2. Дела по спорам, связанным с участием в строительстве жилого дома

2. Дела по спорам, связанным с участием в строительстве жилого дома

Отнесение к недвижимости означает распространение на имущество специального правового режима, обусловленного его спецификой, в частности требования о государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, особенностей определения момента возникновения права собственности у приобретателя такого имущества по договору и т.д.

Судебные споры, связанные с правом собственности на вновь создаваемое имущество, чаще всего возникают в отношении жилых домов, квартир в многоквартирных жилых домах.

В судебной практике продолжают использовать по отношению к жилому дому давно устаревший термин "домовладение", включая в это понятие жилой дом, надворные строения и сооружения. Между тем в понятие "жилой дом" входит не только собственно само строение, предназначенное для постоянного проживания, расположенное на земельном участке, но и все находящиеся на этом же земельном участке вспомогательные строения, сооружения, элементы благоустройства в определенных границах. Поэтому будет более грамотно использовать в судебных документах термин "жилой дом", а не "домовладение".

Жилой дом, квартира, т.е. часть жилого здания, предназначенная для самостоятельного использования для жилых целей, иные жилые помещения являются объектами права собственности, относящимися к недвижимости, что предопределяет их правовой режим.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п.1 ст.130 ГК РФ). В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на такой объект недвижимого имущества может быть зарегистрировано на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Право собственности на строение регистрируется за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и при условии что строительство осуществлено с соответствующего разрешения, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Споры могут возникнуть, когда застройщику помогали в строительстве члены его семьи, родственники или вообще посторонние для него лица. Они нередко обращаются в суд с иском о признании права собственности на часть жилого дома по основанию участия в его строительстве. При разрешении таких споров возникают разнообразные правовые ситуации, затрудняющие принятие правильных решений.

По общему правилу участие в строительстве посторонних для застройщика лиц либо содействие ему в этом со стороны членов семьи, родственников не может служить основанием для удовлетворения их притязаний на жилой дом либо его часть. Они вправе требовать лишь возмещения произведенных ими затрат.

Однако в отдельных случаях с учетом всех обстоятельств дела суд может признать за указанными лицами право собственности на часть жилого дома, если установит, что между ними и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство.

Таким образом, при разрешении споров названных лиц в первую очередь важно установить цель, которую они преследовали, вкладывая свой труд и средства в строительство, а также наличие договоренности о создании общей собственности на объект недвижимости.

Письменные договоры, определяющие условия участия в строительстве, за редким исключением, отсутствуют. Судебная практика твердо стоит на той позиции, что соглашение о совместном строительстве жилого дома не обязательно должно быть заключено в письменной форме. Следует подчеркнуть, что в данном случае речь идет не о размере вложений в общую собственность, а о цели, с которой эти вложения вносятся. Что касается самого факта материальных вложений, то в тех случаях, когда закон требует соблюдения письменной формы, данный факт и размер вложений должны подтверждаться только письменными доказательствами.

В подтверждение указанного соглашения суду могут быть представлены любые фактические данные, на основе которых можно установить наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих заявленное требование. Такими доказательствами могут быть объяснения сторон, показания свидетелей, чеки, счета, квитанции, накладные о приобретении и перевозке строительных материалов, договоры с организацией, осуществлявшей строительство, или с лицами, выполнявшими работы по строительству, их расписки о получении денежных сумм и сведения налоговых органов о включении этих сумм в совокупный доход лиц, их получивших, за соответствующий год и т.п.

О совместной постройке может свидетельствовать характер взаимоотношений сторон (например, длительное проживание одной семьей без регистрации брака и ведение общего хозяйства, ведение строительства дома для совместного проживания в нем), планировка жилого дома, наличие обособленных частей дома с отдельными выходами, порядок пользования домом, участие в расходах по его содержанию, оплате налогов и другие конкретные обстоятельства.

При доказанности договоренности о создании общей собственности истец должен доказать размер своего участия в строительстве, без чего невозможно определить его долю в праве общей собственности на дом. Лицо, оказавшее содействие застройщику, может претендовать только на часть дома, соответствующую размеру его участия в строительстве.

На практике чаще всего предъявляются иски о признании права собственности на часть дома лицами, участвовавшими в возведении постройки к существующему дому по договоренности с собственником дома о создании общей собственности.

Существенное значение в данном случае имеет то, какая пристройка была возведена, может ли она быть использована в тех целях, для которых предназначен жилой дом. Возможность удовлетворения в судебном порядке таких требований не исключается, и ошибочной является точка зрения о том, что основанием для признания права собственности на часть дома может быть содействие застройщику (по договоренности о создании общей собственности) только в стадии строительства самого дома в целом.

Участие лица в строительстве капитальной жилой пристройки, влекущей увеличение размера и стоимости жилого дома, при наличии указанных выше обстоятельств может служить основанием для признания за ним права собственности на долю жилого дома, приходящуюся на возведенную пристройку или ее часть, в зависимости от объема участия в строительстве и существовавшей договоренности. Размер долей, приходящихся на пристройку от всего жилого дома, в состав которого она входит, определяется судом на основании заключения эксперта (порядок определения размера долей в общей собственности на дом рассматривается ниже).

Иное дело, если к дому возводится пристройка, которая не может быть самостоятельно использована по назначению, соответствующему назначению жилого дома (веранда, неотапливаемое мансардное помещение и т.п.). В последнем случае претензии лиц, участвовавших в строительстве, о признании за ними права собственности на часть жилого дома нельзя признать обоснованными — они могут требовать лишь возмещения понесенных ими затрат на строительство.

Суд, сделав вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на часть дома, не вправе по своей инициативе, без согласия истца, изменить предмет иска и взыскать с ответчика денежную компенсацию за произведенные расходы и тогда, когда их размер подтвержден соответствующими доказательствами.

Общая собственность на совместно возведенный жилой дом является долевой, если законом не предусмотрено образование совместной собственности.

В сфере жилищного строительства широко распространено заключение договоров о долевом участии в строительстве, об инвестировании и т.п., по которым гражданин обязуется уплатить определенную сумму, а организация — предоставить ему по окончании строительства соответствующую квартиру. Правовая природа таких договоров, от которой зависит правильность применения норм материального права, определяется в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств заключения договора, его содержания, условия вложения денежных средств и предоставления жилого помещения.

Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье.

Правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992г. N 2300-1 (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2004г. N 171-ФЗ) "О защите прав потребителей" [147]. Отдельные вопросы по данной теме подробно освещены в Обзоре практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов [148].

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [149]. Частью 9 ст.4 этого Закона прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -участником долевого строительства исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство

Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Определенные особенности имеет возникновение права собственности на жилые помещения, возводимые, реконструируемые или приобретаемые жилищными и жилищностроительными кооперативами. Первоначально право собственности на жилой дом возникает у застройщика, приобретателя, каковым является жилищный или жилищно-строительный кооператив. Граждане, принятые в члены кооператива, имеют совместно с членами семьи право на получение квартиры и дальнейшее пользование ею. Отношения между ними и кооперативом, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими, регулируются жилищным законодательством. Отказ в предоставлении члену кооператива квартиры может быть оспорен в суде.

Право пользования члена кооператива трансформируется в право собственности на квартиру, предоставленную ему в пользование, после полного внесения им своего паевого взноса за это помещение (ч.1 ст.129 ЖК РФ). Право собственности приобретают и другие лица, имеющие право на паенакопление (п.4 ст.218 ГК РФ). Таким образом, закон связывает переход права собственности от кооператива к гражданину (гражданам) с тремя фактами: членство в кооперативе, пользование предоставленным жилым помещением и полная выплата паевого взноса. Государственная регистрация, предусмотренная ст.131 ГК РФ, в качестве обязательного условия перехода права собственности на кооперативную квартиру в данном случае не установлена. Последующая государственная регистрация уже существующего у гражданина права имеет лишь подтверждающее значение, она необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости.

Изложенное в настоящем разделе не касается супругов, строительство или приобретение которыми во время брака жилого дома, квартиры является законным основанием для возникновения их общей совместной собственности на объект недвижимости независимо от того, на имя кого из них он зарегистрирован, если иное не установлено брачным договором между ними.