Часть 3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Часть 3.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (п.1 ст.268 ГК РФ).

С момента вступления в силу Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 года) земельные участки могут быть предоставлены вновь в постоянное (бессрочное) пользование только лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, а именно: государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п.8 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее — Закон N 137-ФЗ).

Что касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных лицам, не названным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, до вступления в силу ЗК РФ, то здесь хотелось бы отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

По мнению автора, это означает, что ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права Земельным кодексом РФ не установлено.

Тем не менее во вводном Законе N 137-ФЗ читаем следующее.

Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ (п.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ).

Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п.3 ст.3 Закона N 137-ФЗ).

То есть с гражданами все в порядке, все по Кодексу, а вот у юридических лиц право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками ограничивается конкретным сроком.

Взаимоисключающие нормы пункта 3 статьи 20 ЗК РФ "право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется…" и пункта 2 статьи 3 вводного Закона N 137-ФЗ: "обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования: на право аренды: или приобрести земельные участки в собственность: до 1 января 2006 года" сначала представлялись, мягко говоря, не вполне понятными.

Во-первых, нормы Земельного кодекса РФ как основного закона земельного законодательства являются специальными и имеют приоритет над иными законами, в которых содержатся нормы земельного права. На это указано, в частности, в статье 2 ЗК РФ: "нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу".

Во-вторых, в соответствии с пунктом 1 статьи 15 Конституции РФ законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ, которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации.

В Постановлении Конституционного суда РФ от 13 декабря 2001 года N 16-П отмечено, что согласно части 3 статьи 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия "имущество", использованного в указанной статье, КС РФ пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права.

Это означает, что частью 3 статьи 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Поскольку земельный участок является для землепользователя именно "своим имуществом", он не может быть изъят иначе как на основании судебного решения и то, как отмечают эксперты в этой области, лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.

Поэтому сначала показалось, что указанная норма вводного Закона прямо противоречит Конституции РФ, ведь право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является имущественным правом и, соответственно, относится к имуществу, а вводный закон не предусматривает судебного порядка прекращения указанного права.

Однако в Определении Конституционного суда РФ от 25 декабря 2003 года N 512-О этот правовой казус был разъяснен. Оказывается, норма пункта 2 статьи 3 вводного Закона N 137-ФЗ: "обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования: на право аренды: или приобрести земельные участки в собственность…" лишь "свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора".

При этом в соответствии со статьей 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется за правообладателями. Положение абзаца 1 пункта 2 статьи 3 вводного закона, "предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков".

Таким образом, поскольку в силу пункта 3 статьи 20 ЗК РФ приобретенные права сохраняются, очевидно, что неисполнение указанной "обязанности" (по разъяснению КС РФ — "права") никак на правовом положении субъектов прав отразится не должно.

Приведенная норма вводного закона не предусматривает судебного порядка прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и не содержит иных санкций для организаций, которые ее не исполнят в установленный законодательством срок.

Более того, ни в каких нормативных документах не говорится о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, за исключением добровольного отказа от него в порядке, предусмотренном статьей 53 ЗК РФ.

И еще. В информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 27 февраля 2001 года N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" содержится достаточно интересная и полезная для землепользователей информация, правда, она касается другого закона, но суть от этого не меняется.

Так, в статье 7 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 года "О земельной реформе" было определено, что за предприятиями, учреждениями и организациями ранее установленное право пользования земельными участками сохраняется до 1 февраля 1993 года. Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы. Другим законодательством порядок перераспределения земельных участков в связи с непереоформлением на них документов также не установлен. Следовательно, местная администрация не вправе принимать постановление об отводе земельного участка третьим лицам, поскольку непереоформление прав пользования земельным участком не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами.

По мнению автора, за любой организацией сохраняется приобретенное ранее на основании решения государственного или муниципального органа право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поэтому она имеет право не заключать договор аренды земли и не приобретать земельный участок в собственность, если не желает этого. Тем более что согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения любого договора, в том числе аренды земли или купли-продажи, необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Более того, автор считает, что земельные участки, которые находятся у организаций на праве постоянного (бессрочного) пользования, в принципе не могут быть изъяты у землепользователей, даже в судебном порядке. Это объясняется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Следовательно, в случае невыполнения "обязанности", установленной пунктом 2 статьи 3 вводного закона, максимум, что после 1 января 2006 года может грозить землепользователю, не желающему переоформлять свое право на другое, это требование суда заключить договор купли-продажи или аренды земельного участка.

Обратите внимание, только понуждение к заключению договора, о лишении законного имущества здесь и речи быть не может. А ведь суд может принять решение и в пользу ответчика. В принципе так и должно быть, пока в Земельном кодексе РФ содержится норма "право постоянного (бессрочного) пользования… сохраняется".

Кстати, в первоначальной редакции вводного закона срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком был установлен до 1 января 2004 года. По-видимому, большинство организаций не стали (официально считается "не успели") переоформлять земельные участки, и в связи с этим Федеральным законом от 8 декабря 2003 года N 160-ФЗ "О внесении изменения в статью 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" срок переоформления был продлен еще на 2 года. По некоторым сведениям срок переоформления собираются опять продлить, на этот раз — до 1 января 2008 года.

И еще. Сегодня часть землепользователей по-прежнему не занимается переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования. Одни организации пребывают в недоумении от множества бюрократических проблем, с которыми столкнулись другие землепользователи при переоформлении прав на землю, другие же не видят в этом необходимости.

Кроме того, а может быть этот аргумент и самый важный, как выкуп земельных участков, так и оформление права аренды требует значительного объема денежных средств, а оформление права аренды земельного участка еще и влечет за собой утрату прав на эту землю.

Обратите внимание!

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления (п.3 ст.65 ЗК РФ).

При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам их использования и категориям арендаторов, поэтому в их компетенции находится установление абсолютно любого размера арендной платы за указанные земли.

Например, сегодня в отдельных регионах страны сумма арендной платы в 10 раз превышает сумму земельного налога. А в Москве стоимость земельного участка равна 30-кратному размеру суммы годового земельного налога.

По словам некоторых специалистов, несмотря на все вышеприведенные доводы, не оформленные до конца 2005 года участки с 1 января 2006 года будут считаться самозахватом государственной собственности, а местные власти будут вправе назначить арендную плату за такие земельные участки, ведь их бюджетам позарез нужны деньги.

Принятие указанных мер, по мнению автора, незаконно, причем судебная практика по таким делам уже давно существует и складывается в пользу землепользователей.

Например, все в том же информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 года N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" обращено внимание на следующее.

Толкование понятия "самовольное занятие земель" дано в приложении N 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25 мая 1994 года N 160 и зарегистрированной в Минюсте России. Так, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.

В нашем случае право постоянного (бессрочного) пользования оформлено в установленном законом порядке и признано, как отмечалось выше, Земельным кодексом РФ, поэтому вести речь о так называемом самозахвате просто смешно. При изложенных обстоятельствах неисполнение "обязанности", установленной пунктом 2 статьи 3 вводного закона, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое можно подвергнуться штрафу.

И еще, там же. Поскольку законодатель дал землепользователю право выбирать вид землепользования (выкуп земельных участков или оформление права аренды) самостоятельно, то любое постановление местной администрации, обязывающее землепользователя заключить с ней договор аренды, должно быть признано судом незаконным, как противоречащее принципу свободы договора.

Как известно, у нас в России и небываемое бывает (выражение, приписываемое Петру I, которое, как все понимают, ничуть не устарело и сегодня), поэтому остается только надеяться, что вся эта "ненаучная фантастика" все-таки завершится в пользу землепользователей и после 1 января 2006 года.

Организациям, решившим не переоформлять землю, следует иметь в виду, что если они планируют согласно статье 270 ГК РФ часть земли передать в аренду или безвозмездное срочное пользование, заручившись согласием собственника участка, то сделать это не удастся. Дело вот в чем.

Земельные участки (за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ) могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Согласно пункту 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), также осуществляют их права, но не все.

Так, лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п.4 ст.20 ЗК РФ), то есть передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование. Про согласие собственника, в отличие от ГК РФ, в ЗК РФ ничего не говорится.

В силу статьи 2 ЗК РФ указанное положение Кодекса является специальным и имеет приоритет над положениями других федеральных законов, содержащих нормы земельного права, по мнению автора, в том числе и над нормами статьи 270 ГК РФ.

Таким образом, только став собственником земли или арендатором, организация вправе передать земельный участок в аренду или, соответственно, субаренду (ст.22 ЗК РФ).

Поэтому переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности целесообразно осуществлять в отношении тех земельных участков, которыми в будущем планируется тем или иным образом распорядиться (например, передать в аренду, залог, уставный капитал хозяйственного общества и т.п.).