7.2 Список документов, необходимых для сделки с недвижимостью

7.2

Список документов, необходимых для сделки с недвижимостью

Перечень и содержание документов, необходимых для проведения сделки с недвижимостью, видоизменяется в соответствии с ситуацией на рынке и правилами регистрации сделок с недвижимостью.

В агентствах недвижимости обычно имеется две документных базы, регистрирующих:

— сделки с недвижимостью;

— документы, отражающие взаимоотношения с клиентами.

К документной базе сделок с жилой недвижимостью относятся следующие документы.

1. Документы, удостоверяющие личность:

— паспорт (нового образца);

— удостоверение личности военнослужащего, военный билет;

— свидетельства о рождении детей (до 14 лет);

— паспорт иностранного гражданина, виза.

2. Правоустанавливающие документы (они могут быть различными в зависимости от сроков их получения, а также от видов собственности).

Первичная собственность:

— договор передачи, свидетельство о собственности на жилище («розовое свидетельство»);

— свидетельство о государственной регистрации прав («голубое свидетельство»);

— справка о выплаченном пае ЖСК, свидетельство о собственности на жилище.

Вторичная собственность:

— договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания;

— свидетельство о праве на наследство.

Зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда (если квартира досталась собственнику по суду).

На всех правоустанавливающих документах должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре, так как с 1 января 2005 г. регистрацией всех сделок на недвижимое имущество занимается Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). К документам, зарегистрированным позже 1 марта 1996 г., должен прилагаться акт приемки-передачи квартиры, подписанный всеми собственниками.

3. Справки из территориального бюро технической инвентаризации (БТИ):

— справка формы 11а (срок ее действия 1 месяц), где указываются точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством и с которой взимаются пошлина и налог), дается подтверждение отсутствия ареста и запрещений на квартиры;

— форма № 22а (срок действия 1 год) содержит поэтажный план с экспликацией жилого помещения. Следует обратить внимание на соответствие реальной жилплощади и изображения на плане. Если есть расхождения в расположении комнат, значит, имеет место несогласованная перепланировка квартиры (процедура узаконивания перепланировки крайне утомительна и требует значительных затрат).

4. Справки из домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ, ТСЖ и др.):

— выписка из домовой книги (действительна 1 месяц). Информация о проживающих в данной квартире. Необязательным, но часто используемым документом при совершении сделки является архивная выписка из домовой книги. В ней указывается, кто и когда имел право на пользование данной квартирой. Покупателю стоит лично присутствовать при получении обеих справок для сбора максимально возможной информации о людях, когда-либо зарегистрированных в квартире;

— копия финансового лицевого счета (действительна 1 месяц);

— справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (срок действия 1 месяц). После совершения сделки покупателю должны быть переданы книжки по квартплате и оплате коммунальных услуг. Если же за квартирой обнаружилась задолженность, и вы этот вопрос не отследили на этапе заключения договора с агентством недвижимости на риелторское обслуживание, т. е. не обязали агентство проконтролировать этот вопрос, то извольте платить. Счета выписываются на квартиру (телефонный номер), и репрессии со стороны коммунальных служб падут уже на нового владельца.

5. Справки из паспортного стола отделения милиции:

— форма № 6, которая подтверждает юридическое освобождение жилплощади и выдается по месту новой прописки (регистрации) бывшего собственника;

— листок убытия выдается после снятия с регистрационного учета с указанием нового адреса прописки. Необходимо учесть, что высылаемый по почте листок убытия может весьма затянуть сроки совершения сделки из-за особенностей работы почты.

6. Справки из налоговой инспекции:

— справка о постановке на учет выдается продавцам с указанием их ИНН;

— справка об уплате налога на имущество, а также налога на дарение или наследование, если квартира была получена в наследство или в подарок.

7. Дополнительные документы (необходимы не для всех сделок):

— разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети или граждане группы риска;

— свидетельство о смерти совладельца;

— разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане «группы риска» (инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными);

— свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию;

— справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего;

— нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры (только для лиц, состоящих в браке), если продаваемая квартира стала собственностью в результате приватизации или договора купли-продажи.

Приведенный перечень документов может расшириться, так как в каждом конкретном случае возникают нюансы, требующие дополнительных документальных подтверждений[42].

При покупке недвижимости как физическими, так и юридическими лицами для регистрации необходимы следующие документы:

— договор купли-продажи (аренды, дарения и др.) с приложенным актом приема-передачи недвижимости;

— учредительные документы (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица) либо паспорт продавца (арендодателя, дарителя);

— документы, свидетельствующие о постановке продавца (арендодателя, дарителя) на учет в ИМНС, ФСС, ФЗ, ФОМС, Пенсионном фонде, справка о присвоении кодов статистики — для юридического лица;

— учредительные документы: устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица либо паспорт покупателя (арендатора, одаряемого);

— документы, свидетельствующие о постановке покупателя (арендатора, одаряемого) на учет в ИМНС, ФСС, ФЗ, ФОМС, Пенсионном фонде, справка о присвоении кодов статистики — для юридического лица;

— документы, подтверждающие полномочия физических лиц, подписавших договор купли-продажи от имени юридического лица — покупателя (арендодателя, дарителя) и юридического лица — продавца (арендатора, одаряемого): решение учредителей об избрании генерального директора, о назначении директора филиала, приказ о назначении руководителя, решение о признании должника банкротом и назначении конкурсного управляющего;

— доверенность, подтверждающая полномочия представителя покупателя (арендатора, одаряемого) и представителя продавца (арендодателя, дарителя) на оформление сделки в Регистрационном управлении;

— копия паспорта представителя, осуществляющего регистрацию по доверенности;

— заявление о регистрации;

— документ, подтверждающий оплату регистрационного сбора;

— правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

— технический паспорт объекта недвижимости;

— справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о наличии задолженности по налогу на имущество (для юридического лица);

— справка БТИ об отсутствии обременения имущества;

— документы, подтверждающие право пользования земельным участком (для отдельно стоящего объекта).

Для справки приведем суммы регистрационного сбора:

для юридических лиц:

— 50 МРОТ (минимальных размеров оплаты труда) — за регистрацию прав на один объект недвижимости;

— 50 МРОТ — за регистрацию сделки с одним объектом недвижимости;

для физических лиц:

— 3 МРОТ — за регистрацию прав на один объект недвижимости;

— 3 МРОТ — за регистрацию сделки с одним объектом;

для предпринимателей без образования юридического лица:

— 25 МРОТ — за регистрацию прав на один объект недвижимости;

— 25 МРОТ — за регистрацию сделки с одним объектом.

Плата за регистрацию прав на имущественный комплекс и сделок с имущественным комплексом — 200 МРОТ.

Кдокументной базе взаимоотношений с клиентами следует отнести следующие документы.

1. Договоры на риелторское обслуживание.

2. К договору на риелторское обслуживание прилагаются соглашения об изменении условий при:

а) продаже;

б) покупке;

в) покупке альтернативного варианта;

г) определении вознаграждения исполнителя;

д) альтернативе, с указанием цен на все покупаемые или отчуждаемые квартиры;

е) ситуации, когда заказчика интересует только сумма доплаты.

3. Протокол осмотра недвижимости (приобретаемой).

4. Поручение на приобретение недвижимости (приобретаемой).

5. Договор на передачу денежной суммы.

6. Расписка в получении документов/материалов.

7. Акт сдачи-приемки оказанных услуг.

8. Денежный расчет (схема сделки).

9. Гарантийные письма от агентства недвижимости.

10. Доверенности.

11. Договор с банком и дополнение к договору аренды сейфа.

12. Соглашение о задатке (авансе).

13. Договор возмездного оказания услуг по регистрации договора (оформление).

Предварительный договор купли-продажи практически повторяет «официальный» договор купли-продажи недвижимости, но регистрируется только у нотариуса и является документом, подлежащим к исполнению, что следует учитывать при его заключении.