Современное состояние системы управления ЖКХ

Современное состояние системы управления ЖКХ

Рынок ЖКУ представляет собой сферу общественной деятельности, в которой заняты миллионы людей, проходят огромные финансовые потоки, миллиарды рублей жителей, оплачивающих услуги ЖКХ. Более того, УК и ТСЖ (ранее ДЕЗы и РЭУ) имеют доступ не только к финансовым средствам жителей, но и к бюджетным субсидиям. Например, в Москве ежегодно выделяется около 22 млрд руб. в виде субсидий на содержание и ремонт жилья. Емкость российского рынка ЖКХ эксперты оценивают более чем в 1,2 трлн руб. в год. Следовательно, находится немало желающих «отхватить кусок этого пирога».

Данный рынок был фактически поделен между муниципальными жилищно-коммунальными предприятиями, ДЕЗами (дирекциями единого заказчика) и РЭУ (ремонтно-эксплуатационными управлениями) и созданными на их базе УК (частными управляющими компаниями). Большинство этих компаний прямо или косвенно контролируются муниципальными чиновниками.

Предпосылки для масштабного передела рынков ЖКУ были созданы Жилищным кодексом, принятым в 2006 г. Этот документ позволил собственникам многоквартирных домов управлять своим жильем самостоятельно или нанимать УК решением общего собрания.

На сегодняшний день около 82 % жилого фонда РФ находится в частной собственности и поставлена задача создать адекватную систему управления жилищно-коммунальным хозяйством: на смену государственным унитарным предприятиям (ГУПам) в форме ЖЭКов, ДЕЗов, РЭУ и др. должны появиться новые формы управления.

Реформа ЖКХ предполагает, что в ближайшее время управление ЖКХ почти полностью должно перейти в руки частников и ТСЖ, а ЖЭКи, ДЕЗы и РЭУ исчезнут или преобразуются в УК. Активное участие в этих процессах будут принимать сами жильцы – собственники жилых помещений. Процесс реформирования идет довольно активно.

На 1 января 2011 г., по данным Фонда реформирования ЖКХ, в целом по Российской Федерации форму управления своим жильем уже выбрали собственники более чем 1 млн многоквартирных домов, работают около 11 тыс. частных управляющих компаний. Дома, управляемые частными управляющими компаниями, составляют более 50 % жилого фонда.

Всего на сегодняшний день в России создано более 50 тыс. ТСЖ, под управлением которых находится примерно 10 % домов, в управлении ЖК и ЖСК – около 3–5 % домов, остальная масса жилых помещений по-прежнему управляется ДЕЗами, РЭУ и другими унитарными предприятиями.

В Москве в настоящий момент из почти 9000 ТСЖ более 4000 самостоятельно управляют своим жилищным фондом: сами заказывают все услуги по эксплуатации, получают бюджетные субсидии на свой счет, выходят в город с соответствующими заявками.

Оставшаяся часть ТСЖ поручила управление внешней управляющей компании.

В Москве доля УО в структуре управления домами гораздо меньше, чем в среднем по РФ. Власти Москвы не торопятся приватизировать ДЕЗы, РЭУ и ЖЭКи. В соответствии с постановлением правительства Москвы от 1 декабря 2009 г. № 3127-ПП приватизация будет осуществлена в два этапа: на первом этапе предусматривается преобразование ДЕЗов в ОАО с сохранением до 2014 г. в собственности города 100 % акций; на втором этапе пакеты акций будут реализовываться.

Конечно, чтобы оценить, насколько управляющая организация, приходящая в дом, качественно (некачественно) управляет им, должно пройти некоторое время. Вместе с тем убытки, которые понесли собственники жилья, уже подсчитаны. По оценкам экспертов, годовой ущерб собственников жилья от недобросовестного распоряжения УК и УО деньгами жителей составляет около 65 млрд руб. Наибольшее число нареканий вызывает именно работа УК и УО, а также необоснованно высокие расценки. Широкое распространение получили злоупотребления правом распоряжения деньгами жителей. Например, УК принимают от жильцов платежи, но вовремя не расплачиваются с поставщиками. Люди вдруг обнаруживают, что они в долгах, им начинают отключать электричество, воду и т. п. Возникают проблемы с пожарной безопасностью, ремонтом здания и пр.

При этом УК и УО исчезают с рынка с деньгами жителей безнаказанными: не существует ни стандартов деятельности, ни прописанной в законодательстве ответственности.

Прибыль же компаний, занятых управлением и эксплуатацией жилого фонда, постоянно растет: в 2009 г. она увеличилась на 33,2 %, в 2010 г. – на 28 %.

Эксперты и специалисты единодушно признают наличие в действующем законодательстве пробелов в части построения системы требований к управлению многоквартирными домами.

Недавно (в апреле 2010 г.) на Всероссийском форуме ЖКХ эксперты признали очевидное: работа некоторых частных УК и ТСЖ идет сегодня вне правового поля. В этих условиях распространяется деятельность мошенников и аферистов.