1.2. Дела о признании договора купли-продажи жилого помещения (дома) действительным

1.2. Дела о признании договора купли-продажи жилого помещения (дома) действительным

ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). При этом договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [18] устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае если права возникают на основании договоров, нотариально не удостоверенных и не требующих нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (ст. 16 Федерального закона №122-ФЗ). Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 165 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона №122-ФЗ).

По ранее действовавшим нормам ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, подлежал нотариальному удостоверению, если хотя бы одной из сторон выступал гражданин, и регистрации в местном органе исполнительной власти (ст. 239). Несоблюдение нотариальной формы договора влекло за собой недействительность сделки. Однако, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального оформления сделки, суд был вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной при условии, что она не содержала ничего противозаконного. В этом случае последующего нотариального оформления сделки не требовалось (ст. 47 ГК РСФСР).

Сторона, исполнившая договор купли-продажи жилого помещения (дома), заключенный до введения в действие ГК РФ, при уклонении другой стороны от нотариального удостоверения такого договора вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд с иском о признании договора купли-продажи жилого помещения (дома) действительным.

В предмет доказывания в делах о признании договора купли-продажи жилого помещения (дома) действительным входят следующие факты:

1) заключение договора купли-продажи или обстоятельства, свидетельствующие об отношении истца к спорному жилому помещению (дому) как к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности (ст. ст. 47, 239 ГК РСФСР) [19];

2) соблюдение нотариальной формы договора купли-продажи (ст. ст. 47, 239 ГК РСФСР) [20];

3) исполнение истцом договора купли-продажи полностью или частично (ст. ст. 47, 239 ГК РСФСР) [21];

4) принятие ответчиком допустимых мер к нотариальному оформлению договора купли-продажи или независящие от него обстоятельства, препятствующие такому оформлению (ст. ст. 47, 239 ГК РСФСР) [22].

Распределение обязанностей по доказыванию. Обязанность доказать заключение договора купли-продажи, полное или частичное исполнение такого договора заинтересованной стороной, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию (ст. 56 ГПК), возлагается на истца. Ответчик, ссылающийся на соблюдение нотариальной формы договора купли-продажи, или принятие им допустимых мер к нотариальному оформлению такого договора, или на независящие от него обстоятельства, препятствующие такому оформлению, должен доказать данные обстоятельства.

Вышеуказанные факты устанавливаются с использованием следующих необходимых доказательств:

1) заключение договора купли-продажи или обстоятельства, свидетельствующие об отношении истца к спорному жилому помещению (дому) как к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности:

• письменный договор купли-продажи;

• расписка ответчика в получении денежных средств в счет оплаты цены спорного жилого помещения (дома) [23];

• акт (иной документ) о передаче спорного жилого помещения (дома) истцу;

• письмо ответчика, свидетельствующее о признании им договора купли-продажи;

• справки о регистрации (прописке) в спорном жилом помещении (доме) [24];

• квитанции об уплате налогов и сборов, внесении страховых и коммунальных платежей [25];

• свидетельские показания относительно содержания спорного жилого помещения (дома);

• иные доказательства, с достоверностью подтверждающие заключение договора купли-продажи или обстоятельства, свидетельствующие об отношении истца к спорному жилому помещению (дому) как к имуществу, принадлежащему ему на праве собственности. Следует иметь в виду, что, исходя из ст. 60 ГПК, ст. ст. 44, 46 ГК РСФСР, использование показаний свидетелей в подтверждение заключения договора купли-продажи жилого помещения (дома) недопустимо, поскольку спор возникает относительно имущества, стоимость которого на момент заключения указанного договора значительно превышала установленный законом минимум;

2) соблюдение нотариальной формы договора купли-продажи:

• нотариально удостоверенный договор купли-продажи жилого помещения (дома);

3) исполнение истцом договора купли-продажи полностью или частично:

• расписка ответчика в получении денежных средств в счет оплаты цены спорного жилого помещения (дома);

• акт (иной документ) о передаче спорного жилого помещения (дома);

4) принятие ответчиком допустимых мер к нотариальному оформлению договора купли-продажи или независящие от него обстоятельства, препятствующие такому оформлению:

• доказательства, с достоверностью подтверждающие данные обстоятельства.