§ 5. Ипотека жилых домов и квартир
§ 5. Ипотека жилых домов и квартир
1. Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир
Довольно часто предметом ипотеки оказываются жилые дома и квартиры. Залог этих объектов отличается значительным своеобразием. Наиболее важные особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены ст. 74 – 78 Закона об ипотеке. Вместе с тем было бы ошибочным полагать, будто только нормы, содержащиеся в указанных статьях, регламентируют залог жилых домов и квартир. Во-первых, ипотека этих объектов подчинена также другим правилам, сформулированным в Законе об ипотеке, если иное не установлено в ст. 74 – 78 этого Закона. Во-вторых, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлено иное (п. 2 ст. 334 ГК, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Таким образом, при рассмотрении ипотеки жилых домов и квартир в первую очередь следует обратиться к ст. 74 – 78 Закона об ипотеке, затем к другим правилам данного Закона, поскольку в указанных статьях (ст. 74 – 78) не установлено иное, а затем к положениям ГК о залоге, поскольку иное не установлено самим Кодексом, ст. 74 – 78 Закона об ипотеке и другими правилами этого Закона.
2. Основания возникновения права залога на жилые дома и квартиры
Ипотека жилых домов и квартир, как и залог любого другого имущества, возникает на основании договора или закона. Поэтому ранее излагавшиеся правила об основаниях возникновения права залога применяются и к ипотеке жилых домов и квартир (см. § 2, 6, 7 гл. 10). Первоначально применительно к договору ипотеки жилья, находящегося в собственности гражданина, устанавливалось, что он не может быть заключен через представителя. В настоящее время соответствующий пункт (п. 6) ст. 74 Закона об ипотеке исключен.
3. Предмет ипотеки
Правила об ипотеке жилых домов и квартир применяются только к ипотеке жилья, предназначенного для постоянного проживания. На ипотеку гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, других строений и помещений, не предназначенных для постоянного проживания, правила об ипотеке жилых домов и квартир не распространяются. Перечисленные объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки на общих основаниях (п. п. 1, 3 ст. 74 Закона об ипотеке).
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). При этом не имеет значения, находятся ли данные объекты в ведении органа местного самоуправления или переданы в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия и т.п. Неважно также, заселены ли эти дома и квартиры. Государственное и муниципальное жилье в ипотеку не передается.
Иногда предметом ипотеки является часть жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Такая ипотека возможна также на основании закона или договора. В соответствующих случаях действуют такие же правила, как при ипотеке жилого дома или квартиры.
В ст. 75 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Здесь важно обратить внимание на то, что доля в праве общей собственности считается заложенной наряду с жилым помещением. Она (доля в праве) входит в предмет залога автоматически. С точки зрения практики удостоверения договора ипотеки жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, приведенное правило закона значения не имеет. В договоре ипотеки жилого помещения нет необходимости упоминать, что в залог передается также доля в праве общей собственности.
В Законе об ипотеке предусматривается возможность ипотеки объекта незавершенного строительства и принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства (ст. 76). При этом установлено, что такой договор может быть заключен при предоставлении кредита для сооружения жилого дома. Как представляется, норма, содержащаяся в ст. 76 Закона об ипотеке, весьма несовершенна. Причем не только с точки зрения теоретической, но и исходя из практических соображений. Как известно, ипотека есть залог недвижимости. «Материалы и оборудование, заготовленные для строительства» не относятся к недвижимому имуществу. Залог объекта, не завершенного строительством, подчинен особым правилам (см. об этом § 4 гл. 11). Это во-первых. Во-вторых, «при предоставлении кредита для сооружения жилого дома» и заключении договора о залоге (ст. 76 Закона об ипотеке) чаще всего и этого «незавершенного строительства» еще нет. Поскольку нет недвижимого имущества, постольку не может быть и договора об ипотеке. Удостоверять такого рода договоры ипотеки нельзя.
Вместе с тем возможна ситуация, когда при предоставлении кредита для сооружения жилого дома заключается договор залога имущества (жилого дома), которое появится в будущем (см. об этом § 4 гл. 11). Может быть предусмотрен и залог «материалов и оборудования, заготовленных для строительства». Они должны быть перечислены в договоре, должна быть и оценка. Но это залог движимого имущества.
4. Залогодатель
Залогодателем жилого дома или квартиры, в изъятие из общих правил (см. § 3 гл. 10), может быть только собственник. Но не любой. Не могут быть залогодателями такие собственники, как Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.
Юридические лица, являющиеся собственниками своего имущества, могут быть залогодателями жилых домов и квартир. К их числу относятся хозяйственные товарищества и общества, кооперативы (производственные и потребительские), общественные и религиозные организации и др.
Не могут быть залогодателями жилых домов и квартир юридические лица, которые владеют имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения, финансируемые собственником).
Ни при каких обстоятельствах не могут быть залогодателями домов и квартир органы государственной власти и органы местного самоуправления. Эти ограничения обусловлены запретом ипотеки жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке).
Вместе с тем следует отметить, что запрет выступать в качестве залогодателя юридическим лицам – несобственникам имущества и органам государственной власти и местного самоуправления распространяется лишь на ипотеку жилых домов и квартир. Значит, если объект недвижимости не включен в состав государственного или муниципального жилищного фонда, то возможна передача такого объекта в ипотеку. Так, возможен залог недостроенного жилого дома по общим правилам об ипотеке не завершенного строительством недвижимого имущества (см. п. 2 § 4 гл. 11). Точно так же допускается ипотека «бывшего жилого дома» или «бывшей квартиры», т.е. объектов, которые в установленном порядке исключены из состава государственного или муниципального жилищного фонда.
Гражданин – собственник жилого дома или квартиры вправе передавать эти объекты в залог.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке). Значит, при удостоверении договора ипотеки жилья, принадлежащего кому-либо из указанных лиц, кроме прочего, нотариусу должно быть представлено и разрешение органа опеки и попечительства. Более того, нотариальная практика идет по тому пути, что разрешение органа опеки и попечительства истребуется не только в указанном случае, но и во всех случаях, когда в жилом помещении, которое предполагается передать в ипотеку, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Даже если эти лица не являются собственниками (сособственниками) жилого дома или квартиры. Основанием формирования такой практики, по-видимому, явилось стремление обеспечить интересы указанных граждан, не допустить нарушения их жилищных прав. А с точки зрения формально юридической обоснованием такой практики может быть содержание п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке. Из довольно запутанного текста данного пункта следует, что законодатель будто бы устанавливает только наиболее общие правила о порядке и условиях предоставления разрешения на передачу жилья в ипотеку. Соответствующие нормы выглядят как процедурные (материально-правовая норма содержится в п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке). Но в ходе изложения этих, прежде всего, процедурных норм говорится о предоставлении разрешения на передачу в ипотеку жилья, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. А в абз. 2 п. 3 ст. 77 прямо говорится о решении органа опеки и попечительства относительно передачи в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Таким образом, если в жилом помещении проживают указанные лица, то на передачу его в ипотеку требуется разрешение органа опеки и попечительства. Даже если они не собственники (не сособственники) жилья.
Для получения разрешения органа опеки и попечительства в этот орган подается заявление. Решение органа опеки и попечительства должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 дней со дня подачи заявления. В разрешении на ипотеку должно быть отказано, если у органа опеки и попечительства имеются основания для признания того, что ипотекой нарушаются (могут быть нарушены) права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан (предельно широкий критерий, открывающий простор субъективизму работников органов опеки и попечительства, но вряд ли возможно выработать более четкий критерий).
Отказ в разрешении на передачу жилого дома или квартиры в ипотеку должен быть мотивирован.
Решение органа опеки и попечительства может быть обжаловано заявителем в суде.
5. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру
Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, так же как и на любое другое недвижимое имущество, возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке (см. § 10 гл. 10).
Реализация жилого дома или квартиры, являвшихся предметом ипотеки, на которые обращено взыскание, осуществляется путем продажи с торгов в форме открытого аукциона или конкурса.
В жилом доме или квартире, на которые обращается взыскание, может проживать сам залогодатель, если им является гражданин, члены его семьи, временные жильцы, наниматели. В связи с этим возникает вопрос о том, сохраняют ли указанные лица права пользования жилым помещением после его реализации. В соответствии с общим правилом, предусмотренным п. 2 ст. 292 ГК, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, члены семьи (бывшие члены семьи) гражданина – залогодателя жилья по общему правилу сохраняют права на жилое помещение, проданное в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки. Однако есть исключения.
Если данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры, то реализация предмета залога является основанием для выселения бывшего залогодателя и проживающих с ним членов его семьи (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). Естественно, одновременно с ними выселяются и временные жильцы, поскольку они не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).
Лица, пользующиеся заложенным жилым домом или квартирой на условиях договора ипотеки или договора аренды жилого помещения, в случае реализации данного дома или квартиры выселению не подлежат (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке)[164]. Выселены они могут быть по общим правилам о выселении из жилого помещения, установленным ГК (ст. 687 – 688) и жилищным законодательством.