод, что права нанимателя государственного служебного жилого помещения содержат, хотя и в ограниченном объеме, элементы, необходимые для отнесения этого права к категории вещных жилищных прав.
Выше рассматривались права нанимателей в жилищах, приравненных к служебным. При заметном терминологическом сходстве в обозначении (служебные и приравненные к служебным) эти два вида государственных квартир имеют значительные правовые различия по основаниям возникновения прав, их содержанию и прекращению.
Во-первых, в отличие от прав нанимателя СЖП, наниматель жилища, приравненного к служебному, должен относиться к категориям лиц, перечисленных п. 2 ст. 67 Жилищного закона. Такие лица получают жилье в порядке установленной очередности (ст. 74). Для получения подлинно служебного помещения не требуется соблюдения данной процедуры.
Во-вторых, квартиры из фонда жилых помещений, приравниваемых к служебным, в отличие от СЖП, могут находиться в отдалении от места работы нанимателя.
В-третьих, права нанимателя помещения, приравненного к служебным, значительно шире прав нанимателя подлинно служебного жилого помещения. Наниматель первого из таких помещений имеет возможности для обмена, вселения в помещение других лиц, сохранения при временном отсутствии, для приватизации квартиры. Право на приватизацию, не реализованное нанимателем в случае его смерти, переходит к членам семьи. Такими возможностями не обладают наниматели СЖП.
Требования к размеру тех и других помещений, количеству комнат в них и уровню благоустройства можно признать равнозначными.
Значительное сходство правовых режимов служебных жилых помещений и помещений, приравненных к служебным, проявляется в основаниях выселения из тех и других помещений без предоставления другого жилища (ср. ст. 104 и 111 Жилищного закона).
Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные правоотношения по своему содержанию не отличаются какими-либо специфическими особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору в собственность или в пользование.
Передача в собственность и последствия такой передачи здесь не рассматриваются. Нас интересует только механизм и последствия договорного предоставления жилища в пользование, в силу которого одна из сторон договора становится нанимателем жилого помещения.
Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых договоров. Во-первых, – о предоставлении жилища в будущем. По этому договору гражданин – будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением (договор найма жилого помещения).
Чтобы должным образом оценить объем и содержание права на жилое помещение, полученного в итоге исполнения договора о предоставлении, следует различать:
исходное правовое положение будущего нанимателя;
время заключения договора о предоставлении жилища.
Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилья является своего рода вещественной компенсацией (подпункты 2–4 пункта 2 статьи 115 Закона о жилищных отношениях), либо с гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями (подпункты 5–6 пункта 2 статьи 115).
В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права гражданина на одну квартиру и возникновению у него права требовать предоставления взамен другой.
Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо надлежаще исполнять обязанности, возникающие из трудового договора (контракта), получая за это право требовать передачи ему квартиры.
Оба варианта ведут к одному конечному результату – приобретению нанимателем, получившим жилище в пользование по договорному основанию, вещного жилищного права на квартиру, права, не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища. Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя государственного жилого помещения, отнесенного нами выше к нанимателям первой группы. Исключение составляет случай, когда основанием предоставления жилища служит трудовой договор (контракт), в котором устанавливаются иные условия пользования квартирой, в том числе – до прекращения действия трудового договора.
Исключения возможны также при получении жилища из частного жилищного фонда.
На характер права, приобретаемого в результате исполнения договора о предоставлении жилища, может оказать влияние время заключения такого договора. В частности, ст. 119 Закона предусмотрено, что договоры о предоставлении жилищ из государственного жилищного фонда, заключенные до принятия Закона о жилищных отношениях, сохраняют свое действие и подлежат исполнению, хотя бы новым Законом они не предусматривались. Все обязанности по такому договору сохраняются даже при замене фигуры представителя жилища. Это правило применимо как в случаях, когда жилищный фонд передается стороной по договору другим субъектам (например, государственное предприятие, сохраняясь в этом качестве, передает свои квартиры в состав государственного коммунального жилищного фонда или продает недостроенный дом, квартиры из которого должны предоставляться по договору другим, в том числе частным лицам), так и в случаях, когда сторона по рассматриваемому договору реорганизуется. Ее обязанности переходят к правопреемнику. Во всех подобных случаях, получая предусмотренную договором новую квартиру как от государственного, так и от частного лица, такой получатель приобретает права и обязанности нанимателя, установленные для обычных нанимателей квартир из государственного жилищного фонда.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.