4.2. Понятие земельного участка как недвижимого имущества

Земельный участок является самостоятельным объектом земельных отношений в соответствии со ст. 6 ЗК РФ.

Земельный участок (как объект права собственности и иных прав на землю) – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Правовая характеристика земельного участка как объекта недвижимости включает установление индивидуализирующих признаков земельного участка, позволяющих идентифицировать его в качестве объекта имущественных отношений, и его дискреционных свойств, на основе которых осуществляется установление специфического правового режима земельного участка.

Публичная значимость земельных участков является предпосылкой выделения его из системы обычного имущества и признания за данными объектами статуса имущества особого рода, режим которого подлежит государственному регулированию. Данная особенность правового статуса земельных участков обусловила введение императивного регулирования порядка образования земельных участков.

Образование земельных участков представляет собой совокупность действий, совершаемых собственниками земельных участков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по определению местоположения границ земельного участка на местности, осуществляемую в рамках подготовки документов для кадастрового учета земельного участка в качестве объекта недвижимости (схема 1).

В действующем законодательстве не получило ясного отражения правовое значение процедуры образования земельного участка в системе юридических фактов, порождающих права на земельные участки. В связи с этим в литературе высказываются мнения относительно возможности признания документов, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании в качестве оснований возникновения права на земельный участок. Так, перераспределение земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой или с земельными участками, находящимися в частной собственности, регулируемым нормами, содержащимися в гл. V.4 ЗК РФ, предлагается рассматривать в качестве основания возникновения прав на участки[64]. Однако правовое регулирование оборота земельных участков исключает возможность возникновения права на земельный участок до его признания в качестве объекта недвижимости в порядке кадастрового учета. В связи с этим возникновение права на земельный участок до осуществления его кадастрового учета законом запрещено. При этом действующее законодательство признает юридическую силу документов, оформленных до введения в действие Закона о кадастре (1 марта 2008 г.), содержащих описание местоположения границ земельного участка.

Схема 1. Способы образования земельных участков

В зависимости от статуса объекта, из которого осуществляется образование земельного участка, выделяют два вида процедур образования:

• первичное образование, при котором земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в т. ч. образование искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности;

• преобразование земельного участка, при котором земельный участок образуется из земельного участка, находящегося в частной собственности. Преобразование земельного участка осуществляется одним из способов, установленных п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, а именно, посредством раздела, выдела, объединения и перераспределения земельного участка (схема 2).

Схема 2. Порядок образования земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности для целей предоставления земельного участка

Нормативную правовую основу образования земельных участков составляет гл. 1.1 ЗК РФ, Федеральный закон от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В зависимости от способа образования земельного участка предусмотрены различные виды оснований и процедур образования земельных участков. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Основанием преобразования земельных участков являются сделки соответствующего вида.

Уникальные характеристики земельного участка (с п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»): вид объекта (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения его в государственный реестр; описание местоположения границ земельного участка; площадь, определяемая в соответствии с требованиями Закона о кадастре.

Определение уникальных характеристик земельного участка позволяет идентифицировать земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждает прекращение существования такого недвижимого имущества (п. 3 ст. 1 Закона о кадастре) (схема 3).

Схема 3. Схема расположения земельного участка и кадастровый паспорт: юридическая связь

Осуществление кадастрового учета земельного участка подтверждает завершение процедуры образования земельного участка как объекта недвижимости (схема 4). Изменение уникальных характеристик земельного участка может явиться основанием изменения кадастровых сведений об объекте либо снятия объекта с учета. Изменение дополнительных характеристик земельного участка является основанием для внесения в государственный реестр объектов недвижимости соответствующих сведений об изменении объекта. Так, кадастровый учет земельного участка сохраняется при изменении сведений о площади земельного участка (п. 5 ст. 27 Закона о кадастре).

Изменение адреса объекта недвижимости (подп. 7 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре) и иных дополнительных характеристик земельного участка является основанием для внесения в государственный реестр объектов недвижимости соответствующих изменений. Такие изменения вносят в заявительном порядке либо в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости. Учет адреса правообладателя осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре документов для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Схема 4. Содержание решения об утверждении схемы расположения земельного участка и кадастрового паспорта

Оператор федеральной информационной адресной системы, осуществляющий ведение государственного адресного реестра, в течение не более чем пять рабочих дней со дня внесения в государственный адресный реестр сведений о присвоении адресов объектам адресации, об изменении или аннулировании адресов объектов адресации направляет в орган кадастрового учета соответствующие сведения для внесения в государственный кадастр недвижимости (п. 3.2 ст. 15 Закона о кадастре).

Осуществление кадастрового учета земельного участка является условием совершения сделок с ним. Отражение уникальных характеристик земельного участка в договоре, предметом которого является земельный участок или право пользования им, подтверждает достижение соглашения сторон относительно предмета договора, что является условием признания договора заключенным.

На практике распространены споры, вызванные наличием противоречий сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости и правоустанавливающей документации на земельный участок. Эти споры обусловлены различными причинами – внесением недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости в силу ошибочных действий кадастрового инженера, технической ошибкой при осуществлении кадастрового учета, наличием противоречий в сведениях документов, определяющих правовой режим земельных участков (градостроительных регламентов, проектах планировки территории, актов предварительного согласования предоставления земельных участков). Преодоление данных противоречий требует установления соотношения правообразующих актов различной юридической силы в части определения уникальных характеристик земельных участков.

Неверное описание границ земельного участка служит основанием для внесения изменений в состав кадастровых сведений о земельном участке в порядке исправления кадастровой ошибки либо уточнения границ земельного участка. При этом применение названных процедур зависит от причины отражения недостоверных сведений о земельном участке. Такими причинами могут являться действия кадастрового инженера, послужившие основанием внесения в государственный реестр недостоверных данных (кадастровая ошибка), действия органа кадастрового учета (техническая ошибка), действия правообладателей (например, самовольный захват земельного участка). Примером изменения уникальных характеристик земельного участка в государственном кадастре недвижимости в порядке уточнения границ земельного участка служит следующий судебный спор.

Нигматуллина Л.М. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 4 августа 2014 г. № 01/453/2014-293 и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с уплатой госпошлины при обращении в суд. Требования мотивированы тем, что ей и Аюповой Ф. М. на праве общей долевой собственности (4/9 и 5/9 соответственно) принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. 11 мая 2004 г. сведения об этом земельном участке, границы которого не устанавливались, внесены в Государственный кадастр недвижимости на основании перечня ранее учтенных земельных участков. Впоследствии сведения об этом объекте недвижимости в Государственный кадастр недвижимости внесены на основании межевого плана, изготовленного по результатам проведения кадастровых работ, в ходе которых уточнены местоположение его границ и площадь. В регистрации было отказано на том основании, что не представлены документы, подтверждающие законность увеличения площади спорного земельного участка, а также не проведено согласование границ земельного участка с землями общего пользования. Истец, полагая, что такой отказ является незаконным, поскольку изменение площади земельного участка произошло в связи с уточнением его фактических границ, обжаловала отказ в судебном порядке.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Указанное означает, что осуществление кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка возможно в случае, если в результате кадастрового учета площадь такого земельного участка будет больше площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости, но не более чем на установленную величину Поскольку было установлено, что при уточнении границ названные ограничения не были нарушены. Верховный Суд признал оспариваемое решение Управления Росреестра по Ульяновской области незаконным и подлежащим отмене[65].

При проведении кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. При отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. Такой порядок прописан в п. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Однако Закон не указал, какие именно документы можно использовать при отсутствии правоустанавливающего акта. В связи с этим в целях обеспечения единообразия применения законодательства Росреестр письмом от 16.02.2016 г. № 19—00221/16 дал разъяснения относительно того, какие документы, кроме предусмотренных п. 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ, могут быть представлены для определения местоположения уточняемых границ земельных участков. Согласно указанному письму для подготовки межевого плана кадастровый инженер может использовать также следующие документы: карты (планы), являющиеся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающие фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет (картографические материалы); сведения, подтверждающие нахождение объекта недвижимости, в виде картографических материалов более мелкого масштаба; иной вспомогательный материал, который не противоречит результатам проведенного межевания, – генеральный план территории, план садового товарищества, план БТИ и другие материалы; картографические материалы, в том числе картографо-геодезического фонда, и (или) землеустроительную документацию, хранящуюся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. Также в качестве справочных документов, подтверждающих существование на местности границ земельных участков 15 и более лет, согласно разъяснениям Росреестра могут быть использованы ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках; материалы межевых (землеустроительных) дел из государственного фонда данных; материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации; документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и иные документы.

Таким образом, административная практика применения законодательства о кадастровом учете земельных участков развивается по пути признания открытого характера перечня документов, подтверждающих фактически сложившиеся границы земельного участка.

Дополнительные характеристики земельных участков.

Перечень дополнительных сведений о земельных участках, подлежащих отражению в государственном реестре объектов недвижимости, закреплен в п. 2 ст. 7 Закона о кадастре. Согласно данной норме в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения о земельных участках: 1) ранее присвоенный государственный учетный номер; 2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее – преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее – образование объекта недвижимости); 3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого изданного объекта недвижимости; 4) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок; 5) номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости; 6) адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное); 7) сведения о вещных правах на объект недвижимости; 8) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости; 9) сведения о кадастровой стоимости объекта; 10) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; 11) категория земель, к которой отнесен земельный участок; 12) разрешенное использование; 13) отметка о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством земельного участка; 14) условный номер земельного участка; 15) отметка о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков.

Дополнительные сведения об объекте недвижимости служат официальным источником информации о правовом режиме земельного участка и являются основанием определения размера платы за пользование земельным участком.

Наиболее распространенными в судебной практике являются споры об определении разрешенного вида пользования земельным участком и его кадастровой стоимости. Заслуживает подробного рассмотрения следующий спор.

Расческова Н. А. обратилась в Боровский районный суд Калужской области с заявлением об исправлении ошибки, возникшей в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования в отношении земельного участка. Обращаясь в суд, Расческова Н.А. указала, что ошибка, допущенная в отчете об определении кадастровой стоимости в части определения группы видов разрешенного использования земельного участка, привела к уплате земельного налога в большем размере, что нарушает права и законные интересы заявителя. Отказывая в удовлетворении заявления об исправлении ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что требования заявителя не сформулированы применительно к ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда. В силу ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Исходя из содержания ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

В рассматриваемом случае постановлением Администрации муниципального образования городское поселение «Город Балабаново» Боровского района Калужской области земельный участок предоставлялся в целях строительства жилого дома. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности вид разрешенного использования земельного участка также поименован как «для строительства жилого дома». Сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в материалах дела отсутствовали.

Согласно решению органа кадастрового учета от 28 июля 2014 г. № 40/14-1-76014 исполнителем оценочных работ в отчете об определении кадастровой стоимости допущена ошибка в части определения группы видов разрешенного использования, состоявшая в отражении вида использования – индивидуальное жилищное строительство. Ошибка подлежала устранению на основании решения суда.

Представитель Правительства Калужской области подтвердил, что выявленная ошибка допущена при передаче оценщику Управлением Роснедвижимости по Калужской области перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке. По результатам новой кадастровой оценки указанная ошибка исправлена, и кадастровая стоимость земельного участка рассчитана исходя из удельного показателя для 2-й группы видов разрешенного использования.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что отнесение земельного участка при проведении государственной кадастровой оценки к 7-й группе (административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии) видов разрешенного использования является технической ошибкой, которая повлекла неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и подлежит исправлению в порядке статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с даты проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Калужской области от 6 июля 2009 г. № 257[66].

Земельный участок, являясь объектом имущественных отношений, не утрачивает правовой характеристики в качестве природного объекта и природного ресурса. В связи с отсутствием законодательного определения термина «земля» в литературе предлагается доктринальное толкование данной категории[67]. Определение данной категории содержится также в актах технического регулирования, что не соответствует предмету законодательства о стандартизации, установленному ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации». Так, ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения» под термином «земля» понимает важнейшую часть окружающей природной среды, характеризующуюся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющуюся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства[68].

В литературе высказана позиция о том, что земля как природный объект или как природный ресурс не может быть объектом земельных правоотношений[69]. Эта позиция аргументирована тем, что объектом земельных правоотношений не может выступать вся земля Российской Федерации в целом. А самым крупным объектом земельных отношений могут выступать земли определенной категории. И объясняется это тем, что требования охраны и использования земель той или иной категории сильно отличаются от другой. С этой позицией трудно согласиться, потому что, несмотря на различия требований охраны и использования земель в зависимости от категорий, состав земель Российской Федерации формируется с учетом единого требования дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, а следовательно, объектом отношений государственного управления в сфере использования и охраны земель является земля как важнейший компонент окружающей среды, обеспечивающий в совокупности с другими компонентами окружающей среды (недрами, лесами, водами, атмосферным воздухом и животным миром) благоприятные условия для существования жизни на Земле (ст. 1 ФЗ «Об охране окружающей среды»). При этом земля как природный объект без образования земельного участка как недвижимого имущества являться объектом имущественных отношений не может. В судебной практике сложился подход, согласно которому индивидуализация земельного участка в некоторых случаях может осуществляться без проведения процедуры кадастрового учета объекта недвижимости.

Так, Постановлением исполняющего обязанности главы администрации г. Звенигорода Московской области от 26 марта 1996 года № 169 обществу с ограниченной ответственностью «Поречье-1» предоставлен в пользование земельный участок для сельскохозяйственного производства. Пунктом 1 постановления исполняющего обязанности главы администрации г. Звенигорода Московской области «О прекращении права бессрочного пользования ООО «Поречье-1» на земельные участки» прекращено право бессрочного пользования общества с ограниченной ответственностью «Поречье-1» на земельные участки № 1, 2, 3, 4, 5, 6. Пунктом 2 данного постановления разрешен выкуп указанных земельных участков сотрудниками данного общества. На основании данных постановлений сотрудники 000 16 августа 2001 года выкупили земельные участки. 17 августа 2001 года произведена регистрация права собственности.

Одинцовский городской прокурор Московской области обратился в суд с заявлением, в котором просил обязать администрацию г. Звенигорода отменить пункт 2 постановления «О прекращении права бессрочного пользования ООО «Поречье-1» на земельные участки» и постановление «О предоставлении сотрудникам ООО «Поречье-1» земельных участков», а также признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков, записи об их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства о регистрации права собственности на данные земельные участки, а также договоры купли-продажи земельных участков.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации дело передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, незаконными и подлежащими отмене. Позиция коллегии состояла в следующем. Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что первоначальная реализация земельных участков, о которых возник спор, произведена в нарушение установленных требований, не с торгов и без предварительного формирования данных участков. С такими выводами суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам и президиум Московского областного суда. Между тем, в соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено улица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В данном случае земельные участки выбыли из обладания собственника по его воле, в результате их продажи. Последующая продажа спорных земельных участков другим лицам подтверждает то обстоятельство, что администрация г. Звенигорода выразила волю на отчуждение данного имущества. Стороны в судебном заседании не оспаривали факт волеизъявления администрации г. Звенигорода на продажу указанных земельных участков.

Признавая недействительными договоры купли-продажи земельных участков суд не решил вопрос о возврате уплаченных за эти участки денежных сумм, что является нарушением требований, установленных указанной нормой закона. Таким образом, судом первой инстанции существенно нарушены требования гражданского процессуального законодательства, а кассационная и надзорная инстанции эти нарушения оставили без внимания.

На основании изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала решение Звенигородского городского суда Московской области от 24 мая 2006 года подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции[70].

В данном Определении выражена позиция Верховного Суда РФ, состоящая в признании земельного участка, не прошедшего процедуру формирования (действовавшую до 1 марта 2015 г.), в качестве объекта имущественных прав, что позволило прийти к выводу о применении в данной ситуации такого способа защиты права, как виндикационный иск.

С 1 марта 2015 года вступила в силу ч. 3 ст. 6 ЗК РФ, отражающая новый подход к определению понятия «земельный участок». Согласно данной статье земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи[71]. Данное определение, как и прежнее определение, содержавшееся в ст. 11.1 ЗК РФ, содержит два обязательных признака, которые выработаны в доктрине применительно к определению земельного участка как объекта недвижимости – он должен иметь границы и пройти кадастровый учет.

Не включаются в определение понятия «земельный участок» качественные характеристики состояния земельного участка, определяющие его пригодность для использования по целевому назначению. А следовательно, не решен вопрос об определении статуса земельного участка, который утратил свои потребительские свойства вследствие ухудшения качества земель, повлекшего невозможность его использования. В судебной практике ухудшение состояния земельного участка рассматривается как основание возмещения убытков собственнику за причиненный ущерб, который включает затраты на восстановление земельного участка. Если участок невосстановим, оснований для возмещения его стоимости суд не усматривает. Примером служат следующие судебные акты. При разрешении спора о возмещении ущерба, причиненного затоплением земельного участка вследствие разрушения дамбы на муниципальном водном объекте, Московский областной суд в иске отказал в связи с отсутствием у муниципального образования зарегистрированного права собственности на пруд и недоказанностью вины муниципального образования[72]. Другим случаем является иск о признании недействительным постановления о предоставлении земельного участка, находившегося в зоне затопления. В иске о признании недействительным постановления о предоставлении участка отказано[73].

Дискретные признаки земельного участка являются основанием отграничения земельного участка от иных видов объектов недвижимости (зданий, сооружений, водных объектов). Обоснование юридической связи названных объектов вызывает теоретические споры. Первый тип такой связи – конструкция единого объекта. При данной конструкции соединяемые вещи утрачивают самостоятельный статус вещей. И с экономической, и с юридической точек зрения они становились единым целым и участвовали в обороте как единая вещь. На любую из вещей, вошедших в состав единого объекта, с этого момента невозможно было установить какое-либо из вещных прав или применить средство вещноправовой защиты, так как в таком случае единый объект должен был прекратить свое существование. В некоторых правопорядках все же могли быть предусмотрены некоторые исключения из этого правила, но они были весьма немногочисленны.

Второй тип такой связи – конструкция «составная вещь». Самостоятельность вещей, входящих в состав такого объекта, сохранялась, но при условии ограничения некоторых из их вещно-правовых свойств, например, на такие вещи не могла распространяться виндикация. Утрата определенной самостоятельности этих вещей объяснялась тем, что теперь они были объединены с другими вещами общей юридической судьбой. Поэтому утрачивались только те их вещно-правовые свойства, которые могли разрушить общую юридическую судьбу.

Составная вещь становилась полностью самостоятельным участником гражданского оборота, приобретала собственный правовой статус. Конструкция единого объекта использовалась для обозначения вещей, которые имели прочную связь с земельным участком, на котором они располагались. Тогда как вторая конструкция применялась на вещи, которые не имели такой юридической и экономической значимости, как при первом типе связи. При втором типе связи было возможно отделение указанных вещей от земельного участка. Необходимо понимать, что составная вещь и принадлежность – разные вещи. Ключевое отличие состоит в том, что главная вещь и принадлежность не образуют единого объекта вещных прав. Все распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи распространяются и на принадлежность, если не предусмотрено иного.

Третий тип такой связи – конструкция «совокупность вещей». Совокупность вещей выступала единым объектом в обязательственных правоотношениях, но в вещно-правовых каждая из вещей сохраняла свою самостоятельность. Лишь в исключительных случаях совокупность вещей, как единый объект, могла стать предметом узуфрукта, и на нее могло быть распространено такое вещно-правовое средство защиты, как виндикационный иск.

Ряд исследователей данного вопроса выделяют не три, а две модели реализации принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов – жесткая (условно обозначаемая как немецкая) и менее жесткая (условно обозначаемая как французская).

Французская модель строится на том основании, что при определении, что есть недвижимость, французское законодательство исходит из «множественности объектов недвижимости». Иными словами согласно французскому гражданскому праву к недвижимости относят разнообразное количество вещей в целях распространения на них правил правового регулирования недвижимости. Согласно французской модели земельный участок выступает в качестве главной вещи, а все расположенные на нем объекты, вне зависимости от того, являются они движимыми или недвижимыми, признаются принадлежностями. Немецкая модель – признание в качестве недвижимого объекта гражданских прав только земельного участка. В чистом виде не существует реализации ни одной из указанных моделей.

В советское время произошел полный отказ от принципа Superficies solo cedit, в связи с установлением только государственной собственности на землю и изъятием ее из оборота. В результате в частной собственности мог находиться жилой дом или строение.

В 1991 году было закреплено, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной или иных формах собственности. В результате вопрос об определении правовой модели связи земельного участка и расположенных на нем строений вновь стал актуальным. На данном этапе сформировались предпосылки закрепления в современном законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.

Первой предпосылкой закрепления данного принципа, как объективного, так и правового характера, являлось многообразие объектов недвижимости в гражданском обороте. По различным оценкам в гражданском обороте участвует от 10 до 19 различных объектов недвижимого имущества, одним из которых является земельный участок[74]. Сложилась ситуация, в которой у каждого объекта недвижимости на земельном участке могли быть разные собственники – у земельного участка один собственник, у строения, расположенного на нем, другой собственник, а у линейно-кабельного объекта, также расположенного на этом земельном участке, третий собственник. Правовое обеспечение самостоятельного участия названных объектов в гражданском обороте становилось невозможным.

Другой предпосылкой закрепления названного принципа явилось то, что согласно российскому законодательству у земельного участка и расположенных на нем объектов могли быть разные правовые режимы. Так, на строение, расположенное на земельном участке у владельца могли быть следующие титулы – право собственности, сервитут, право хозяйственного ведения или оперативного управления. Помимо этого, на указанное строение могли распространяться и обязательственные права – аренда, субаренда, доверительное управление, безвозмездное пользование. Таким образом, можно выделить как минимум 8 видов прав на недвижимый объект, которые позволяют лицу, владеющему данным объектом, владеть, пользоваться и в определенной мере и случаях распоряжаться им. Относительно прав на земельный участок также следует указать, что их можно подразделить на вещные и обязательственные. К первым относятся – право собственности, право ограниченного пользования земельным участком (сервитут), право хозяйственного ведения, а ко вторым – арендные права, субаренда, право безвозмездного пользования земельным участком (с 1 марта 2015 г.), доверительное управление.

Различия правовых режимов земельного участка и расположенных на них строений приводят к множеству судебных споров об определении или признании того или иного титула владельца в отношении земельного участка либо расположенного на нем строения. К тому же не всегда последовательная и не единообразная практика муниципальных и государственных органов, осуществляющих управление соответствующими видами собственности, также способствует тому, что за разрешением указанных споров субъекты обращаются в суд.

В конце декабря 2014 г. Арбитражным судом Самарской области было вынесено решение по делу по заявлению 000 Фирма «Аякс» к Министерству имущественных отношений Самарской области о признании незаконным бездействия. Как следует из материалов дела, 000 Фирма «Аякс» является собственником нежилого здания, которое было передано ему ОАО «Салют» на основании договора купли-продажи. Последнее приобрело право собственности на указанное нежилое помещение в результате приватизации государственного имущества. Реализуя свое право на выкуп земельного участка, на котором расположено указанное нежилое помещение, 000 Фирма «Аякс» обратилось к Министерству имущественных отношений Самарской области с заявлением (к которому был приложен необходимый пакет документов, собранный в полном объеме) о предоставлении данного земельного участка. Далее земельный участок был поставлен на кадастровый учет, а спустя некоторое время Министерство имущественных отношений Самарской области уведомило 000 Фирма «Аякс» о приостановлении работ по его заявлению в связи с тем, что последнее не уплатило земельный налог на данный земельный участок[75].

Суд указал, что согласно п. 1 ст. 1 ЗК РФ «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами». Судом были оценены действия Министерства имущественных отношений Самарской области с точки зрения процедурных правил. И на основании этих оценок суд обязал Министерство имущественных отношений Самарской области устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Аякс» путем принятия решения по заявлению ООО «Аякс».

Таким образом, предпосылками закрепления в законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов является признание необходимости объединения правовых режимов различных видов недвижимости на основе объединения их в более крупные единые объекты. Следует отметить, что единство судьбы не позволяет разрешить в полной мере данную проблему Потребность развития гражданского оборота недвижимости диктует необходимость устранения излишней дифференциации видов недвижимости и формирования в гражданском обороте правовой модели единого объекта недвижимости. Однако на данном переходном этапе развития правовой системы именно принцип единства судьбы позволяет обеспечить стабильность функционирования гражданского оборота на пути к установлению единого объекта недвижимого имущества как ключевого объекта гражданского оборота.

Серьезная дискуссия в научных кругах идет относительно такого объекта земельных отношений, как часть земельного участка. Ряд исследователей (М. Пискунов, Д. Е. Зайков, М.Г. Звягинцев) полагают, что часть земельного участка как объект имущественных земельных отношений должна существовать[76]. Аргументацией выступает то, что такой участок может выступать объектом в ограниченных вещных правах, а также в арендных отношениях. При этом они также указывают, что это будет способствовать развитию гражданского оборота.

В земельном законодательстве предусмотрена возможность выделить из одного земельного участка другой. К тому же такая позиция порождает множество вопросов в идентификации этой части земельного участка. В 2007 году в Гражданский кодекс Российской Федерации был внесен целый ряд изменений, в результате которых термин «часть земельного участка» был заменен на «земельный участок»[77]. Все это свидетельствует о том, что выделение части земельного участка в качестве объекта имущественных земельных отношений является неверным, за исключением случаев установления в отношении части земельного участка такого ограниченного вещного права, как сервитут, что предусмотрено подп. 2 п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ.

Согласно ст. 128 ГК РФ «к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага»[78]. Некоторые ученые полагают, что законодательство должно содержать открытый перечень объектов гражданских правоотношений[79]. Данная позиция обоснована тем, что ввиду многогранности нашей жизни гражданское правоотношение может возникнуть по поводу любого блага, особенно это актуально становится с развитием интернет технологий и введением в оборот таких благ, как аккаунты, образы интернет героев и т. д. Однако в отношении земельных участков одной из основных целей правового регулирования является обеспечение устойчивости субъективных прав, что предполагает ведение государственного учета земельных участков как самостоятельного объекта имущественных отношений.

Перечень видов недвижимого имущества, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, является открытым. Согласно п. 4.1 ст. 1 Закона о кадастре объектами кадастрового учета являются: земельные участки, здания, сооружения, помещения, части таких объектов недвижимости, объектов незавершенного строительства, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету. Перечни объектов недвижимости, предусмотренные в Гражданском кодексе РФ и в Законе о кадастре, не тождественны. Так, часть земельного участка для определенных целей подлежит кадастровому учету, хотя самостоятельным объектом недвижимости не является. В то же время участки недр, которые признаются объектом недвижимости в соответствии со ст. 130 ГК РФ, не являются объектами кадастрового учета.

Согласно сформированной в судебной практике позиции недвижимой признается вещь, которая в установленном порядке была создана именно как недвижимость[80]. Данная позиция позволяет определить юридические основания признания в качестве самостоятельных объектов имущественных отношений таких видов недвижимости, статус которых в законодательстве не определен. К таким видам объектов относятся линейные объекты, искусственные покрытия земельного участка и иные виды нетипичных объектов недвижимости, статус которых требует специальной квалификации.

Традиционно недвижимость разделяют на недвижимость по природе и недвижимость в силу закона. К первому виду относят недвижимость, которая согласно и. 1 ст. 130 ГК РФ отвечает такому признаку, как «прочная связь с землей». Недвижимостью по природе являются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные. Недвижимостью по закону признаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Эти вещи не имеют прочной связи с землей и возможно их перемещение без несоразмерного ущерба их значению. Но в силу того, что указанные объекты имеют высокую стоимость, весьма ценны и имеют важную социальную и экономическую значимость, им на уровне законов установлен режим недвижимого имущества. Это позволяет значительно повысить надежность их движения в гражданском обороте.

Следует отметить, что Гражданский кодекс предусматривает еще два вида недвижимых объекта в гражданском обороте Российской Федерации – предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, и единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 132 ГК РФ «в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». Единым недвижимым комплексом согласно ст. 133.1 ГК РФ является «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь». Многие цивилисты полагают, что включение в перечень объектов гражданских прав такого объекта, как единый недвижимый комплекс, и сохранение предприятия является неоправданным шагом законодателя. Более целесообразным представляется закрепление технологического имущественного комплекса недвижимости как объекта гражданских прав вместо предприятия и единого недвижимого комплекса[81]. Несмотря на терминологические различия в определении признаков сложных вещей выделение данного вида объектов на основе волеизъявления правообладателя позволяет обеспечить реализацию одного из основных принципов земельного права – единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.