Еще раз о различиях вещных и обязательственных прав

Е.А. СУХАНОВ, доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, заслуженный деятель науки РФ

Современное реформирование Гражданского кодекса РФ как базового акта всего гражданского законодательства после обновления его общих положений (включая нормы о юридических лицах и общие положения обязательственного права) подошло к центральному институту (подотрасли) гражданского права – вещному праву. Однако серьезное обновление этой правовой основы имущественного оборота невозможно в отсутствие ясных представлений о его юридической природе. Между тем в отечественной правовой доктрине все еще не сложилось устоявшегося, общепринятого учения о вещном праве и его особенностях. Свидетельством этому является разнобой в определении правовой природы ряда важнейших имущественных прав и институтов. В частности, до сих пор во многом господствующими остаются взгляды, согласно которым права арендатора (прежде всего недвижимой вещи) рассматриваются как вещные, а права залогодержателя (в том числе и в ипотеке) – как обязательственные.

Основной причиной этого является длительное отсутствие в российском гражданском праве самого понятия вещных прав, обусловленное признанием предшествующим правопорядком земельных участков объектом исключительной собственности государства (т. е. их полным изъятием из гражданского оборота) и упразднением категории «недвижимость». А ведь смысл вещных прав (помимо права собственности и залога) заключается в юридическом закреплении возможности использования земельных участков и других недвижимых вещей, находящихся в собственности иных участников гражданских правоотношений. С переходом к рыночной организации экономики неизбежно последовало восстановление права частной собственности на земельные участки и их рассмотрение в качестве основного вида недвижимости, что в свою очередь с необходимостью повлекло восстановление вещного права, не сводящегося к праву собственности. Однако теоретическое осмысление этого процесса натолкнулось на полное отсутствие ясных исходных позиций, сделавшее возможными самые разнообразные «фантазии на тему» вещных прав. Поэтому представляется целесообразным вновь обозначить такие позиции, основанные на классических для европейского континентального права представлениях о существе и правовых особенностях вещного права.

Следует напомнить, что специфика вещных прав, включая право собственности, определяется юридическими критериями, позволяющими достаточно четко отграничить этот вид имущественных прав от других их разновидностей, прежде всего от обязательственных прав. Ведь различные виды имущественных прав связаны с установлением для отдельных видов имущества – объектов гражданских прав – особого гражданско-правового режима. Разумеется, такой режим в действительности устанавливается не для самих объектов, а для лиц, совершающих с ними юридически значимые действия. Но различные объекты гражданских прав в этом своем качестве отличаются друг от друга именно своим правовым режимом, а не физическими или экономическими свойствами, причем особенности такого режима формируются в виде тех или иных разновидностей имущественных (гражданских) прав. С другой стороны, в отсутствие установленного законом особого режима вещных прав (что, в частности, длительное время имело место в отечественном гражданском праве) споры о вещной или обязательственно-правовой природе тех или иных конкретных имущественных прав, например прав залогодержателя или арендатора, теряют практическое значение и становятся схоластическими.

Следовательно, специфика вещных прав определяется не тем, что они юридически оформляют определенную часть экономических отношений присвоения (собственности). Обусловленность этого гражданско-правового режима содержанием или особенностями экономических отношений в лучшем случае косвенная, опосредованная, ибо на него влияют не только и даже не столько экономические факторы. Не случайно, например, однородные по экономическому содержанию отношения присвоения и использования земельных участков в различных правопорядках юридически оформляются совершенно по-разному (вещными правами в европейском континентальном праве и «титулами» – estate и interests – в англо-американском праве).

Вещные права создают особый гражданско-правовой режим, отличающийся от режима других имущественных прав. В сравнении с традиционно противопоставляемыми им обязательственными правами режим вещных прав характеризуется «юридической прочностью» (обеспеченностью). «Юридическая прочность» вещного права состоит в том, что, заключая в себе известную власть над вещью, оно обременяет саму вещь, а потому не зависит от смены ее собственника; следовательно, новый собственник вещи не может в одностороннем порядке прекратить такое право и вынужден мириться с установленным обременением. В обязательственном же отношении по поводу пользования вещью власть управомоченного лица (кредитора) распространяется на поведение обязанного лица, а не на его объект (вещь); поэтому новый собственник вещи, не являвшийся обязанным лицом в прежнем обязательстве, по общему правилу вправе расторгнуть его в одностороннем порядке (под условием возмещения контрагенту всех убытков). Это обстоятельство, единодушно отмечавшееся отечественными цивилистами и романистами еще в дореволюционное время, показывает основную (хотя и не единственную) особенность вещно-правового режима. Поэтому непосредственное господство лица над вещью составляет первую и главную черту вещного права.

Во-вторых, вещные права традиционно характеризуются своим абсолютным характером, ибо корреспондирующие им обязанности пассивного типа возлагаются не на каких-либо конкретных «должников», а на всех третьих лиц. Это обусловлено тем общепризнанным обстоятельством, что они юридически оформляют именно непосредственное «хозяйственное господство» лица над вещью, не требующее предварительного совершения каких-либо действий со стороны иных (обязанных) лиц (по передаче этой вещи либо ее созданию и т. д.), что характерно для обязательственных отношений. В отечественной литературе абсолютность вещных прав иногда подвергается сомнению со ссылкой на условность самого деления субъективных гражданских прав на абсолютные и относительные. Так, еще некоторыми дореволюционными цивилистами высказывались сомнения в том, что «будто негры в Африке или малайцы в Полинезии были обязаны воздерживаться от нарушения моего вещного права в Петербурге, о котором они никогда не слышали и, вероятно, не услышат и которое уже поэтому никогда не могло бы быть ими и нарушено»[1]. Эти сомнения были развеяны другими цивилистами; в частности, С. И. Аскназий указывал, что вещные права «открывают перед управомоченным лицом лишь возможности многообразных правоотношений с любым другим участником гражданского оборота», в которые он может вступить в процессе использования своей вещи, тогда как «обязательственно-правовое отношение предполагает уже сложившиеся правоотношения и именно с определенным лицом или лицами…»[2] (курсив мой. – Е.С.).

Поскольку абсолютные вещные права действуют в отношении всех третьих лиц и должны соблюдаться ими, последние должны быть ясно осведомлены о содержании и видах указанных прав, количество которых к тому же должно быть «обозримым», а новые приобретатели вещей (например, обремененных ограниченными вещными правами) должны заранее точно знать, что именно они приобретают[3]. Поэтому вещные права могут создаваться только законом, но не соглашением сторон, причем закон должен исчерпывающим образом определить и содержание каждого конкретного вещного права. Иначе говоря, в отличие от принципа свободы договоров, одним из проявлений которого является возможность создания любых, в том числе прямо не предусмотренных законом договоров и вытекающих из них обязательственных прав, в области вещного права действует иной основополагающий принцип – закрытый перечень (numerus clausus) вещных прав, составляющий их важнейшую характеристику.

В современной германской цивилистике, наиболее последовательно реализующей классическое пандектное учение о вещных правах (что в отсутствие серьезных отечественных исследований предопределяет необходимость обращения именно к этому зарубежному опыту), принцип numerus clausus вещных прав рассматривается как двоякое ограничение общего принципа свободы договоров. Во-первых, это – ограничение законом самого перечня вещных прав, «принудительная типизация» их видов (Typenzwang); во-вторых – прямая фиксация (типизация) в законе содержания каждого из этих прав (Typenfixierung). Частноправовая природа вещных прав проявляется лишь в возможности выбора сторонами гражданских правоотношений того или иного права из числа прямо предусмотренных законом, но исключает для них возможность создания своим соглашением иных, новых видов вещных прав. Уже из этого, в частности, следует необоснованность попыток объявления аренды институтом вещного, а не обязательственного права: объем правомочий конкретного арендатора зависит от содержания договора аренды, т. е. определяется соглашением сторон, а не законом (ср. особенно ст. 615 и 616 ГК РФ).

Из абсолютного характера вещных прав, а точнее, из их действия в отношении всех третьих лиц вытекает и еще один основополагающий принцип современного вещного права – принцип публичности (Publizit?tsgrundsatz). В силу этого принципа необходима регистрация (фиксация) вещных прав, делающая их наличие и содержание доступными для любых третьих лиц. При этом следует иметь в виду, что вещные права (кроме права собственности и права залога) имеют объектом недвижимые вещи, права на которые в любом случае подвергаются обязательной государственной регистрации в специальных реестрах. Залог же по самой своей природе не может действовать в отсутствие публичности, что относится в том числе к залогу движимых вещей и залогу имущественных прав. Публичность выражается, например, в необходимости ведения предпринимателями «книг записей залогов», оформления залога печатью залогодержателя или наложением им знаков, свидетельствующих о залоге, нотариального удостоверения залога движимости и т. п., имеющих место и в современном российском праве (ср. п. 2 ст. 338, абз. 2 п. 3 ст. 339, п. 3 и 4 ст. 357 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ[4]).

Что касается права собственности на движимые вещи, то его возникновение и переход к новым приобретателям таких вещей традиционно связываются с их фактической передачей (traditio) новому владельцу, которая в этих случаях, как принято считать, и выполняет функцию «публичности». Даже если право собственности к приобретателю движимой вещи переходит только в силу достижения соглашения о ее отчуждении (система консенсуса, или романская система[5]), само заключение договора (а в отношении вещей, определенных родовыми признаками, – момент их передачи) условно можно считать известной «публичностью». Кроме того, следует иметь в виду, что движимые вещи могут стать объектами лишь права собственности и некоторых видов залога, но не могут являться объектами иных (ограниченных) вещных прав.

В германском праве принцип публичности вещного права реализуется либо в форме записи в поземельной книге (Grundbuch) (поскольку к недвижимости здесь относятся только земельные участки), либо в форме предусмотренного § 929 BGB для отчуждения движимых вещей «вещного договора» (Einigung). Этот последний основан на «принципе абстракции» (Abstraktionsprinzip), или на «принципе разделения» (Trennungsgrundsatz) двух сделок – обязательственной (Verpflichtungsgesch?ft), порождающей права и обязанности ее сторон, и вещной, которая по сути является лишь исполнением обязательственной сделки (т. е. разновидностью распорядительных сделок – Verf?gungsgesch?fte). В силу «принципа абстрактности» лицо, получившее движимую вещь по «вещному договору», становится ее собственником независимо от действительности обязательственной сделки, а фактическое владение движимой вещью презюмируется как владение собственника (ср. абз. 2 § 854 BGB)[6].

Наконец, объектом вещных прав могут служить только индивидуально-определенные вещи. В этом качестве не могут выступать не только обязательственные и иные права (т. е. по сути – поведение обязанных лиц), но и вещи, определенные родовыми признаками, ибо невозможно осуществлять непосредственное хозяйственное господство в отношении не индивидуализированного, абстрактно представляемого имущества. Это обстоятельство отражает «принцип специализации» (Spezialit?tsgrundsatz), который составляет еще одну важнейшую черту вещных прав. Из него, в частности, вытекает невозможность иметь право собственности на имущественный комплекс, состоящий из юридически разнородных объектов с различным правовым режимом («предприятие»), или на совокупность нескольких вещей (например, коллекцию или стадо сельскохозяйственных животных). В силу данного принципа с гибелью вещи автоматически прекращается и вещное право на нее. Объектом же обязательственного права является поведение должника, обязанности которого после смерти гражданина или при реорганизации юридического лица обычно переходят к другим лицам в порядке правопреемства.

К числу юридических особенностей вещных прав нередко относят и особые – вещно-правовые – способы их защиты (виндикационный и негаторный иски), которые, подобно самим вещным правам, отличаются абсолютным характером и могут быть предъявлены управомоченным лицом к любым третьим лицам, нарушившим абсолютное вещное право. К сожалению, с позиций действующего российского законодательства этот признак пока следует признать не имеющим значения. Еще ГК 1964 г. в ст. 157 впервые предоставил право лицу, владеющему вещью в силу договора, предъявлять вещно-правовые иски к третьим лицам, а ГК РФ (следуя нормам ранее действовавших союзного и российского законов о собственности 1990 г.) в ст. 305 допустил предъявление вещных исков «владельцем по договору» в защиту своего «титульного владения» даже к самому собственнику вещи (с которым он находится в обязательственных отношениях) (для арендатора такая возможность была закреплена еще раньше – в ст. 170 ГК 1922 г.).

Объяснение этому парадоксальному с классических позиций решению состоит в том, что ГК 1964 г. вещной защитой всякого «законного (титульного) владельца» стремился обеспечить интерес самого собственника, который должен был получить уверенность, что в руках договорного контрагента (например, арендатора) «вещь будет защищена законом не хуже, чем в его собственных руках»[7]. Гражданский кодекс РФ вслед за законами о собственности, напротив, стремился защитить от возможного произвола основного собственника – государства (и его органов) – его юридически самостоятельные предприятия и арендаторов его имущества. В результате того, что данный подход получил общий для всех собственников характер, арендаторы стали активно использовать вещно-правовые способы защиты своих интересов в обязательственных отношениях с арендодателями, что привело к появлению многочисленных случаев необоснованного смешения различных способов гражданско-правовой защиты[8].

При этом в определенной мере искажается традиционное понимание и различие абсолютных (вещных) и относительных (обязательственных) отношений: если вещные правоотношения как абсолютные могут быть нарушены любым лицом, причем личность нарушителя (ответчика по иску) впервые определяется только фактом правонарушения, то обязательственные правоотношения как относительные, т. е. характеризующиеся полной определенностью участвующих в них лиц, могут быть нарушены лишь контрагентом по обязательству, личность которого заранее известна. Возможность нарушения договорного обязательства не участвующим в нем третьим лицом исключена, ибо у него нет и не может быть никаких договорных обязанностей, которые он мог бы не исполнить (ср. абз. 1 п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Если же объектом обязательства является вещь, которой третье лицо может, например, каким-либо способом неправомерно завладеть, то речь пойдет о нарушении прав и интересов обеих сторон обязательства, в первую очередь затрагивающего интересы собственника вещи (например, арендодателя), а не только ее договорного владельца (в частности, арендатора): если последний лишается возможности использовать арендованную вещь только на оставшееся время аренды, то первый – навсегда (если не истребует ее по виндикационному иску). Поэтому в римском праве наниматель, как известно, считался лишь «держателем», а не владельцем нанятой им вещи и потому не пользовался в отношении нее самостоятельной владельческой защитой против третьих лиц, осуществляя охрану своих интересов опосредованно, с помощью собственника-наймодателя[9].

Отечественное право, традиционно (с 1922 г.) предоставляя арендатору абсолютную защиту, тем самым приблизило его статус к вещно-правовому. Однако право арендатора предъявить вещный иск к собственнику-арендодателю, с которым он связан договорными отношениями, в любом случае представляется лишенным логических оснований. При этом возможность предъявления вещно-правового иска субъектом обязательственного права (в силу договора обладающим правомочием владения в отношении индивидуально-определенной вещи) сочетается с запретом субъекту вещного права в этом своем качестве воспользоваться обязательственно-правовым иском в его защиту[10].

Все это свидетельствует об отсутствии в российском праве еще одного традиционного признака вещных прав – их преимущества в применении перед обязательственными правами. По общему правилу наш закон исключает для сторон правоотношения возможность выбора иска в защиту своих прав («конкуренцию исков», в том числе вещных и обязательственных), но, даже в редких случаях допуская ее, все равно не предоставляет субъектам вещных прав никаких преимуществ перед обладателями обязательственных прав. Более того, в ч. 1 ст. 398 ГК РФ устанавливаются преимущества кредиторов по обязательствам в зависимости от времени их возникновения (в развитых правопорядках этот «принцип приоритета» устанавливается для вещных, а не для обязательственных прав – ср. § 879 и 1209 BGB), но нигде прямо не устанавливаются преимущества вещных прав перед обязательственными. Ранее такие преимущества усматривались в том, что обязательственное право должно уступать вещному при их коллизии (столкновении), например, собственник-арендодатель мог в любое время истребовать свою вещь у арендатора при условии возмещения ему всех причиненных этим убытков[11]. Однако в настоящее время против таких неправомерных действий собственника арендатор фактически по своему выбору может защищаться как обязательственным, так и виндикационным иском (ср. п. 3 ст. 611 и ст. 305 ГК РФ).

Таким образом, следует констатировать, что современный российский правопорядок утратил некоторые из классических признаков вещных прав (хотя в значительной мере и сохранил остальные), что затрудняет разграничение вещных и обязательственных прав и дает известные основания для их смешения и даже отрицания практической значимости выделения самой категории вещных прав. В связи с этим Концепция развития гражданского законодательства РФ и разработанный на ее основе проект новой редакции ГК РФ (в том числе его разд. II) предусматривают восстановление ряда традиционных подходов и решений, в том числе принципа преимущества вещных прав и особенностей их вещно-правовой защиты, предполагаемой принципиально недоступной для обладателей обязательственных и иных невещных титулов на имущество[12]. Их последовательная законодательная реализация должна привести к окончательному признанию вещного права в качестве самостоятельной подотрасли российского гражданского (частного) права, построенной на классических пандектных основаниях.

С этой точки зрения можно говорить о том, что вещные и обязательственные права характеризуют два принципиально разных гражданско-правовых режима. Вещные права дают управомоченным лицам возможность удовлетворения своих потребностей собственными действиями; обязательственные – только с помощью действий обязанных лиц – путем исполнения обращенных к ним требований. Если же такое требование не исполняется обязанным лицом, управомоченное лицо может удовлетвориться лишь компенсацией убытков, так и не получив необходимой ему вещи в свое «хозяйственное господство», тогда как основным гражданско-правовым способом защиты вещного права является истребование соответствующей вещи в натуре (виндикационный иск).

Практическое различие режима вещных и обязательственных прав имели возможность почувствовать на себе, например, «обманутые дольщики», надеявшиеся стать собственниками жилых квартир после уплаты ими денег застройщику, а не после реального создания им этих объектов недвижимости и государственной регистрации соответствующих прав на них. Еще более четко это различие прослеживается в правовом режиме наличных и «безналичных» денег[13]: в первом случае собственник денежных купюр (вещей) непосредственно использует их по своему усмотрению; во втором случае управомоченное лицо предъявляет к кредитной организации соответствующие требования, исполнение которых от него уже не зависит (что стало ясным после различного рода «дефолтов», банкротств банков и т. п.) и даже порядок этого исполнения может определяться не им, а непосредственно законом (п. 2 ст. 855 ГК). По справедливому замечанию К. П. Победоносцева, «имея вещное право, человек обладает вещью, обладает имуществом, имеющим значение вещи. Имея личное право или требование, человек обладает, в том или другом отношении, личной способностью другого человека, его волей и деятельностью, так что может требовать от него личного или вещественного исполнения, может требовать себе службы лицом или вещью»[14].

В. К. Райхер, отрицавший принципиальную необходимость разграничения абсолютных и относительных (а тем самым вещных и обязательственных) прав, в качестве одного из доводов в пользу своей позиции отмечал «очевидную» возможность нарушения третьими лицами обязательственных (относительных) прав, подчеркивая возможность «деликтного нарушения третьим лицом чьего-либо обязательственного права» и соответственно деликтной защиты последнего[15]. Но разве повреждение или уничтожение арендованной, перевозимой, хранимой вещи нарушает только права и интересы арендатора (перевозчика, хранителя и т. д.) и не затрагивает прав и интересов собственника вещи? И разве деликтный иск является вещным (абсолютным), а не обязательственным способом защиты гражданских прав?

А какое обязательственное право (т. е. право требовать определенного поведения от обязанного лица) при этом нарушается? Вряд ли таковым можно считать право владения, которое всегда представляет собой возможность собственного поведения управомоченного лица, а не его притязание на поведение обязанного лица. Вопрос о том, в какой мере обосновано признание субъектов обязательственных прав владельцами (а, например, не «держателями») вещей, нуждается в отдельном рассмотрении. Но, во всяком случае, не менее очевидно, что обязательственные права в их традиционном понимании существуют только по отношению к контрагенту. Поэтому никакие иные (третьи) лица не в состоянии их нарушить; они могут нарушить лишь вещное право собственника или иное право владения вещью.

Не случайно еще М. М. Агарков указывал на необходимость строго различать правоотношение между кредитором и должником, нарушить которое может только последний, и правоотношение между кредитором и любым третьим лицом, которое является абсолютным[16].

Кроме того, сейчас уже не может вызвать сомнения прямо предусмотренная законом возможность аренды чужой вещи, ограниченная исключительно ее пользованием и не требующая перехода к арендатору права владения (ч. 1 ст. 606 ГК РФ), например, пользование банковскими сейфами или ячейками автоматических камер хранения. В данной ситуации отпадает и вопрос о возможности нарушения прав арендатора третьими лицами (похищение вещей из указанных сейфов и ячеек является нарушением не прав арендатора, а права собственности на вещи). Следовательно, именно наличие у арендатора в большинстве случаев (хотя и не всегда) не только права пользования, но и права временного владения чужой вещью порождает вопрос о возможности признания вещными либо прав арендатора, либо хотя бы отдельных правомочий, находящихся в их составе.

Как уже отмечено, в современной отечественной литературе укоренилось представление об обязательственном характере права залогодержателя и о вещном характере прав арендатора чужой вещи, хотя по классическим представлениям дело обстоит прямо противоположным образом. Истоки этого взгляда находятся в отказавшемся от традиционных подходов гражданском законодательстве советского времени, которое объявило залог исключительно способом обеспечения исполнения обязательств, т. е. институтом обязательственного права (ст. 192 и сл. ГК 1964 г., несмотря на сохранение за залогодержателем права следования в соответствии со ст. 202 ГК 1964 г.), а за арендатором, напротив, прямо закрепило право следования (ст. 169 ГК 1922 г.) и вещно-правовую защиту (ст. 157 ГК 1964 г.), тем самым придав его правомочиям элементы вещного права.

К сожалению, эти подходы прежнего правопорядка сохранил действующий ГК РФ 1994 г. В нем вынужденно отразились некоторые национальные особенности развития отечественного права, обусловленные длительным периодом «огосударствления» экономики и принадлежности исключительно государству подавляющего большинства «основных средств производства». Ставшее постепенно неизбежным использование таких объектов «частными лицами» было возможно главным образом на основе их аренды. Более того, в конце 80-х годов прошлого века аренда государственного имущества (да еще и с последующим его выкупом в собственность арендаторов) была провозглашена магистральным путем «разгосударствления» отечественной экономики. Свидетельством этому стало принятие особого законодательного акта, специально посвященного арендным отношениям, – Основ законодательства об аренде 1989 г.[17] Им была предусмотрена невиданная ранее возможность принудительного заключения договора аренды государственного имущества с его последующим выкупом арендатором, которая уже тогда не укладывалась в рамки традиционных гражданско-правовых представлений, но вполне соответствовала политико-экономическому понятию «разгосударствления», составлявшему основу этого нового института.

Сохранившееся и в настоящее время преобладание государственной (публично-правовой) собственности на объекты недвижимости (во всяком случае на земельные участки, а первоначально – и на находящиеся на них здания и сооружения) содействовало консервации представлений об аренде как одном из главных институтов гражданского права, способных обеспечить потребности развивающегося малого и среднего бизнеса. При этом внимание законодателя и правоприменителей по-прежнему сосредоточено на защите прав и интересов пользователя-арендатора, а не собственника-арендодателя, что кажется странным в условиях развития рыночного оборота, основой которого является всемерная защита права частной собственности. Но в этой сфере российской экономики в основном еще сохраняется господство государственной, а не частной собственности, которые не вызывают к себе одинакового отношения, несмотря на традиционные «перестроечные» лозунги «равенства всех форм собственности». Вряд ли такое отношение к институту аренды сохранилось бы в условиях, когда в роли арендодателей преимущественно выступали бы частные собственники недвижимости, а не чиновники, представляющие публичную власть.

Отсутствие в современной российской цивилистике единой, общепризнанной теории вещных прав проявляется в высказываемых до сих пор сомнениях по поводу необходимости самой этой категории, в появлении мнений о том, что вещным правом является «любое титульное владение», что стороны договора могут создавать новые вещные права, не известные закону, и т. д., не говоря уже о конкретных видах прав, которые разные авторы считают вещными. Так, право залога рассматривается либо как обязательственное, либо даже как «смешанное», «вещно-обязательственное»[18]. Но ведь очевидно, что не всякое право, возникшее из договорных отношений, непременно приобретает обязательственную природу: например, в силу договора купли-продажи вещи к ее приобретателю переходит вещное право собственности (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Залогодателем вещи совсем не обязательно является должник по основному обязательству, – им может быть и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ), не связанное с кредитором-залогодержателем никакими обязательственными отношениями, но залог и в этом случае по-прежнему считается обязательственным.

Конечно, предметом залога могут быть не только вещи, но и различные имущественные права (обязательственные, корпоративные, исключительные). Это свидетельствует об особой природе залогового права, которая, между прочим, состоит еще и в том, что (как отмечалось в дореволюционной литературе) последовательная реализация только этого ограниченного вещного права неизбежно приводит к прекращению основного вещного права на заложенную вещь – права собственности залогодателя. Между тем последовательная реализация любого другого ограниченного вещного права ведет к прямо противоположному результату – прекращению такого вещного права, т. е. к отпадению ограничений права собственности и его восстановлению в полном объеме. Вместе с тем субъективное право залогодержателя очевидно отличается всеми признаками ограниченного вещного права, а главное – предоставляет ему характерное для вещных прав непосредственное господство над имуществом (объектом залога), а не обязательственное требование определенного поведения от его владельца[19]. Имущественные же права как объекты залога обладают признаками специальности (индивидуальности) и публичности, что дает возможность в данной ситуации условно придать им юридический режим индивидуально-определенных вещей.

Вопрос о юридической природе прав арендатора чужой вещи теоретически как будто бы не должен вызывать сомнений – право нанимателя (арендатора) является обязательственным хотя бы только потому, что объем содержащихся в нем правомочий (например, возможность самостоятельного распоряжения чужой вещью в виде поднайма или перенайма) зависит от содержания договора аренды, т. е. от усмотрения его сторон, что немыслимо для вещного права. Кроме того, наличие в обязательственном праве некоторых вещных элементов, достаточно произвольно внесенных в него законодателем (например, наделение арендатора «правом следования» и вещно-правовой защитой), само по себе не делает такое право вещным, ибо в нем по-прежнему отсутствуют другие важные признаки вещного права, прежде всего непосредственное господство над чужой вещью[20].

Попытки признания вещными прав арендатора, встречающиеся и в зарубежной гражданско-правовой доктрине[21], объясняются давно известной «борьбой между юридической логикой и интересами арендаторов, отражающейся на всех почти законодательствах, которые обыкновенно останавливаются в затруднении перед этим вопросом»[22]. Дело в том, что при смене арендодателя, т. е. при столкновении обязательственного права нанимателя с вещным правом нового собственника, юридическая логика требует исходить из прекращения арендных отношений с отчуждением арендованной вещи: поскольку новый собственник не участвовал в арендном договоре, он не обязан совершать каких-либо действий, обеспечивающих арендатору «спокойное пользование» нанятым имуществом в продолжение действия договора (которое и характеризует существо прав арендатора). Однако, как отмечал еще Г. Ф. Шершеневич, «жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом» (если, конечно, интересы арендатора не обеспечены большой неустойкой); именно поэтому французское и германское право в этом вопросе встали на сторону арендаторов, а швейцарское и испанское право – на сторону приобретателей – новых собственников[23].

Российское дореволюционное право прямо не решало этот вопрос, а судебная практика испытывала колебания при его решении. Однако в проекте Гражданского уложения был избран подход, представляющийся оптимальным: имущественный наем (аренда) не относился к институтам вещного права, и новый приобретатель отданной внаем движимой вещи был вправе требовать прекращения договора (а прежний собственник в соответствии с правилом ст. 1860 отвечал перед нанимателем за понесенные им убытки). Но при переходе права собственности на недвижимость решение было иное: договор найма, внесенный в вотчинную книгу, становился обязательным для каждого нового приобретателя недвижимости (ст. 1857); таковым же по общему правилу был и письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, но достоверный по времени своего совершения, который связывал нового приобретателя недвижимости в течение трех лет со дня внесения новой записи в вотчинную книгу (ст. 1858). Вместе с тем устный или недостоверный по времени письменный договор найма недвижимости не связывал ее нового приобретателя (ст. 1859).

По этому же пути фактически следуют и многие развитые правопорядки. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 1743 Code civil при перемене собственника-арендодателя арендные отношения сохраняются, но только если речь идет об имуществе сельскохозяйственного назначения (арендованном фермером или «арендатором-издольщиком») либо об имуществе, переданном в аренду по публично удостоверенному договору. В последнем случае наниматель тем не менее может быть «лишен владения имуществом», если такое право приобретателя прямо предусмотрено договором аренды (тогда приобретатель согласно ст. 1748 и 1749 Code civil обязан предварительно предупредить нанимателя о расторжении договора аренды и возместить ему убытки).

Согласно § 566 (а также § 578 и 593b) BGB принцип «покупка не ломает найма» (Kauf bricht nicht Miete) имеет строго ограниченную сферу действия: он распространяется только на наем жилых и нежилых помещений и земельных участков (т. е. недвижимых вещей), наниматели которых тем самым получают «квазивещный статус»[24]. В первоначальной редакции § 571 BGB было установлено более широкое и точное правило: «отчуждение (вещи) не ломает аренды» (Ver?u?erung bricht nicht Miete), которое считается вытекающим из смысла нового § 566[25]. Однако при наличии «правомерного интереса» покупателя вещи (например, желающего использовать ее для собственных нужд) он вправе расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок (§ 573 BGB).

На аналогичных в принципе позициях стоит и швейцарское право. Согласно § 261 и 290 Закона об обязательственном праве (являющегося Пятой частью швейцарского ГК) при отчуждении отданной внаем вещи до истечения срока действия договора «вместе с собственностью на вещь на приобретателя переходит наемное отношение». Однако новый собственник в срок, предусмотренный законом, может отказаться продлевать действие договора найма жилых и нежилых помещений при наличии собственной настоятельной потребности в их использовании. Если же новый собственник расторгает договор найма раньше, чем это было в нем предусмотрено, прежний наймодатель обязан возместить нанимателю все возникшие из этого убытки (абз. 3 § 261).

Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.

Поэтому предлагаемый Концепцией развития гражданского законодательства РФ и проектом новой редакции раздела II ГК отказ от вещных характеристик прав арендатора вместе с традиционной системой ограниченных вещных прав вовсе не предполагает отказ от использования договоров аренды в их сложившемся понимании (в том числе предусматривает сохранение действия ранее заключенных арендных договоров «с вещными элементами» на основании п. 2 ст. 422 ГК РФ). Речь идет о создании возможности выбора гражданско-правовых форм, юридически опосредующих использование чужих недвижимых вещей, включая сохраняющуюся для отечественного правопорядка в виде правила ситуацию использования частными лицами недвижимых вещей, находящихся в государственной (публичной) собственности (главным образом земельных участков).

Примечательно, что современная судебная практика вполне справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи[26], тем самым опять-таки отрицая, хотя и косвенно, вещно-правовой характер арендных отношений, ибо предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит также из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор и не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным. При этом права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам, т. е. лишаются «вещного элемента», поскольку к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи); у арендатора отсутствует и преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК)[27]. Этим по сути признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (а для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).

Стоит также отметить, что хотя аренда недвижимости и дает основания с известными оговорками говорить об «овеществлении» некоторых обязательственных прав (Verdinglichung obligatorischer Rechte), из этого вовсе не следует появление особой категории «смешанных», «вещно-обязательственных прав»: по меткому замечанию известного германского романиста и цивилиста А. Ваке, существуют ограниченные вещные права (beschr?nkte dingliche Rechte), но не существует «ограниченно вещных прав» (beschr?nkt dingliche Rechte), а поскольку субъективные права могут быть либо вещными, либо невещными, наем (Miete) «все же не является вещным правом»[28]. Поэтому само по себе наличие у нанимателя недвижимости отдельных элементов или свойств вещно-правового статуса не превращает его «усиленное обязательственное право» в вещное[29].

Таким образом, традиционное разграничение вещных и обязательственных прав вполне сохраняет свое юридическое значение. Более того, лишь четкое понимание специфики вещных прав и его законодательное закрепление, предложенное в проекте новой редакции разд. II ГК РФ, способно стать эффективной законодательной основой для развития имущественных отношений, вполне соответствующих современному рыночному хозяйству.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.