Основные понятия

Основные понятия

Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка – изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Все изменения, происходящие с жилым помещением и требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, производятся только с разрешения наймодателя (если жилье предоставлено по договору социального найма – местной администрации, префектуры либо районной управы) или управляющей организации, а также БТИ. В противном случае собственник жилого помещения либо наниматель будет обязан восстановить прежнее состояние жилого помещения в срок, который определен судом.

Переустройство и перепланировка жилых помещений производятся, как правило, в целях улучшения потребительских качеств жилого помещения. Законодательных показаний к проведению перепланировки или переустройства нет, поскольку каждый пользователь жилого помещения самостоятельно решает вопрос о необходимости проведения данных действий. В целях устранения злоупотреблений со стороны пользователей жилых помещений, а также недопущения ситуаций, когда вследствие незаконных действий нарушаются технические требования к жилым помещениям и права соседей, что может повлечь за собой угрозу жизни или здоровью людей, данные действия необходимо согласовывать в установленном порядке.

Регулирование отношений, связанных с перепланировкой и переустройством жилых помещений, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РСФСР 1983 г. содержал всего одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила.

В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами, что порождало неясность в правовом регулировании и злоупотребление властью на местах. В настоящее время основные вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, регулируются федеральным законом.

Важной новеллой является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений (ст. 25 ЖК РФ), а также перечень необходимых документов. В настоящее время определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ под переустройством жилого помещения понимаются установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а под перепланировкой – изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Любые иные действия не могут считаться переустройством и перепланировкой.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: замену ванны душевой кабиной, установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств, а также иные изменения, требующие внесения их в технический паспорт.

Перепланировка жилых помещений может включать: изменение и устройство дверных проемов, снос и установку стен (в том числе капитальных), закладку оконных проемов и т. д.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается Правительством России, что должно исключить установление по этому поводу «местных» правил. Одновременно с указанным заявлением представляются документы, перечень которых приведен в ст. 26 ЖК РФ.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством России;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление указанных документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Приведенный перечень является исчерпывающим , и, следовательно, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании данный орган выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством России.

Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, которое подается в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, и форма документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Указанный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных в ст. 27 ЖК РФ. А именно:

? непредставления определенных ЖК РФ документов;

? представления документов в ненадлежащий орган;

? несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Данное решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

По общему правилу при переустройстве помещений не допускаются:

? переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

? перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

? установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

? перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

? увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

? переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

? переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания;

? перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Поскольку порядок образования комиссии и требования к ее составу ЖК РФ не определяет, постольку регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Переустройство или перепланировка жилого помещения считаются самовольными, если они были проведены без основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, либо с нарушением проекта переустройства или перепланировки в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, принимает решение:

? в отношении собственника – продать с публичных торгов такое жилое помещение, выплатить собственнику вырученные от продажи жилого помещения средства, кроме расходов на исполнение судебного решения, возложить на нового собственника этого жилого помещения обязанность привести его в прежнее состояние;

? в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – расторгнуть данный договор и возложить на собственника такого жилого помещения, бывшего наймодателем по указанному договору, обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 ст. 29 ЖК РФ порядке, или для собственника жилого помещения, бывшего наймодателем по расторгнутому в установленном

ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает новый срок, в течение которого нужно привести жилое помещение в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, то это помещение подлежит продаже с публичных торгов в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.

Кроме того, в соответствии со ст. 7.21 Ко АП РФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается наложением административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.