6. Дела по спорам, связанным с правом собственности
6. Дела по спорам, связанным с правом собственности
Права лица, считающего себя собственником жилого помещения, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю [296].
18 января 1997г. Б. была зарегистрирована в квартире в доме по ул. К. Маркса г.Ставрополя, которая ей принадлежит на праве собственности. 16 июля 1997г. по этому же адресу постановлены на регистрационный учет ее сыновья.
По договору от 18 марта 1997г. Б. и ее сыновьям: Р. и несовершеннолетним Д. и И. в долевую собственность передана квартира в доме по ул. Морозова в г.Ставрополе.
8 августа 1997г. Б. и ее сын Р., проходящий действительную военную службу, обратились с заявлением на имя главы г.Ставрополя о продаже квартиры в доме по ул.Морозова.
Впоследствии по данной квартире было заключено несколько договоров: по договору от 20 сентября 1997г. Б. продала эту квартиру своей матери Х., а та по договору от 24 января 1998г. — Б.; согласно соглашению от 6 февраля 1998г. о расторжении договора собственником квартиры вновь стала Х., но 16 февраля 1999г. она снова продала квартиру своей дочери Б. 30 марта 1999г. договор купли-продажи упомянутой квартиры заключен между Б. и М.
А. и Д. — сын Б. обратились в суд с иском к Б., Х. и М. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры в доме по ул.Морозова, ссылаясь на то, что при ее продаже ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей: И. — 1991г. рождения и Д. — 1981г. рождения, которым спорная квартира принадлежала на праве долевой собственности.
Ответчики иск не признали.
Решением Ленинского районного суда г.Ставрополя от 10 июля 2000г. и дополнительным решением того же суда от 11 июля 2000г. (оставленными без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2000 г.) иск удовлетворен.
9 октября 2000г. Ленинским районным судом г.Ставрополя постановлено еще одно дополнительное решение о переселении М. по месту ее фактического проживания в квартиру в доме по ул. Дзержинского в г.Ставрополе.
Президиум Ставропольского краевого суда 18 декабря 2000г. решения Ленинского районного суда г.Ставрополя от 10 июля 2000г. и от 11 июля 2000г., а также Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 сентября 2000г. оставил без изменения, дополнительное решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 9 октября 2000г. изменил, из его резолютивной части исключил указание об обращении к немедленному исполнению решения суда о переселении М. по месту ее фактического проживания.
В надзорной жалобе М. просила судебные постановления по данному делу отменить.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 августа 2003г. дело направлено для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 2 сентября 2003г. судебные решения отменила, а дело направила на новое судебное рассмотрение, указав следующее.
В соответствии со ст.387 ГПК основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
При рассмотрении данного дела судом допущены такие нарушения.
В силу п.3 ст.10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Следовательно, это должно предполагаться добросовестным приобретателем спорной квартиры, пока не будет доказано иное.
Поэтому довод истцов о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договоров купли-продажи квартиры недействительными.
Признание недействительными договоров в таких ситуациях создает условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ) и не может иметь места с учетом положений ч.3 ст.17 Конституции РФ (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п.1 ст.10 ГК РФ (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).
Согласно показаниям М., приобретая спорную квартиру у Б., она не знала и не могла знать о том, что собственниками этой квартиры являлись также дети продавца и что их жилищные права нарушены. Это не опровергнуто судом.
Следовательно, ее довод о том, что спорное жилое помещение не может быть у нее истребовано, поскольку она является добросовестным приобретателем, заслуживал внимания суда.
Такую же позицию подтвердил и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений п.1 и 2 ст.167 ГПК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", в соответствии с которым, если при разрешении иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.
Поэтому судебные постановления подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, если она не нарушает градостроительных и строительных норм и правил, а также прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан [297].
Х. обратился в суд с исковым заявлением об обязании ГУП БТИ города Сочи внести изменения в инвентарное дело, признать правомерными возведенные им с согласия домовладельца (ЖКХ Совета курорта) жилую пристройку и хозяйственные строения, включить их в состав принадлежащей ему на праве собственности квартиры.
Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 22 сентября 2003г. исковые требования удовлетворены. За Х. признано право частной собственности на указанные постройки; на ГУП БТИ города Сочи возложена обязанность внести изменения в инвентарное дело и признать самовольные пристройки правомерными, на учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -зарегистрировать за Х. на праве частной собственности квартиру, сарай, навесы; Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи предписано переоформить документацию на земельный участок под строениями в соответствии с действующим законодательством.
В кассационном порядке дело не рассматривалось.
Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 3 февраля 2005г., рассмотревшего по существу дело, переданное определением судьи того же суда, решение оставлено без изменения.
Судья Верховного Суда РФ Определением от 11 января 2006г. передал дело по надзорной жалобе администрации Центрального района города Сочи для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции — Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, указав следующее.
В соответствии со ст.387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
В надзорной жалобе администрация Центрального района города Сочи указывает на такие нарушения, выразившиеся, по ее мнению, в следующем.
В силу ч.3 ст.196 ГПК суд принимает решение по заявленным истцом требованиям; за пределы заявленных требований суд может выйти в случаях, предусмотренных федеральным законом, при этом изменение предмета и основания иска принадлежит исключительно истцу (ч.1 ст.39 ГПК).
Х. оспаривал действия ГУП БТИ города Сочи, просил обязать ответчика внести соответствующие изменения в инвентарное дело. Требование о признании права собственности на самовольные строения им не заявлялось. Однако суд по своей инициативе изменил предмет иска, признал за истцом право собственности на самовольные постройки.
Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен лицу под возведенную постройку.
В нарушение этой нормы закона судом при рассмотрении возникшего спора не установлено, кому принадлежит земельный участок, на котором возведены самовольные постройки. Обстоятельства, свидетельствующие о возможности выделения Х. земельного участка под эти постройки, судом не исследовались и в решении не установлены.
Положения ст.222 ГК РФ предусматривают, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, если она не нарушает градостроительных и строительных норм и правил, а также прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признавая право собственности на самовольно построенные объекты, суд указал на то, что они соответствуют градостроительным нормам и правилам, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Однако в нарушение ч.4 ст.198 ГПК суд не указал в решении доказательства, на которых основаны выводы об этих обстоятельствах, не учел нормы материального права, подлежащие применению к возникшим отношениям.
В силу требований п.1, 2 ст.61 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
Судом не выяснено, как повлияли возведенные строения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила. Не предложено истцу представить суду заключение уполномоченных органов надзора и контроля, подтверждающее соблюдение установленных норм и правил. Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст.79 ГПК вправе был назначить соответствующие экспертизы.
Довод надзорной жалобы о том, что суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в частности администрации Центрального района города Сочи, также заслуживает внимания, поскольку решение суда непосредственно затрагивает права и обязанности администрации Центрального района города Сочи, осуществляющей контроль в сфере градостроительной деятельности, в соответствии со ст.65 Градостроительного кодекса РФ.
Ссылка суда первой инстанции и Президиума Краснодарского краевого суда на то, что право собственности на самовольные постройки возникает вследствие давности их возведения, противоречит положениям ст.222 ГК РФ, не устанавливающей такого основания возникновения права собственности на самовольную постройку.
В иске о сносе самовольной пристройки, возведенной одним из собственников жилого дома, может быть отказано, если суд признает возможным устранить нарушение прав другого сособственника жилого дома без ее сноса [298].
Решением Кисловодского районного суда от 4 июня 2004г. Д-скому отказано в иске об устранении препятствий в пользовании частью жилого дома и сносе самовольно возведенной пристройки, удовлетворен встречный иск Д-ян о признании за ней права на эту пристройку.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 июля 2004г. решение суда оставлено без изменения.
Судья Верховного Суда РФ, рассмотрев надзорную жалобу Д-ского, Определением от 26 февраля 2006г. отказал в передаче ранее истребованного дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции, указав следующее.
В соответствии со ст.387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Таких нарушений судом при рассмотрении дела не допущено.
Согласно ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что по договору купли-продажи от 3 января 2002г. Д-ский приобрел у Д-ян 1/8 часть жилого дома в г.Кисловодске. Он занимает жилую комнату и пользуется кухней, которые расположены на втором этаже, а Д-ян, которой принадлежит на праве собственности 1/4 часть дома, — помещения на первом этаже с примыкающей к ним самовольно возведенной пристройкой.
Разрешая спор, суд исходил из того, что все заинтересованные службы (ОАО "Горэлектросеть" г.Кисловодска, отдел государственного пожарного надзора по г.Кисловодску, ОАО "Кисловодскгоргаз", предприятие "Водоканал"г.Кисловодска) пришли к выводу о том, что возведенная Д-ян пристройка отвечает установленным требованиям и может быть принята в эксплуатацию, а также того, что пристройка возведена на земельном участке, выделенном ответчице. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о возможности признания за Д-ян права собственности на указанную пристройку и отказе в иске о ее сносе.
В то же время судом учтено, что влага от осадков с крыши пристройки попадает на стену принадлежащей Д-скому части строения, но это обстоятельство может быть устранено и без сноса пристройки. Между тем других требований, связанных с устранением препятствий в пользовании домом (об установлении водостоков, переносе труб и т.д.), Д-ским не заявлялось. Поэтому суд правомерно рассмотрел дело в пределах заявленных требований.
Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания [299].
Производственный кооператив (ПК) "Колорит" в октябре 1999г. обратился в суд с иском к К. и Л. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на дом за производственным кооперативом.
В заявлении ПК "Колорит" сослался на следующие обстоятельства.
В 1990г. ему были выделены средства в размере 12 тыс. рублей на покупку дома, находящегося рядом с помещением, которое занимал кооператив, в целях строительства производственной базы и офиса. К. как работник кооператива должен был оформить договор купли-продажи на свое имя, поскольку в соответствии с действовавшим на то время законодательством частное домовладение не могло быть приобретено юридическим лицом.
13 ноября 1990г. дом куплен у продавца В., действовавшего в интересах Ж., и оформлен на имя К. Старый дом и постройки, расположенные на участке, со временем были снесены, и на их месте силами и за счет средств кооператива "Колорит" возведены новые постройки. В 1994г. этот дом принят в эксплуатацию. Однако К. отказался признать право собственности кооператива на возведенный дом и хозяйственные постройки и стал пользоваться ими как своей собственностью. Кооператив просил признать договор купли-продажи жилого дома, заключенный между В. и К., притворной сделкой и признать право собственности на упомянутое строение за ним.
Решением Ворошиловского районного суда г.Волгограда от 23 мая 2002г. иск удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда 21 августа 2002г. решение суда оставила без изменения.
Президиум Волгоградского областного суда 7 марта 2003г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.
В надзорной жалобе К. поставил вопрос об отмене решения Ворошиловского районного суда г.Волгограда, определения Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда и постановления Президиума этого же суда и вынесении нового решения об отказе ПК "Колорит" в иске.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 июня 2003г. судебные решения отменила, дело передала на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.
Удовлетворяя иск ПК "Колорит", суд признал договор купли-продажи дома от 13 ноября 1990г. притворной сделкой на основании ст.170 ГК РФ, применил последствия ее недействительности, признав право собственности на возведенный дом за ПК "Колорит".
Однако данная норма материального права применена судом неправильно.
В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, как следует из примененной судом нормы, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
Производственный кооператив "Колорит" не являлся стороной по договору купли-продажи жилого дома от 13 ноября 1990г., в связи с чем правила, содержащиеся в п.2 ст.170 ГК РФ, в данном случае не могут быть применены.
Истец не представил, а суд не сослался в решении на доказательства того, что покупатель К. имел в виду иную сделку и достиг соглашения по всем ее существенным условиям, и не привел допустимых доказательств, свидетельствующих, что К. по заключенному договору в действительности имел в виду сделку, согласно которой жилой дом переходит в собственность кооператива "Колорит".
Как установлено ст.161 ГК РФ, сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
В силу п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. То есть договор купли-продажи жилого дома должен быть заключен в письменной форме.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания (ст.162 ГК РФ), а несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (ч.1 ст.165 ГК РФ).
Правило о соблюдении письменной формы сделки юридических лиц с гражданами в отношении жилых домов и о лишении права сторон в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания содержалось и в ГК РСФСР (ст.44, 46), действовавшем на момент продажи дома.
В соответствии со ст.54 ГПК РСФСР (ст.60 ГПК РФ) обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания.
В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома между В. и ПК "Колорит" суд в решении сослался на показания свидетелей, тогда как в соответствии со ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст.46 ГК РСФСР).
Как видно из материалов дела, покупателем по договору купли-продажи выступал К.
В данном случае суд первой инстанции не применил правила, относящиеся к иной сделке, чем та, которую стороны имели в виду, а фактически изменил состав сторон по договору, произвел замену одного из участников возникшего правоотношения, что не предусмотрено п.2 ст.170 ГК РФ, которым руководствовался суд.
Письменных доказательств, подтверждающих факт передачи ПК "Колорит" денег К., истец не представил суду. Ссылка же на свидетельские показания в подтверждение совершения этой сделки (по передаче денег) недопустима (ст.44 ГК РСФСР, п.1 ст.162 ГК РФ).
Норма закона, на основании которой допускается прекращение права собственности у К. и возникновение такого права у ПК "Колорит" при отсутствии соответствующего договора, в решении суда не указана.
До вынесения судом решения К. сделал заявление о необходимости применения исковой давности относительно требований истца об оспаривании договора купли-продажи. Об оформлении договора на имя К. истец — производственный кооператив знал в 1990г., что не отрицал в суде.
Поскольку к возникшим отношениям п.2 ст.170 ГК РФ применен ошибочно и других оснований ничтожности сделки в решении не установлено, то положения п.1 ст.181 ГК РФ о десятилетнем сроке исковой давности в данном случае неприменимы.
Суд, придя к выводу о том, что в силу действовавшего до принятия ГК РФ законодательства трехгодичный срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора купли-продажи не истек на 1 января 1995г., исходил из того, что истцу стало известно о нарушении его права в ноябре 1994г., после принятия в эксплуатацию нового дома, когда, как указал суд в решении, ответчик отказался признать за кооперативом право собственности на вновь возведенное строение.
Между тем суд не учел, что истец заявлял требование о признании недействительной сделки в отношении иного объекта — прежнего строения. Кроме того, суд не дал в решении правовой оценки и тому факту, что о совершении сделки между продавцом и К., которая, по мнению истца, является притворной, кооперативу "Колорит" было известно 13 ноября 1990г. Несмотря на это, никаких претензий относительно совершенной К. сделки истец к нему не предъявлял на протяжении пяти лет, вплоть до начала 1995г.
Обстоятельства, которые препятствовали предъявлению кооперативом требования о признании сделки недействительной в отношении прежнего строения до 1995г., в решении суда не указаны.
Суд не сослался в решении на закон, в силу которого истцом приобретено право собственности на новое строение, а также не указал, возникло ли оно у кооператива в связи с применением последствий притворной сделки либо по иным основаниям. Данное же обстоятельство имеет существенное значение для определения момента нарушения прав истца и длительности срока для защиты этого права.
В нарушение норм процессуального закона продавец Ж. была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, а не в качестве ответчика, хотя она является стороной по сделке, признанной судом притворной.
Как следует из материалов дела, ответчик в судебном заседании неоднократно ссылался на то, что истец не является правопреемником кооператива, действовавшего на момент заключения договора между В. и К.
Однако вопреки требованиям ст.197 ГПК РСФСР суд доводы ответчика не опроверг, хотя от установления этого обстоятельства зависит решение вопроса о праве истца на оспаривание сделки.
Кооператив "Колорит" сослался в исковом заявлении на то, что он не мог по действовавшему на тот момент законодательству приобрести в собственность жилой дом, поэтому последний был оформлен на К. Данный довод истца судом не проверен, в частности соответствует ли он положениям Закона СССР от 6 марта 1990г. "О собственности в СССР", введенного в действие с 1 июля 1990г. и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи дома. Норма закона, запрещающая совершать производственным кооперативам сделки по приобретению в собственность жилых помещений, в решении суда не указана.
Допущенные судом первой инстанции нарушения закона не учли Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда и Президиум этого же суда, в связи с чем определение Судебной коллегии и постановление Президиума также подлежат отмене.
По смыслу ст.174 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать лишь о тех ограничениях полномочий лица на совершение сделки, которые отличаются от ограничений, определенных в доверенности либо в законе. Действие ст.302 ГК РФ распространяется только на случаи отчуждения имущества лицом, которое не имело право его отчуждать, т.е. не собственником этого имущества [300].
ООО "Горкоопторг" обратилось в суд с иском к Б. и другим о признании недействительными сделок купли-продажи и записей о государственной регистрации перехода права собственности, применении последствий недействительности сделок, ссылаясь на то, что в целях погашения кредиторской задолженности общества, сохранения недвижимости в собственности потребкооперации Ставропольского края собранием участников ООО "Горкоопторг" его директору было поручено реализовать ряд объектов недвижимого имущества Горячеводскому городскому потребительскому обществу, определена цена реализации имущества данному обществу.
Однако директор в нарушение требований Устава ООО продал магазин N 5 (ранее N 54) и нежилое помещение, расположенные в г.Пятигорске, вопреки решению участников общества другому покупателю — Б. по той же цене, что было определено для Горячеводского городского потребительского общества.
Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 14 января 2003г., оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19 февраля 2003г., в иске отказано.
Определением Президиума Ставропольского краевого суда от 17 ноября 2003г. указанные судебные постановления оставлены в силе.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 7 июля 2004г. дело было истребовано по надзорной жалобе ООО "Горкоопторг", а Определением от 17 декабря 2004г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции — Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ надзорную жалобу удовлетворила по следующим основаниям.
В соответствии со ст.387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Судом установлено, что советом директоров ООО "Горкоопторг" 28 августа 2000г. было принято постановление о продаже Горячеводскому ГОРПО по определенной цене ряда объектов недвижимости, в том числе магазина N 5 (ранее N 54) в г.Пятигорске и нежилого помещения по ул. Мира, 11, в том же городе. Директору ООО "Горкоопторг" было поручено подписать договоры купли-продажи имущества указанному покупателю, передать документацию и основные средства в установленном порядке.
Решением общего собрания участников ООО "Горкоопторг" от 15 ноября 2000г. вышеназванное постановление было утверждено, недвижимое имущество было разрешено продать Горячеводскому ГОРПО по остаточной стоимости.
Директор ООО "Горкоопторг", действуя на основании Устава от имени общества, заключил договоры купли-продажи от 18 ноября 2000г. и от 22 ноября 2002г., на основании которых магазин N 5(54) и нежилое помещение были проданы физическому лицу Б.
Регистрационной палатой Ставропольского края 28 и 29 декабря 2000г. было зарегистрировано право собственности Б. и выданы соответствующие свидетельства о регистрации права на вышеназванные объекты недвижимости.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые договоры купли-продажи были заключены в соответствии с правилами ст.432 ГК РФ, между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То обстоятельство, что указанные объекты были проданы не Горячеводскому ГОРПО, а физическому лицу, не является основанием для удовлетворения иска, поскольку личность покупателя не отнесена законом к существенным условиям договора.
Суд указал также на то, что ответчица Б. не знала об ограничениях полномочий директора ООО "Горкоопторг", а потому является добросовестным приобретателем, и в силу требований ст.174 и 302 ГК РФ имущество у нее не может быть истребовано.
Данные выводы суда основаны на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с ч.1 ст.53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Согласно п.8.21.3 Устава ООО "Горкоопторг" единоличный исполнительный орган общества (директор) распоряжается имуществом общества в пределах, установленных общим собранием, настоящим Уставом и действующим законодательством.
Таким образом, полномочия директора ООО "Горкоопторг" по распоряжению имуществом общества ограничены непосредственно Уставом и должны определяться решениями общего собрания участников общества. В связи с этим решение о продаже вышеназванного имущества только Горячеводскому ГОРПО и по определенной для этого покупателя цене было обязательно для директора.
Правомерным является довод надзорной жалобы о том, что согласно ст.421 ГК РФ собственник свободен в заключении договора, выборе покупателя и определении цены недвижимости в каждом конкретном случае, для каждого конкретного покупателя.
Вышеприведенные нормы и положения Устава ООО "Горкоопторг" должны толковаться в неразрывной связи с п.1 ст.432 ГК РФ, в силу которого договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В данном случае собственник в лице его высшего органа управления — общего собрания участников общества — определил в качестве существенных условий договора продажу имущества конкретному покупателю и цену продажи имущества именно для этого покупателя в целях сохранения недвижимости в собственности потребкооперации Ставропольского края. Поэтому заключение договоров купли-продажи имущества с физическим лицом и по цене, определенной для Горячеводского городского потребительского общества, входящего, как и истец, в систему потребительской кооперации Ставропольского края, должно расцениваться как несоблюдение существенных условий, относительно которых по решению собственника имущества должно быть достигнуто соглашение при заключении договоров, а следовательно, как превышение директором ООО "Горкоопторг" своих полномочий, предоставленных ему решением общего собрания участников в соответствии с Уставом общества.
Согласно ст.174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана недействительной по иску лица, в интересах которого были установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Суд, отказывая в удовлетворении иска, сослался на то, что Б. не знала и не могла знать об ограничениях полномочий директора общества на совершение оспариваемых сделок, и потому имущество у нее, как у добросовестного приобретателя, не может быть истребовано в силу положений ст.174, 302 ГК РФ.
Такой вывод основан на неправильном толковании ст.174 ГК РФ, по смыслу которой сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать лишь о тех ограничениях полномочий лица на совершение сделки, которые отличаются от ограничений, определенных в доверенности либо в законе.
В данном случае п.4 ст.40 Федерального закона от 8 февраля 1998г. N 14-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.) "Об обществах с ограниченной ответственностью" прямо предусмотрено, что порядок деятельности единоличного исполнительного органа общества и принятия им решений устанавливается уставом общества, внутренними документами общества, а также договором, заключенным между обществом и лицом, осуществляющим функции его единоличного исполнительного органа.
Обязанность исходить из положений учредительных документов при определении полномочий органа юридического лица для приобретения юридическим лицом гражданских прав и принятия на себя гражданских обязанностей вытекает и из п.1 ст.53 ГК РФ.
Уставом ООО "Горкоопторг" определены, как это и предусмотрено законом, полномочия единоличного исполнительного органа по распоряжению имуществом общества. Каких-либо ограничений, отличающихся от определенных в законе, Устав общества не содержит, и в решении суда на такие ограничения не указано.
Более того, непосредственно в тексте оспариваемых договоров купли-продажи указано, что директор общества действует на основании Устава ООО "Горкоопторг", в связи с чем Б., исходя из закрепленного в п.3 ст.10 ГК РФ предположения о разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений, не только могла, но и должна была до заключения договоров ознакомиться с положениями Устава общества, определяющими полномочия директора общества по распоряжению имуществом.
В этой связи выводы суда, сделанные с существенным нарушением вышеприведенных норм материального права, не могут быть признаны правильными.
Ошибочна и ссылка суда на ст.302 ГК РФ, действие которой, как следует из ее содержания, распространяется лишь на случаи отчуждения имущества лицом, которое не имело права его отчуждать, т.е. не собственником этого имущества. В данном случае сделки совершены от имени собственника, и речь может идти лишь о признании сделок недействительными по основаниям, предусмотренным законом, и о последствиях их недействительности. ООО "Горкоопторг" обратилось в суд именно с такими требованиями, а не с виндикационным иском.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из участников совместной собственности, может быть признана недействительной по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом, только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах [301].
С-ова О.Н. обратилась в суд с иском к С-ову В.В. и С-ной С.В. о признании недействительным договора купли-продажи торгового павильона от 7 июня 2002г. и приведении сторон в первоначальное положение, ссылаясь на то, что бывший муж продал приобретенный в период брака торговый павильон С-ной С.В. без ее согласия.
Решением Йошкар-Олинского городского суда от 6 декабря 2002г., оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл от 14 января 2003г., иск удовлетворен. Договор купли-продажи признан недействительным, торговый павильон передан в совместную собственность С-ова В.В. и С-овой О.Н., в пользу С-ной С.В. взыскано 90000 рублей.
Определением Президиума Верховного суда Республики Марий Эл от 26 марта 2004г. указанные судебные постановления оставлены без изменения.
Определением Судьи Верховного Суда РФ от 3 сентября 2004г. дело истребовано в Верховный Суд РФ и Определением от 6 декабря 2004г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции — Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев дело по надзорной жалобе С-ной С.В., состоявшиеся по данному делу судебные постановления отменила по следующим основаниям.
В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
При рассмотрении настоящего дела судом были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.
Согласно ст.35 СК РФ:
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года с того дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи недвижимого имущества от 7 июня 2002г. недействительным, суд руководствовался п.3 ст.35 СК РФ и мотивировал свое решение тем, что нотариально удостоверенное согласие С-овой О.Н. на отчуждение торгового павильона, который является совместной собственностью супругов, не было получено и что это обстоятельство само по себе является достаточным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной.
Эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Нормы ст.35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться ст.253 ГК РФ, согласно п.3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст.35 СК РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п.3 ст.253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
Из материалов дела усматривается, что вопрос о добросовестности приобретения С-ной С.В. спорного объекта недвижимости судом при рассмотрении настоящего дела не рассматривался, хотя данное обстоятельство является юридически значимым и без его выяснения решение законным быть признано не может.
Приводя стороны в первоначальное положение, суд в нарушение п.2 ст.167 ГК РФ передал торговый павильон в совместную собственность С-ова В.В. и С-овой О.Н., которая стороной в сделке не являлась.
Факт владения строением на праве собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности этого строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке [302].
К. обратилась в суд с заявлением об установлении юридического факта владения на праве собственности хозяйственными строениями, которые были ею возведены в период с 1979 по 1980г. на принадлежащем ей земельном участке при жилом доме в дер. Соболево Орехово-Зуевского района, ссылаясь на то, что эти строения ошибочно не внесены в технический паспорт на жилой дом, выданный ей в 2001г., в связи с чем она не имеет возможности осуществить регистрацию права собственности.
Решением Орехово-Зуевского городского суда от 2 февраля 2004г. установлен указанный факт. В кассационном порядке решение суда обжаловано не было.
Определением судьи Московского областного суда от 3 ноября 2004г. дело, истребованное по надзорной жалобе Ш., было передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции — Президиум этого суда.
Президиум областного суда решение городского суда отменил по следующим основаниям.
В силу ст.387 ГПК основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Согласно ст.264 ГПК суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
Факт владения строением на праве собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности этого строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.
Материалы дела не содержат данных, свидетельствующих о том, что К. обращалась по вопросу выдачи ей правоустанавливающих документов на хозяйственные строения и ей в этом было отказано, эти постройки значатся самовольно возведенными.
В порядке особого производства не подлежит рассмотрению заявление об установлении факта владения самовольно возведенными строениями. Поскольку не принятые в эксплуатацию строения не подлежат регистрации, факт владения ими не может быть установлен судом.
С учетом этого вывод суда об удовлетворении заявления К. нельзя признать законным.