НДС по операциям аренды недвижимого имущества

НДС по операциям аренды недвижимого имущества

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику — об этом говорится в статье 608 ГК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Принимая во внимание:

1) нежилое помещение является объектом НИ, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным;

2) в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды, по мнению Президиума ВАС РФ[93], должны применяться установленные в статье 651 данного кодекса правила оформления и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

Обратим внимание читателя, что законодательство о налогах и сборах не связывает момент возникновения обязанности по уплате НДС, равно как и иные налоговые последствия сделки с фактом государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с положениями статей 146 и 148, пункта 1 и подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ сдача имущества в аренду для целей исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость признается услугой, операции по реализации которой являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

При оказании услуг по сдаче объекта НИ в аренду на территории Российской Федерации эти услуги также подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке[94].

При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база, как это указано в пункте 3 статьи 161 НК РФ, определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

Налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. Налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Таким образом, исходя из указанных норм данного кодекса сумма арендной платы, указанная в договоре с органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, должна включать сумму налога на добавленную стоимость. При перечислении арендодателю арендной платы арендатор, являющийся налоговым агентом, из общей суммы арендной платы с учетом НДС должен исчислить, удержать и уплатить в бюджет сумму налога на добавленную стоимость[95].

При аренде федерального имущества арендатор признается налоговым агентом только в конкретном случае. Если услуга по предоставлению такого имущества в аренду оказана органом государственной власти и управления, то есть арендодателем является орган государственной власти и управления либо арендодателями выступают орган государственной власти и управления и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом государственной власти и управления. Например, известно, что арендодателями федерального имущества выступают лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, и эти управомоченные лица не являются органами государственной власти и управления. В данном случае арендодатели в установленном порядке уплачивают налог на добавленную стоимость при оказании услуги по предоставлению в аренду федерального имущества[96].

Некоммерческая образовательная организация, осуществляющая деятельность по сдаче в аренду НИ, в отношении подобных операций не вправе претендовать на предусмотренное под пунктом 14 пункта 2 статьи 149 НК РФ освобождение от начисления и уплаты НДС, в том числе и в случае, если полученные средства направляются для обеспечения учебно-производственного или воспитательного процесса.

Методическими рекомендациям МНС России[97] в отношении услуг некоммерческими образовательными организациями по сдаче в аренду закрепленного за ними федерального или муниципального имущества или имущества субъектов Российской Федерации на основе договоров аренды, заключенных между арендаторами и балансодержателями — некоммерческими образовательными организациями (не относящимися к органам государственной власти и управления и органа местного самоуправления) без органа государственной власти и управления и органа местного самоуправления, даны следующие разъяснения. При оказании таких услуг уплату налога в бюджет осуществляют данные некоммерческие образовательные организации. Причем вне зависимости от того, куда перечисляет арендатор указанную арендную плату — на счет балансодержателя имущества (некоммерческой образовательной организации), в бюджет или на специально открытый для этого балансодержателя счет в органах казначейства.

При оказании услуг некоммерческими образовательными организациями по сдаче в аренду закрепленного за ними федерального или муниципального имущества или имущества субъектов Российской Федерации на основе договоров аренды, заключенных между арендаторами, балансодержателями — некоммерческими образовательными организациями (не относящимися к органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления) и органами государственной власти и управления и органа ми местного самоуправления, применяется порядок уплаты налога в бюджет, указанный в пункте 3 статьи 161 главы 21 НК РФ.

В этом случае арендатор государственного имущества является налоговым агентом арендодателя по уплате в бюджет налога на добавленную стоимость, самостоятельно выписывает счет-фактуру в одном экземпляре с пометкой "аренда государственного или муниципального имущества", в котором в качестве поставщика услуг указывается арендодатель, а в качестве покупателя указывается арендатор[98].

Указанный счет-фактура подписывается руководителем и главным бухгалтером организации-арендатора и заверяется печатью этой организации. Если арендатором является индивидуальный предприниматель, то счет-фактура, выписанный индивидуальным предпринимателем, заверяется в соответствии с пунктом 6 статьи 169 НК РФ, которым предусмотрено, что счет-фактура подписывается индивидуальным предпринимателем с указанием реквизитов свидетельства о государственной регистрации.

Налоговая база при перепродаже НИ должна определяться в общеустановленном порядке[99].

Вычет сумм НДС, предъявленных налогоплательщику и уплаченных арендодателю в составе арендной платы, может быть произведен при условии заключения договора аренды в соответствии с требованиями, установленными ГК РФ, и в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ. На основании изложенного налогоплательщик имеет право принять к вычету соответствующие суммы НДС согласно положениям статьи 171 НК РФ по договорам аренды, заключенным на срок более одного года, прошедшим государственную регистрацию[100].

Согласно разъяснению ДНП Минфина России[101] при долгосрочной аренде НИ с правом выкупа при исчислении суммы налога на добавленную стоимость, подлежащей уплате в бюджет налогоплательщиком-арендатором, суммы НДС, оплачиваемые в составе ежемесячной выкупной стоимости, подлежат вычету в общеустановленном порядке, на основании пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172 НК РФ.