§ 2. Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда

§ 2. Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда

Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилище предоставляется на основании решения местного исполнительного органа. Закон не предусматривает выдачу лицу, которому предоставляется государственное жилище, специального документа, каковым в прошлом был жилищный ордер.

Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматривает, что жилища из государственного фонда предоставляются нуждающимся в жилье гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к социально защищаемым слоям населения.

Это – первая категория претендентов на госжилье, обладающая следующими необходимыми признаками: а) нуждаемость в жилище (не имеющие жилища либо живущие в неудовлетворительных жилищных условиях – ст. 69 Закона о жилищных отношениях); б) постоянное проживание в данном населенном пункте; в) отнесение этих лиц к малоимущим гражданам (совокупный доход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помещение, за последний год был ниже прожиточного минимума, установленного законодательством[151]); г) отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень которых определен ст. 69 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды первой и второй групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и некоторые другие).

Для получения государственного жилища лица, относящиеся к первой категории, должны одновременно обладать всеми перечисленными признаками. Будем называть их социально защищаемыми гражданами.

Вторая категория – это лица, наиболее тесно связанные с государством своим служебным положением. Они названы п. 2 ст. 67 Закона о жилищных отношениях: а) государственные служащие (Закон о государственной службе от 23 июля 1999 г.); б) работники бюджетных организаций (государственные учреждения образования, здравоохранения, культуры и т. п.); в) военнослужащие (кроме военнослужащих срочной службы), в том числе проходящие военную службу по контракту (подпункт 15 п. 1 ст. 11 Закона о военной службе по контракту от 20 марта 2001 г.); г) лица, занимающие государственные выборные должности. Будем называть лиц, относящихся к этой категории, связанными с государством служебными обязанностями.

Обязательным условием предоставления государственных жилищ этим лицам служит их жилищная нуждаемость.

Третья категория – работники государственных предприятий (ст. 100 Закона о жилищных отношениях). Порядок предоставления таких помещений и пользования ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Это, прежде всего, Инструкция от 2 сентября 1999 г. и Типовой договор найма жилища. Указанные акты в основном приравнивают положение нанимателей жилищ государственных предприятий к правовому положению других нанимателей государственных квартир.

Статья 100 Закона о жилищных отношениях допускает предоставление жилищ из жилищного фонда государственных предприятий, кроме работников предприятий, также другим лицам. При оценке правового положения этой категории граждан следует учитывать резкое сокращение жилищного фонда государственных предприятий в связи с приватизацией как самих государственных предприятий, так и принадлежавших им ранее квартир.

Четвертая категория – лица, которые по характеру их трудовых отношений должны проживать по месту работы и поэтому получили из государственного жилищного фонда служебные жилища (ст. 107 Закона о жилищных отношениях).

И, наконец, пятая категория, включающая лиц, которые вселились в жилищные помещения государственного жилищного фонда вне связи с работой (службой) или тяжелым материальным положением.

Такая категория пользователей государственными жилищами в обобщенной форме прямо не предусмотрена Законом о жилищных отношениях. Тем не менее она реально существует и поэтому нуждается в определении правового положения принадлежащих к ней граждан.

В эту категорию, во-первых, входят лица, получившие государственные квартиры еще при действии старого законодательства и до сих пор эти квартиры не приватизировавшие. Таких граждан немного, но они есть, поскольку приватизация проводилась добровольно и не все наниматели государственных жилищ приобрели их в собственность, так как собственник получает не только права, но и обязанности содержать принадлежащее ему жилище. Во-вторых, государственные квартиры независимо от места работы и материального положения могут получать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие в связи с этим на жилищный учет еще до того, как была радикально изменена жилищная политика (ст. 117, 118 Закона о жилищных отношениях).

Вплотную к таким нанимателям примыкают по своему правовому положению лица, которым квартира была предоставлена в связи с работой и на время работы (п. 2 ст. 67, п. 5 и 6 ст. 101 Закона о жилищных отношениях), но у которых впоследствии эта связь была прекращена по уважительным причинам. За проживающими в квартире лицами сохраняется право на нее (п. 5, 6, 8 ст. 101). Аналогично правовое положение лиц, не подлежащих выселению без предоставления другого жилья из служебного жилого помещения (ст. 111 Закона о жилищных отношениях).

Возможно получение государственного жилища и в силу договорных обязательств (ст. 115, 116, 119 Закона о жилищных отношениях).

Таким образом, и по действующему законодательству рассматриваемая категория нанимателей может пополняться новыми лицами.

Общее понятие договора найма жилища из государственного жилищного фонда применимо ко всем рассмотренным выше категориям нанимателей. Все договоры предусматривают предоставление жилища для постоянного проживания, т. е. являются бессрочными. Они прекращаются или расторгаются лишь при наступлении обстоятельства (условия), предусмотренного законом. Договор найма жилища из государственного жилищного фонда (Приложение № 4 к Инструкции от 2 сентября 1999 г.) предусматривает возможность определения срока договора, но устанавливает (п. 15), что при отсутствии письменного уведомления наймодателя о расторжении договора за один месяц до окончания срока его действия договор считается продленным на следующий срок. К тому же в законодательстве нигде не сказано, что истечение срока договора найма государственного жилища может послужить основанием выселения даже с предоставлением другого жилища.

Некоторые особенности договора, применимые к отдельным категориям нанимателей, будут рассмотрены ниже. Общие же правила заключаются в следующем.

Наймодателем в рассматриваемом договоре выступает собственник жилища (т. е. государство) либо уполномоченное им лицо. Наниматель – гражданин, в отношении которого компетентный орган (местный исполнительный орган, администрация государственного предприятия) вынес решение о предоставлении жилища. К нанимателю приравниваются члены семьи (ст. 21 Закона о жилищных отношениях), поскольку ст. 601 ГК устанавливает, что жилище предоставляется не только нанимателю, но и членам его семьи. Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак (ст. 70 Закона о жилищных отношениях).

Согласно ст. 601 ГК основная обязанность наймодателя заключается в предоставлении жилого помещения. Договор поэтому является не реальным, а консенсуальным, следовательно, наниматель, заключивший договор, приобретает право требовать передачи жилого помещения, если передача по каким-либо основаниям задерживается.

Как уже отмечалось, договор на предоставление жилища для всех выше названных категорий граждан заключается только с лицами, нуждающимися в жилье. Лица, относящиеся к первой и второй категориям, указанным выше, могут быть в местном исполнительном органе поставлены на учет (ст. 71 Закона о жилищных отношениях). Пункт 7 Инструкции от 2 сентября 1999 г. предусматривает также учет по месту работы на государственном предприятии. В постановке на учет может быть отказано лицам, которые в течение последних пяти лет стали нуждающимися в улучшении жилищных условий вследствие собственных действий, в частности – отчуждения принадлежащего претенденту жилого помещения, в каком бы населенном пункте Республики оно ни находилось; обмена жилого помещения; разрушения или порчи жилища таким лицом; вселения других лиц, кроме супруга, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей или нетрудоспособных родителей (ст. 72 Закона о жилищных отношениях).

Статья 73 Закона перечисляет случаи, когда гражданин может быть досрочно, до получения квартиры, снят с учета: отпали основания для предоставления жилища из государственного жилищного фонда; выезд для постоянного проживания в другом месте (на учете могут остаться не выезжающие члены семьи); получение земельного участка для постройки собственного жилища; установление неправомерности постановки на жилищный учет.

Учет ведется раздельно для каждой категории нуждающихся. Стоящие на учете граждане могут получать квартиры в порядке очередности по соответствующему списку.

Закон определяет перечень требований, которые должны соблюдаться при предоставлении жилища. Прежде всего – его размеры.

Гражданам, относящимся к первой категории (социально защищаемые лица), жилище предоставляется в размере, определенном Правительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади (она составляет в настоящее время 6 квадратных метров жилой площади на человека); не менее одной отдельной жилой комнаты (п. 5 Инструкции от 2 сентября 1999 г.).

Для лиц второй категории (лица, связанные с государством служебными обязанностями) норма предоставления составляет не менее 15 и не более 18 квадратных метров полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры (п. 1 и 2 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).

При определении состава семьи учитывается будущий ребенок, беременность матери которого уже достигла двадцати недель (п. 5 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).

Помимо минимальных размеров, Закон о жилищных отношениях предъявляет к предоставляемому жилищу и другие требования: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. При нарушении этого условия с согласия вселяющихся они снимаются с жилищного учета (п. 1 ст. 76 Закона о жилищных отношениях); не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов) без их согласия (п. 2 ст. 76 Закона о жилищных отношениях). Из текста данного пункта можно сделать вывод, что запрет действует, когда каждый из лиц разного пола достиг семилетнего возраста, и что при наличии взаимного согласия на вселение лиц разного пола в одну комнату они при получении жилища снимаются с учета.

Лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, должна предоставляться дополнительная отдельная комната сверх указанных выше норм (п. 4 ст. 75 Закона о жилищных отношениях). Возраст и состояние здоровья должны учитываться также при выборе этажа, на котором находится предоставляемая квартира, и в некоторых других случаях (п. 3 ст. 76 Закона о жилищных отношениях).

Вопрос о предоставлении жилья может возникнуть также в случаях, когда в одной квартире, занимаемой несколькими малоимущими социально защищаемыми лицами, освобождается жилое помещение. Приоритет на его получение предоставляется другим проживающим в квартире лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, независимо от их очередности в учетных списках (ст. 79 Закона о жилищных отношениях).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения местного исполнительного органа либо администрации государственного предприятия, принимаемых по рекомендации специально созданных для этого жилищных комиссий (пункты 8, 9 Инструкции от 2 сентября 1999 г.). Нарушение требования о письменной форме не влечет недействительности договора, который к тому же не подлежит государственной регистрации (ст. 80 Закона о жилищных отношениях).

Предметом договора найма государственного жилища может быть только отдельное помещение. Таким предметом, следовательно, не может быть ни часть комнаты, ни одна из смежных комнат. Уже говорилось, что по данному договору все права и обязанности нанимателя приобретают члены его семьи, указанные ст. 21 Закона о жилищных отношениях. При последующем выбытии кого-либо из состава семьи за выбывшим сохраняются его жилищные права и обязанности (ст. 83 Закона о жилищных отношениях).

Договор найма может быть признан недействительным в том случае, когда он заключен незаконно либо с нарушением прав других лиц на предоставленное жилище (ст. 82 Закона о жилищных отношениях). Но требование о признании договора недействительным может быть заявлено только в течение трех лет со дня его заключения.

Права нанимателя по договору найма жилища из государственного жилищного фонда могут быть сведены к следующему. Наниматель вправе использовать полученное жилище по назначению, которое включает не только проживание, но также удовлетворение всех бытовых услуг, профессиональные занятия, устройство рабочего кабинета, развлечения и тому подобные формы использования жилища, уже привычно включаемые в понятие «проживание». Все это делается по усмотрению нанимателя с семьей и в установленном ими порядке. Требуется лишь, чтобы подобное поведение: а) не нарушало прямых запретов нормативных правовых актов и норм эксплуатации жилищ; б) не приводило к порче или разрушению жилища; в) не причиняло неудобств окружающим, прежде всего – соседям, не ухудшало условий их проживания и вообще не нарушало общепринятые нормы общежития.

Наниматель имеет право требовать от наймодателя обеспечения предоставления коммунальных услуг, устранения всех препятствий к нормальному использованию жилища по его назначению, возникших вследствие действий наймодателя, третьих лиц и других обстоятельств, не связанных с поведением нанимателя и членов его семьи. Наймодатель обязан, следовательно, наниматель вправе требовать производства необходимого капитального или текущего ремонта, исправления повреждений, причиненных жилищу стихийными явлениями, чрезвычайным неправомерным поведением третьих лиц и т. п. При этих условиях наниматель может своими силами и средствами восстановить возможность пользоваться жилищем, но за счет наймодателя (п. 21 Инструкции от 2 сентября 1999 г.; п. 5 Типового договора найма жилища). На время производства капитального ремонта нанимателю с семьей при необходимости должно быть предоставлено другое помещение для проживания (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях).

Наниматель вправе вселять в жилище других лиц для постоянного или временного проживания. Прежде всего речь идет о вселении супруга, детей, родителей с намерением принять их в состав семьи. Для этого необходимо получить письменное согласие уже живущих в помещении совершеннолетних членов семьи. Вновь вселенные приобретают такие же права и обязанности пользования жилищем, как и уже проживающие в нем другие члены семьи, если при вселении с ними не заключалось иного соглашения по данному вопросу. На вселение несовершеннолетних членов семьи ничьего согласия не требуется.

Наниматель вправе с согласия, разумеется, других совершеннолетних членов семьи сдавать все жилище или его часть в поднаем (п. 3 ст. 84 Закона о жилищных отношениях). Условия проживания поднанимателей определяются договором поднайма, где может быть установлен срок договора поднайма, размер и порядок оплаты за пользование помещением, сдаваемым в поднаем. Согласия наймодателя на вселение поднанимателя не требуется, и вообще поднаниматель не вступает в непосредственные договорные отношения с наймодателем. При поднайме ответственным перед наймодателем за использование, содержание, сохранность и оплату помещения остается наниматель.

Договор поднайма прекращается при истечении его срока либо наступлении иного указанного в договоре обстоятельства. При отсутствии в договоре такого условия наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом поднанимателя не менее, чем за месяц вперед. Досрочное по требованию нанимателя прекращение договора возможно также при его нарушении поднанимателем. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, без предварительного предупреждения и без выплаты какой-либо компенсации, если сторонами не предусмотрено иное.

Наниматель вправе вселять в свое жилище гостей и других лиц, предоставляя им право временного безвозмездного проживания. Он же (наниматель) предусматривает условия такого проживания, он же вправе во всякое время требовать их выселения с предупреждением за 7 дней.

В случае прекращения по любой причине договора найма жилого помещения одновременно прекращается право проживания и поднанимателей, и временно проживающих лиц. Выселение и поднанимателей, и временных жильцов производится без предоставления другого жилого помещения (ст. 26, 27 Закона о жилищных отношениях).

За нанимателем государственного жилого помещения сохраняются его жилищные права в случае временного отсутствия. В пределах шести месяцев отсутствия права сохраняются безусловно. При отсутствии по уважительной причине более шести месяцев такой срок продлевается (ст. 85 Закон о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 86) прямо содержит перечень обстоятельств, при которых право на жилище сохраняется за нанимателем жилого помещения или членом его семьи на весь период отсутствия независимо от его продолжительности. Это – прохождение срочной военной службы в вооруженных силах Республики Казахстан или созданных с участием Республики Казахстан; выезд на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность; законный выезд за границу; выезд на учебу; помещение несовершеннолетних детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам или опекуну (попечителю) до достижения детьми совершеннолетия; выезд для выполнения обязанностей опекуна (попечителя); выезд на лечение; нахождение под стражей или отбывание наказания, исключающего проживание в данной местности. Жилище сохраняется все время, пока длится одно из названных обстоятельств и еще шесть месяцев после этого.

У лиц, осужденных за совершение преступления, право на жилище может быть прекращено по приговору суда. На практике это возможно, если совершенное преступление было существенно связано с нарушением прав и законных интересов тех, кто проживал или имел право на проживание вместе с осужденным.

Во всех случаях прекращение права на жилище должно быть подтверждено судом, без чего возвращение отсутствующего нанимателя или члена его семьи, даже если отсутствие длилось сверх сроков, предусмотренных ст. 85, 86 Закона о жилищных отношениях, восстанавливает право на жилище (ст. 87 Закона о жилищных отношениях).

Оставшиеся проживать в жилом помещении отсутствующего нанимателя (члена его семьи) вправе пользоваться жильем на прежних условиях. Жилая площадь отсутствующего не считается излишней, и за ним на период отсутствия сохраняются все его договорные обязанности (ст. 88, 89 Закона о жилищных отношениях).

Возможны случаи, когда при отсутствии нанимателя в жилище не остаются лица, имеющие право проживания. Наниматель вправе на время отсутствия вселить в помещение поднанимателей либо временных жильцов, сохраняя, конечно, свои обязанности перед наймодателем. Но если помещение остается пустующим, то наймодатель с согласия нанимателя вправе предоставить помещение по договору поднайма другим лицам, возложив на них одновременно обязанности содержания и оплаты жилища. Здесь возникают непосредственные правоотношения между поднанимателем и наймодателем. Права (и обязанности) поднанимателя прекращаются немедленно после возвращения в жилище нанимателя либо членов его семьи (ст. 90).

Наниматель, согласно ст. 96 Закона о жилищных отношениях, имеет право на обмен жилого помещения. Но, в отличие от права на обмен жилого помещения, которое было предусмотрено ранее действовавшим законодательством, нынешнее право на обмен жилища может осуществляться в весьма узких границах. Прежде наниматель пользовался свободой обмена и, как общее правило, мог его совершать без разрешения наймодателя. Возможные препятствия к обмену непосредственно устанавливались законодательными актами. Действующее законодательство, как правило, допускает обмен лишь с согласия наймодателя и в пределах соблюдения границ данной категории нанимателей.

Договор найма государственного жилого помещения, как и всякий гражданско-правовой договор, может быть изменен по взаимному согласию сторон, если при этом не нарушаются императивные требования законодательства. Но помимо этого Закон о жилищных отношениях допускает некоторые изменения договора найма государственного жилища по одностороннему требованию нанимателя (согласованному с совершеннолетними членами семьи). Эти изменения связаны обычно с изменениями в семейных отношениях. Так, граждане, пользующиеся помещениями в одной квартире по отдельным договорам найма, вправе при вступлении в брак заменить отдельные договоры одним договором на все занимаемые ими помещения. Они же решают, кто будет основным нанимателем по такому договору. Другой продолжает проживание на правах члена семьи нанимателя (ст. 93 Закона о жилищных отношениях).

Изменение договора может заключаться в замене одного нанимателя другим из членов семьи, проживающих в данном жилище; но и замененный наниматель сохраняет при этом право проживания в квартире. Замена с согласия членов семьи происходит и в случае смерти нанимателя. Перемена нанимателя требует переоформления договора найма жилища (ст. 95 Закона о жилищных отношениях).

Еще один случай предусмотрен ст. 94 Закона о жилищных отношениях. Но он отражает не столько изменения отношений между нанимателем с семьей и наймодателем, сколько изменения внутренних отношений в семье нанимателя. При распаде семьи, но продолжении проживания бывших членов этой семьи в одном жилище, они могут во взаимном договоре закрепить порядок пользования общим жилищем, сохраняя единый договор найма жилого помещения. При недостижении согласия по этому вопросу между бывшими членами одной семьи порядок пользования с учетом сложившихся условий определяется судом.

К правам нанимателя можно отнести также предоставленную ему законом возможность в любое время с согласия совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения. При этом не требуется ни предварительного предупреждения, ни уважительности причин, ни выплаты каких-либо денежных компенсаций (ст. 102 Закона о жилищных отношениях).

Таковы основные права нанимателя. Что же касается его обязанностей, то они, как это вытекает из определения договора найма жилого помещения, сводятся в основном к содержанию жилища и его оплате. В этом отношении они мало отличаются от обычных обязанностей нанимателя в общем понятии договора имущественного найма (аренды).

Наниматель, прежде всего, обязан содержать жилище в таком состоянии, в каком он получил его от наймодателя, с учетом, конечно, нормального износа. Нанимателю поэтому следует устранять текущие мелкие повреждения, не затрагивающие существенных условий пользования жилищем и его оборудованием. Повреждения же, вызванные действиями самого нанимателя, членов его семьи либо других лиц, пользовавшихся жилищем с согласия нанимателя, должны исправляться последним за его счет независимо от их характера. В связи с этим нормативные акты обязывают нанимателя допускать в помещение лиц, уполномоченных на проверку состояния квартиры или на устранение повреждений, доступ к которым возможен только из этой квартиры (например, п. п. 4 и 7 Типового договора найма жилища).

Самым важным является своевременная оплата нанимателем помещения. По этому поводу Закон о жилищных отношениях (ст. 97) предусматривает, что размер платы за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда устанавливается местными исполнительными органами (в домах коммунального жилищного фонда) или администрацией государственных предприятий (в домах, принадлежащих этим предприятиям). Коммунальные услуги оплачиваются отдельно тем органам, какие предоставляют услуги. Закон о жилищных отношениях предусматривает также выплату жилищных пособий малоимущим социально защищаемым гражданам, у которых расходы на содержание жилища и коммунальные услуги составляют более 30 процентов к совокупному доходу семьи.

В случае проживания в одном жилище нескольких лиц, не составляющих одну семью, они делят жилищно-коммунальные платежи по взаимному соглашению, а при недостижении такового – по решению суда. Все это предусмотрено ст. 97 Закона о жилищных отношениях.

Наниматель обязан вносить плату за жилище, потребление коммунальных и других услуг не позднее 5 числа следующего за платежным месяца. При этом наниматель вправе требовать перерасчета платежей за обслуживание, ремонт дома и жилищно-коммунальные услуги при невыполнении наймодателем своих обязанностей по обслуживанию или обнаружении завышения тарифов (п. 4, 6 Договора к Инструкции от 2 сентября 1999 г.).

Данный текст является ознакомительным фрагментом.