§ 2. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

§ 2. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

По действующему законодательству ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

Практика не только зарубежных, но и отечественных участников применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование на современном этапе привлекают внимание многих (историю ипотечного кредитования до 1990 года см. § 2 «Фрагменты истории развития ипотеки» главы 2).

Особое внимание следует уделить Международной Ассоциация Ипотечных Фондов (далее – МАИФ) – некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 федеральных округах, а также фонды Белоруссии[47], Украины[48] и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома и созданный в соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

Следует отметить, что фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий граждан.

В обращении Президента РФ В.В. Путина к Федеральному собранию сказано, что на условиях ипотеки гражданам предоставлено 40000 квартир (5000 квартир с помощью кредитов, 15000 с помощью займов и 25000 по договорам с рассрочкой платежа). Проведенный анализ показал, что 80% этих квартир были предоставлены организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее количество этих квартир реализованы на условиях социальной ипотеки под 5 – 10% годовых в рублях на срок 5 – 20 лет. Эти условия существенно отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих систем, предназначенных для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами – членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ (сейчас ФСФР) эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5 – 7% годовых в рублях на срок от 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры, в оплату нового жилья принимается старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 – 30% семейного дохода. Списки очередности на получение жилья по системе формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеют муниципальные очередники.

В изменившихся условиях государство попыталось определить свою жилищную политику. На свет появилась Правительственная программа на 1993 – 1995 годы, названная коротко и ясно – «Жилище». За три года реализации Программы было построено 125 миллионов квадратных метров, а число очередников сократилось на 2,5 миллиона человек. Результат, в принципе, неплохой. Однако, по мнению Дениса Александровича Шевчука, доля жилья, вводимого государственными и муниципальными организациями, неумолимо убывала. Другими словами, существенно изменились отношения в сфере жилищного строительства и источники финансирования. Дома стали строить преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным не только для состоятельных людей, не появилось.

Для изменения сложившейся тенденции была принята Программа «Жилье-2000», но уже без обещаний отдельных квартир к назначенному сроку.

С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. № 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов залогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк – Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

Принята Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, проведены организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества «Московское ипотечное агентство», предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. № 194 было учреждено открытое акционерное общество «Московское ипотечное агентство». Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП ОАО «Московское страховое строительное общество» (МОССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.

Во исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы – ипотечные агентства или компании).

По общему правилу кредитная организация не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности непосредственно представляемого (ст. 182 ГК РФ). Таким образом, в последнем случае ответственность по сделкам и обязательствам, в которые Ипотечный банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с Ипотечным банком могут нести Российская Федерация и Банк России. Например, с целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Данное положение корреспондируется со статьей 9 Закона о банках, которая не исключает случаи, когда государство либо Банк России сами приняли на себя такие обязательства.

Органы законодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Социальное жилищное ипотечное кредитование относится к таким случаям, когда деятельность Ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих мер, для защиты прав граждан-залогодателей (Шевчук Д.А. Банковские операции. Учебное пособие. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Главными целями Ипотечного банка могли бы быть, например, поддержание стабильности жилищной ипотечной системы Российской Федерации, повышение ее эффективности и надежности. Перечисленные цели Ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое использование бюджетных средств на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходов граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной системы; защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономических отношений.

Кроме того, при применении Ипотечным банком льготного жилищного ипотечного кредитовании своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим[49]. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Использование бюджетных средств, предоставленных в качестве бесплатного ресурса Государственному жилищному ипотечному банку, должно напрямую отражаться на выдаче кредитов по жилищной ипотеке по нерыночным процентным ставкам. Другими словами, социальную ипотеку жилища необходимо применять воедино с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования, исходя из доходов граждан и социальных норм жилья. Например, Будапешт выдал ипотечных кредитов в 100 раз больше, чем Москва. Среди всех программ целевой поддержки учителей, врачей и малообеспеченных граждан наиболее эффективной оказалась программа субсидирования процентной ставки.

Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника договорных отношений с возложением на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей[50]. В частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений.

В свою очередь, залогодатели должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке(для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника долгосрочных кредитов для ипотеки жилища целесообразно ввести для Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим[51].

При этом вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

На первоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей.

Без государственной поддержки (бюджетных средств и поддержки властей) эту проблему не решить. Однако анализ принятого пакета законов о создании рынка доступного жилья рассеяли сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки. В наблюдательном совете АИЖК речь идет лишь о сохранении государственной поддержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных банками населению, на период становления в России рынка ипотечных ценных бумаг. Государственная поддержка ипотеке выражается сейчас, например, в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги Агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных, по мнению АИЖК, для клиентов условиях – срок – 20 лет, ставка – 15% годовых, без учета «накруток». По данным агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тыс. руб. На Всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость» отмечалось, что в 2005 году указанная система рефинансирования будет охватывать всю территорию страны. Механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся жилью, АИЖК на себя не принимает.

Остается только позавидовать жителям Ставропольского края. По сообщению пресс-службы губернатора, подписано соглашение о намерениях между краевым правительством и компанией U.A.P.E.-Holding (Франция). Согласно документу, французская компания готова в ближайшие пять лет инвестировать в экономику Ставрополя не менее 1,387 млрд. Euro. Эти деньги планируется направить на реализацию ипотечных программ, реконструкцию городов, развитие туристической и энергетической отраслей. Из них на программу ипотечного строительства в Ставрополе, Невинномысске, Пятигорске и Кисловодске планируется направить 500 млн. Euro. В дальнейшем аналогичные документы должны подписать и главы других субъектов, входящих в Южный федеральный округ. Об этом с французской компанией договорились в полпредстве президента при посредничестве Международного бизнес-клуба (МБК, Ростов-на-Дону). В пресс-службе отметили, что эти договоренности закреплены в соответствующих соглашениях, ранее заключенных руководством МБК и представителями U.A.P.E.-Holding. Срок освоения выделяемых средств – пять лет. Ожидается, что эти средства будут выделяться на 7 – 15 лет с процентной ставкой 3 – 4% годовых (ипотека – 20 – 25 лет под 2 – 3% годовых).

Краткий анализ возвращения России к ипотечному кредитованию жилища свидетельствует о том, что и в России имеется положительный опыт некоторых регионов участия в решении государственной задачи, в частности, финансирования, применения дифференцированных схем ипотечного кредитования жилища, рассчитанные для разных категорий залогодателей и т.п.

Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики, через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.

Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе (см. следующий раздел работы).

Данный текст является ознакомительным фрагментом.