4.3. Риэлторские услуги

4.3. Риэлторские услуги

Термин «риэлтор» является русскоязычной версией английского слова «realtor», образованного в свою очередь от «realty» (недвижимость, недвижимое имущество). Данный термин является общепринятым во многих государствах и используется для обозначения физического лица или организации, осуществляющих профессиональную деятельность на рынке недвижимости.

В 1950 г. обозначение «REALTOR» было зарегистрировано в США в качестве товарного знака, исключительные права на который принадлежат Национальной Ассоциации Риэлторов (NAR). В состав NAR входят специалисты различного профиля — адвокаты, оценщики, исследователи правового титула (правоустанавливающих документов) и пр. Объединяет их объект профессиональной деятельности — любые виды недвижимого имущества.

В российском законодательстве понятия «риэлтор» и «риэлторская деятельность» впервые появились в 1996 г., когда Правительством РФ было утверждено Положение о лицензировании риэлторской деятельности[152].

Риэлторская деятельность определялась как осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Чуть позже, в 1997 г., были разработаны и введены в действие Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность[153]. До получения лицензии соискатель обязан был пройти обучение по специальной программе, утвержденной Госкомимуществом России, которая включала положения Гражданского кодекса РФ о дееспособности граждан, условиях действительности сделки и мерах гражданско-правовой ответственности, жилищное право, законодательство о регистрации граждан по месту жительства и месту временного пребывания и пр. В мае 2002 г., в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании, Положение о лицензировании риэлторской деятельности утратило силу[154], а занятие риэлторской деятельностью стало доступным для всех желающих[155].

В настоящее время договоры, заключаемые между риэлтором (агентством недвижимости) и заказчиком, могут иметь различные наименования: договор об оказании информационных услуг, договор об оказании информационно-посреднических услуг, агентское соглашение, договор поручения, эксклюзивный договор о продаже и пр.

В случае спора относительно природы договора, заключенного между гражданином и агентством недвижимости, суд принимает во внимание не столько наименование договора, сколько характер обязанностей, возложенных на риэлтора указанным договором. Если договор предусматривает совершение риэлтором юридических действий от имени клиента или от собственного имени (но в интересах клиента), то имеются основания для его квалификации по одной из посреднических моделей (поручение, комиссия, агентирование).

Если обязанности риэлтора ограничиваются совершением фактических действий — поиском объекта недвижимости, проведением переговоров с собственником объекта относительно условий будущей сделки, консультированием клиента по вопросам оформления и регистрации сделки с недвижимостью, — к спорному договору применяются положения гл. 39 ЕК РФ о возмездном оказании услуг.

Безосновательное использование в названии договора терминов, характерных для договора поручения, комиссии или агентирования («поверенный», «агент», «брокер» и т. д.), может рассматриваться как введение в заблуждение потребителей о свойствах оказываемых риэлтором услуг и стать основанием для привлечения риэлтора к административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ («Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации об услуге»),

В судебной практике преобладает позиция об отнесении договоров граждан с агентствами недвижимости к договорам возмездного оказания услуг (гл. 39 ЕК РФ).

ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ЗАО «Русский строительный союз» (далее — ЗАО «РОС») о взыскании 364 875 руб., из них 350 280 руб. — стоимость услуг по договору от 24.06.2004 г. № 115-3/ПР и 14 595 руб. — неустойка.

Решением от 20.01.2005 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» просит решение суда и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение. Полагает, что суд неправильно применил нормы гл. 39 ГК РФ и не применил подлежащие применению нормы гл. 51,52 Кодекса.

Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы, указав на следующие обстоятельства.

Между ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» (фирма) и ЗАО «РОС» (клиент) заключен договор от 24.06.2004 г. № 115-3/ПР об оказании агентских услуг при продаже объекта жилого фонда. По условиям договора фирма оказывает клиенту комплекс агентских услуг по организации продажи объекта недвижимости, принадлежащего клиенту. В силу п. 4.1 договора в случае уклонения или отказа клиента от совершения сделки на условиях договора, или невыполнения клиентом иных своих обязательств по договору фирма имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае клиент обязан уплатить фирме полную стоимость услуг 12 000 долл, и выплатить штрафную неустойку в размере 500 долл. США.

Письмом от 14.07.2004 г. № 117 ЗАО «РСС» уведомило ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» об отказе от исполнения договора в соответствии с п. 1 от. 782 ГК РФ, а также о готовности возместить фирме фактически понесенные расходы. В ответ ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» направило ЗАО «РСС» письмо с требованием выплатить денежную сумму в размере 12 500 долл. США в рублях по курсу ЦБ РФ надень платежа.

ЗАО «РСС» сообщило, что договор от 24.06.2004 г. в связи с односторонним отказом прекратил свое действие; ЗАО «РСС» предложило ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» направить в адрес первого доказательства понесенных фактических расходов, которые оно готово возместить за исключением требований о выплате штрафной неустойки в размере 500 долл, и вознаграждение фирмы в размере 12000 долл. США, поскольку данные суммы не входят в понятие «фактически понесенные расходы». Получив такой ответ, ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно определили правовую природу спорного договора как договора на оказание возмездных услуг и правильно применили к спорным правоотношениям нормы главы 39 ГК РФ, в частности п. 1 от. 782 указанного кодекса, предоставляющего право заказчику отказаться от исполнения договора. Поскольку доказательств, подтверждающих, что истец понес расходы при исполнении договора до получения отказа заказчика от договора, истец не представил, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2005 г. № А56-32221/04).

Аналогичное дело было рассмотрено судом общей юрисдикции, с тем же результатом.

Ф. обратился в суде иском к ООО «…»о защите прав потребителя, указав в обоснование требований, что 23.08.2011 г. заключили с ответчиком договор на оказание риэлторских услуг, предметом которого является оказание содействия в приобретении квартиры, внес ответчику денежные средства в качестве «задатка», в счет оплаты приобретаемой квартиры. В течение срока действия договора об оказании риэлторских услуг(до 23.09.2011 г.) договор купли-продажи квартиры с продавцом заключен не был, какие-либо действия по исполнению обязательств из договора ответчик не совершил, однако возвратить сумму внесенного задатка отказался. Истец, указывая на ничтожность п. 1.3 договора, согласно которому внесенная им сумма является задатком, просил взыскать с ответчика уплаченные денежные средства, неустойку за неисполнение требований потребителя и компенсацию морального вреда.

Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 26.04.2012 г. исковые требования Ф. удовлетворены, в его пользу с ООО «….» взысканы уплаченные по договору от 23.08.2011 г. денежные средства, неустойка и компенсация морального вреда. Кроме того, с ответчика в доход бюджета г. Чебоксары взыскана сумма штрафа.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что свои обязательства перед Ф. исполнил надлежащим образом, договор купли-продажи не был заключен по вине самого истца, который предоставил недостоверные сведения о покупателе и пропустил срок для заключения договора.

Апелляционным определением Верховного Суда Чувашской республики от 09.07.201 2 г. № 33-2090/2012 вышеуказанное решение оставлено без изменения, жалоба ООО «…» — без удовлетворения с указанием следующих мотивов.

Проанализировав условия заключенного договора, в частности о его предмете, суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные отношения сторон как договор возмездного оказания услуг, к которому применяются правила гл. 39 ГК РФ и гл. 3 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В силу п. 1 от. 782 ГК РФ, от. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» заказчик (потребитель) вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. В силу от. 779, 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить фактически оказанные ему услуги.

Установив, что обязательства, принятые ООО «…» по оказанию риэлторских услуг, а именно: подготовка проекта договора отчуждения объекта недвижимости, осуществление консультирования покупателя по вопросам предстоящей сделки, ее сопровождение в УФРС по Чувашской Республике, обеспечение безопасности и конфиденциальности сделки, исполнены не были, суд пришел к выводу о том, что уплаченная Ф. денежная сумма, являющаяся вознаграждением за оказание услуги, подлежит возврату.

Также судом первой инстанции было правильно принято во внимание то обстоятельство, что в соответствии с п. 3.2 и п. 3.3 договора основанием к оплате ответчику вознаграждения за оказанные услуги является подписание договора отчуждения объекта недвижимости между сторонами (продавцом и покупателем), его государственная регистрация и получение документов в регистрационной службе. Из буквального содержания договора следует, что вознаграждение за оказанные услуги по выполнению обязательств по договору на оказание риэлторских услуг оплачивается только по достижении результата.

Из материалов дела следует, что тот результат, на который рассчитывал потребитель при заключении данного договора, — приобретение квартиры, в срок до 23.09.2011 г. достигнут не был, следовательно, у Ф. не возникло обязанности по выплате вознаграждения исполнителю.

Вышеизложенные примеры иллюстрируют одно немаловажное отличие между договорами посреднического типа и договором возмездного оказания услуг. Законодатель, как правило, не допускает возможность одностороннего расторжения договора комиссии и договора агентирования, заключенных на определенный срок (ст. 1003, 1004, 1010 ГК РФ).

В договоре возмездного оказания услуг заказчик, напротив, вправе в любое время отказаться от исполнения договора, с возмещением исполнителю лишь фактически понесенных расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ)[156]. Любые условия о выплате заказчиком неустойки за досрочный отказ от договора либо о заблаговременном предупреждении исполнителя о расторжении договора признаются ничтожными, поскольку ограничивают право заказчика[157].

Многие агентства недвижимости, осознавая отмеченные выше преимущества договора возмездного оказания услуг для заказчика, целенаправленно используют в своей практике договор агентирования и ограничивают случаи одностороннего расторжения договора только виновными действиями контрагента. Однако суды при рассмотрении споров между органами Роспотребнадзора и агентствами недвижимости (риэлторами) квалифицируют подобные условия договора как ущемляющие права потребителя в сравнении с положениями ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».

ООО «Квартирное бюро «Ярмарка» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным постановления управления Роспотребнадзора по Свердловской области (далее — управление, административный орган) о привлечении общества к административной ответственности.

Как следует из материалов дела, в ходе проверки административным органом был установлен факт нарушения обществом прав потребителя, а именно — включение в договор об оказании риэлторских услуг от 23.05.2006 г. с гр. П. условий, ущемляющих законные права потребителя. По результатам проверки управлением вынесено постановление от 05.04.2007 г. № 20 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Решением суда от 16.05.2007 г., оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении заявления общества отказано.

ФАС Уральского округа, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы общества, подтвердил законность и обоснованность вынесенного по делу решения.

Исследовав вышеуказанный договор, суды пришли к выводу о том, что договор является смешанным и содержит элементы договора поручения и агентского договора. В пункте 7.1 договора установлено, что одна из сторон может досрочно расторгнуть договор без уплаты штрафных санкций только в случае нарушения договора другой стороной. Из пункта 7.6 договора следует, что в случае отказа клиента от объекта, предложенного риэлтором, и последующего приобретения объекта (прав на объект) без участия риэлтора в течение 6 месяцев с момента окончания договора клиент обязан уплатить риэлтору неустойку в двукратном размере вознаграждения.

Изучив вышеуказанные положения договора от 23.05.2006 г., суды пришли к выводу о том, что без уплаты штрафных санкций гражданин не вправе по своему усмотрению расторгнуть договор (отказаться от услуг по договору). Между тем в соответствии со от. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В пункте 1 от. 782 ГК РФ также указано, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Статьей 977 ГК РФ установлено, что доверитель вправе отменить поручение, а поверенный — отказаться от него во всякое время, и соглашение об отказе от этого права является ничтожным.

На основании изложенного суды пришли к выводу о том, что условия указанного пункта договора противоречат положениям от. 977 ГК РФ, с учетом применения к агентским отношениям правил о договорах поручения (от. 1011 Кодекса). Поскольку, установив ограничивающие потребителя условия расторжения договора, заявитель лишил гражданина права свободного выбора поставщика услуги и нарушил установленные законодательством обязательные требования для оказания соответствующих услуг, выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 от. 14.8 КоАП РФ, являются законными и обоснованными. Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, о том, что от. 32 Закона о защите прав потребителей противоречит существу агентского договора и не может применяться к спорным правоотношениям, судом кассационной инстанции отклоняются, как основанные на неверном толковании закона (Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2007 г. № Ф09-10153/07-С1).

От правовой квалификации договора могут зависеть условия выплаты риэлтору вознаграждения. В большинстве случаев, когда риэлтор оказывает заказчику посреднические услуги, вознаграждение (или большая его часть) выплачивается риэлтору при условии достижения благоприятного результата — после заключения основного или предварительного договора между заказчиком и третьим лицом. Подобный порядок оплаты услуг в настоящее время не является бесспорным.

В январе 2007 г. Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос о правомерности так называемых условных гонораров («гонораров успеха») за юридические услуги. Со ссылкой на императивное определение предмета договора возмездного оказания услуг в п. 1 ст. 782 ГК РФ — совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем — суд признал подобный вид вознаграждения неприемлемым:

«…Давая нормативную дефиницию договора возмездного оказания услуг, федеральный законодатель в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 ГК РФ предметом данного договора называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем.

Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Следовательно, заключая договор возмездного оказания услуг, стороны, будучи свободны в определении цены договора, сроков его исполнения, порядка и размера оплаты, вместе с тем не вправе изменять императивное требование закона о предмете данного договора»[158].

Несмотря на то что предметом рассмотрения в вышеизложенном деле были отношения по оказанию юридической помощи, Конституционный Суд РФ дал толкование п. 1 ст. 779 ГК РФ в целом — вне зависимости оттого, какого рода услуги оказываются по договору[159].

К отношениям между риэлтором и гражданином, заказывающим услугу для удовлетворения личных, бытовых и семейных нужд (не связанных с предпринимательской деятельностью), применяются правила § 2 гл. 37 ГК РФ о бытовом подряде и положения законодательства о защите прав потребителей. Соответственно, еще до заключения договора риэлтор обязан предоставить заказчику всю необходимую информацию об услуге, ее цене и порядке оплаты (п. 1 ст. 732 ГК РФ). Если вследствие неполноты или недостоверности полученной от риэлтора информации заказчик заключил договор на оказание услуг, не обладающих нужными ему свойствами, он вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченной цены.

С учетом применения к отношениям между гражданином и агентством недвижимости (риэлтором) правил гл. 39 ГК РФ можно говорить о двух существенных условиях исследуемого договора:

— предмет договора, то есть перечень оказываемых заказчику услуг (описание действий или деятельности агентства, характеристики приобретаемого или отчуждаемого объекта недвижимости);

— сроки оказания услуг.

Цена не является существенным условием договора с агентством недвижимости. При отсутствии соответствующего условия в договоре размер вознаграждения агентства может быть определен по правилам ст. 424 ГК РФ о средней цене при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку предмет договора несет в себе определенную информационную нагрузку, то есть дает представление потребителю об оказываемой ему услуге и ее конечном результате, любые изменения в предмете договора должны быть согласованы с потребителем. В противном случае агентство недвижимости несет ответственность за оказание услуги, которая не отвечает ожиданиям потребителя (ч. 3 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»),

Ф. обратился в суд с иском к ООО «Агентство «САНТА» о защите прав потребителей, просил взыскать с ответчика материальный ущерб, причиненный некачественным оказанием риэлторских услуг, неустойку и компенсацию морального вреда.

Решением мирового судьи судебного участка № 119 в Рыбинском районе Красноярского края от 17.12.2009 г. отказано в удовлетворении исковых требований Ф. к ООО «Санта» о возмещении материального ущерба, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. Апелляционным определением Рыбинского районного суда Красноярского края от 27.04.2010 г. указанное решение оставлено без изменения. Отказывая Ф. в удовлетворении иска, суды руководствовались следующим.

Между Ф. и ООО «Санта» был заключен договор об оказании информационных услуг от 29.09.2008 г. № 41. По условиям указанного договора, ООО «Санта» (исполнитель) обязано оказать Ф. (заказчик) услуги по покупке жилого помещения, расположенного в Свердловском районе г. Красноярска. На основании полученной от исполнителя информации Ф. заключил с М. договор уступки права требования от 29.09.2008 г. в отношении квартиры в строящемся жилом доме по адресу г. Красноярск, ул. Судостроительная, 2-й мкр. жилого массива «Пашенный», д. 38-а (строительный адрес). За оказанные услуги Ф. оплатил ООО «Санта» 50 000 рублей. Поскольку договором об оказании информационных услуг было предусмотрено содействие со стороны ООО «Санта» в приобретении квартиры по договору купли-продажи, то есть готового жилья (а не в строящемся доме), Ф. посчитал, что ответчиком обязательства исполнены ненадлежащим образом, и обратился в суд с вышеуказанным иском.

Отказывая в удовлетворении иска Ф., мировой судья исходил из того, что Ф. было известно о том, что предложенная ему квартира находится в строящемся доме, не введенном в эксплуатацию. О согласии Ф. приобрести указанную квартиру, по мнению суда, свидетельствовало и подписание между Ф. и М. договора уступки права требования от 29.09.2008 г. Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу, что ответчик исполнил свои обязательства перед Ф. надлежащим образом, предоставив необходимую информацию.

Постановлением Президиума Красноярского краевого суда от 29.06.2010 г. № 44 г-43 вышеуказанные решение мирового судьи и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение с указанием следующих мотивов.

Из приложенного к надзорной жалобе договора от 29.09.2008 г. № 41 следует, что предметом договора являются услуги ООО «Санта» по содействию заказчику Ф. в приобретении жилого помещения в собственность по договору купли-продажи (п. 1.1, п. 2.5. договора).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства (договора) и требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий, по общему правилу, не допускаются (ст. 310 ГК РФ). Судами первой и апелляционной инстанции при разрешении дела данные нормы не учтены, сделан поспешный вывод о надлежащем исполнении договора агентством недвижимости.

Объем обязанностей агентства недвижимости (риэлтора) перед клиентом также зависит от предмета договора. В договоре об оказании справочных или справочно-информационных услуг, оказываемых в том числе с помощью электронных баз данных (путем предоставления заказчику кода для самостоятельного доступа), ключевое значение имеет информация об объектах недвижимости. Она должна быть достоверной и актуальной — предлагаемые заказчику объекты недвижимости все еще должны быть выставлены на продажу или для заключения договора найма, предложения должны исходить от собственника объекта недвижимости или его уполномоченного лица. Риэлтор не вправе снимать с себя обязанности по проверке информации, предоставляемой клиенту, «перекладывать» ответственность за достоверность информации на государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости или регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания.

При оказании клиенту посреднических услуг, направленных в конечном итоге на заключение соответствующего договора о приобретении или продаже объекта недвижимости, риэлтор обязан оказывать клиенту профессиональную помощь (содействие) на всех этапах заключения договора: поиск контрагента, подготовка проекта договора и его государственная регистрация (в случаях, предусмотренных законом), проведение расчетов по сделке. Аксиомой должно стать правило о том, что риэлтор осуществляет проверку правоустанавливающих документов контрагента и несет ответственность за очевидные упущения. Риэлтор также должен разъяснять клиенту возможность получения выписки из ЕГРП о правах на приобретаемый объект недвижимости, содержащей сведения об арестах и обременениях в отношении объекта недвижимости.

С.Г. обратился с иском к ООО «Агентство недвижимости Н.» о взыскании убытков и компенсации морального вреда. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком договор на оказание информационных, справочно-консультационных и иныхуслуг. По условиям договора исполнитель обязуется оказать заказчику следующие услуги: справочно-консультационные услуги; подбор варианта объекта недвижимости; демонстрация объекта недвижимости; обеспечение подписания договора долевого участия в строительстве жилья (у застройщика) на объект по адресу: Услуги агентства истцом были оплачены в полном объеме. При содействии агентства между С.Г. и ООО «Р.» был заключен договор долевого участия в строительстве квартиры. Заочным решением Свердловского районного суда г. Иркутска установлено, что договор долевого участия в строительстве между С.Г. и ООО «Р.» является ничтожной сделкой, с ООО «Р.» в пользуС.Г. взыскана сумма неосновательного обогащения. Также Свердловским районным судом г. Иркутска вынесено решение о сносе самовольной возведенной ООО «Р.» постройки — многоквартирного дома, в котором находится квартира, приобретенная истцом. Решением Арбитражного суда Иркутской области приостановлено осуществление ООО «Р.» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.

Полагая, что ответчик исполнил свои обязательства по договору на оказание информационных услуг ненадлежащим образом, поскольку способствовал подписанию ничтожного договора с ООО «Р.», истец просил взыскать с ООО «Агентство недвижимости Н.» уплаченную за услуги цену и компенсацию морального вреда.

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 04.04.2012 г. исковые требования С.Г. удовлетворены, с ООО «Агентство недвижимости Н.» в пользу истца взысканы денежные средства, уплаченные по договору на оказание информационных услуг, и компенсация морального вреда.

Ответчик с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, при этом проведение анализа имеющихся у застройщика документов на предмет их соответствия требованиям законодательства в перечень услуг агентства не входит. Агентство вынуждено исходить из добросовестности застройщиков. Полагает, что с момента подписания С.Г. договора с ООО «Р.» обязательства агентства перед С.Г. прекратились.

Апелляционным определением Иркутского областного суда от 25.07.2012 г. № 33-5920/2012 указанное решение оставлено без изменения, жалоба ответчика — без удовлетворения. Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия указала на следующие обстоятельства.

В силу п. 1 от. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан своевременно предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Ответчик, занимаясь риэлторской деятельностью и оказывая услуги на рынке недвижимости, обязан был проверить правоустанавливающие документы на предлагаемый потребителю объект недвижимого имущества и довести соответствующую информацию до клиента, данная обязанность безусловно входит в объем информационных и справочно-консультационных услуг, оказываемых ответчиком в рамках договора. Довод ответчика о том, что он не оказывает услуги по анализу имеющихся у застройщика документов, связанных с обеспечением строительства, поскольку в его штате нет сотрудников с соответствующим уровнем специальных знаний, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку, предлагая гражданам соответствующие услуги, ответчик обязан обеспечивать соответствие услуг обычно предъявляемым требованиям и целям использования, в частности, проверять право застройщика на привлечение денежных средств (инвестиций) и заключение соответствующих договоров с участниками (инвесторами).

Еще в одном случае Н. обратилась в суд с иском к ИП У. (агентство недвижимости), просила взыскать с ответчика сумму вознаграждения за некачественно оказанные риэлторские услуги, убытки в виде денежных средств, уплаченных по договору уступки, и компенсацию морального вреда. В обоснование иска указала, что 15.06.2009 г. заключила с ИП У. договор на оказание информационно-консультационных услуг, оплатила услуги в полном объеме. Ответчик обязательства исполнили ненадлежащим образом. По рекомендации ответчика Н. заключила договор уступки права требования от 15.06.2009 г. с ООО «МЦС» (инвестор), проект которого был подготовлен ответчиком. При этом ответчик убедила истицу, что сделка законна и все документы проверены. Далее выяснилось, что договор уступки не может быть исполнен, поскольку права в отношении объекта долевого строительства (квартиры) ООО «МЦС» не принадлежат. По данному факту возбуждено уголовное дело в отношении директора ООО «МЦС», денежные средства истице не возвращены.

Ответчик иск не признал, полагая, что Н. понесла убытки вследствие собственных неосмотрительных действий, поскольку при заключении договора уступки с ООО «МЦС» и передаче денежных средств не потребовала от ООО «МЦС» оригиналы документов, подтверждающих право на уступаемый объект долевого строительства. Решение о передаче денежных средств по данному договору Н. принимала самостоятельно, трезво понимала и оценивала возможные риски неисполнения ООО «МЦС» принятых обязательств. В свою очередь, У. не отвечает по обязательствам третьего лица (ООО «МЦС»),

Решением Ленинского районного суда г. Томска от 22.12.2010 г. исковые требования Н. удовлетворены частично, с ответчика ИП У. в пользу Н. взыскана стоимость информационно-консультационных услуг в полном объеме, компенсация морального вреда и штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований, в остальной части требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, стороны обжаловали его в кассационном порядке.

Истица в своей жалобе просила решение изменить и удовлетворить ее требование о взыскании с ИП У. убытков, полагая, что при надлежащем оказании услуг ответчиком и проверке правоустанавливающих документов ООО «МЦС» истица не заключила бы договор уступки с ООО «МЦС» и не утратила бы денежные средства. С учетом характера заключенного договора, предусматривающего профессиональное консультирование со стороны ИП У. по вопросам совершения сделки и проведения расчетов, ответчик обязан был предостеречь истицу от заключения сделки при отсутствии у ООО «МЦС» полного пакета документов.

Ответчик в жалобе просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований Н. в полном объеме, поскольку сделка купли-продажи квартиры не состоялась (не может быть исполнена) не по вине исполнителя, а вследствие недобросовестных действий цедента (ООО «МЦС»), Кроме того, суд при определении размера взыскиваемой суммы не принял во внимание п. 4.2 договора от 15.06.2009 г. об оказании информационных услуг, согласно которому в случае, если основной договор купли-продажи не был подписан (сделка не состоялась) не по вине исполнителя, сумма в размере 50 % причитающегося вознаграждения остается у исполнителя. Также указывает на отсутствие оснований для взыскания в пользу Н. компенсации морального вреда и штрафа, поскольку обязательства перед истицей исполнены надлежащим образом.

Кассационным определением Томского областного суда от 18.02.2011 г. № 33-418/2011 указанное решение изменено: взыскиваемая с ответчика стоимость услуг уменьшена до 50 %, пропорционально уменьшена сумма штрафа за нарушение прав потребителя; в остальной части решение оставлено без изменения. Выводы судебной коллегии мотивированы следующим.

Поскольку Н. оплатила стоимость приобретенного права требования ООО «МЦС», указанные денежные средства не подлежат взысканию в качестве убытков с ИП У., поскольку ответчик не является стороной обязательства по договору уступки.

Вместе с тем являются обоснованными доводы ИП У. о том, что в п. 4.2 договора на оказание информационно-консультационных услуг стороны согласовали иные последствия на случай, если основной договор не будет заключен не по вине исполнителя — возврат заказчику 50 % от суммы выплаченного вознаграждения. Поскольку вины ИПУ. в том, что договор купли-продажи не состоялся, не установлено, исходя из условий договора ИП У. обязан возвратить истице лишь 50 % от полученной суммы.

Данный пример является отражением распространенного в литературе и судебной практике тезиса о том, что посредник или консультант не отвечает за последствия собственных неосмотрительных действий клиента. Однако при подобном подходе игнорируется тот факт, что именно посредник (агентство недвижимости, риэлтор) своими действиями «подталкивает» клиента к совершению сделки с недобросовестным контрагентом, хотя при должной осмотрительности и профессиональном подходе к делу мог бы предупредить совершение указанной сделки и возникновение у клиента убытков. Довод о том, что имеется непосредственный причинитель вреда (убытков) в лице «лжеинвестора» или застройщика, деятельность которого приостановлена по причине финансовой несостоятельности, для обманутого потребителя является слабым утешением.

По общему правилу, посредник (комиссионер, агент) не отвечает перед клиентом за неисполнение договора третьим лицом, кроме тех случаев, когда посредник не проявил должной осмотрительности в выборе этого лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Между тем на практике клиенты часто предъявляют претензии агентствам недвижимости, связанные с ненадлежащим поведением третьих лиц — продавца и (или) членов его семьи, наймодателя.

Так, спустя какое-то время после совершения сделки покупатель может выявить скрытые недостатки в приобретенном жилом помещении, следы недавнего ремонта или незаконной перепланировки. Случается, что продавец уклоняется от заключения основного договора (в связи с инфляцией или сезонным ростом цен на жилые помещения) или задерживает передачу объекта недвижимости. По общему правилу, риэлтор не отвечает перед клиентом за подобные действия контрагента.

3-на обратилась с иском к 000 «К.О.» (агентство недвижимости) об уменьшении цены за оказанные посреднические услуги и взыскании неустойки.

Свои требования мотивировала тем, что между ней и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по приобретению квартиры от 29.06.2006 г. Стоимость услуг составляла 20 000 руб. + 2 % от стоимости подобранной квартиры. В предварительном договоре купли-продажи, заключенном с продавцом, было предусмотрено, что квартира передается покупателю в течение 5 календарных дней с момента оплаты стоимости квартиры. Однако фактически передача квартиры состоялась через 9 дней после оплаты, просрочка составила 4 дня. Кроме того, по мнению истицы, ответчик оказал услуги ненадлежащего качества: предварительный договор был составлен ответчиком ненадлежащим образом, поэтому истице пришлось вносить в него уточнения.

Ответчик иск не признал, поскольку исполнил все обязанности по договору от 29.06.2006 г.: подобрал для истицы квартиру, произвел проверку правоустанавливающих документов продавца, составил предварительный договор купли-продажи квартиры. Требования истицы, связанные с просрочкой передачи квартиры, заявлены ненадлежащему ответчику — нарушение было допущено продавцом квартиры, а не ООО «К.О.».

Изучив доводы сторон, суд признал исковые требования 3-ой не подлежащими удовлетворению. Заключенный между истицей и ООО «К.О.» договор не содержит условий о сроках передачи квартиры. Обязательство по передаче квартиры в определенный срок ответчик на себя не принимал. Это обязательство предусмотрено предварительным договором купли-продажи квартиры, стороной которого агентство недвижимости ООО «К.О.» не является (Решение Советского районного суда г. Красноярска от 17.10.2006 г.).

В другом аналогичном случае заказчик предъявил иск к агентству недвижимости о возврате уплаченного по договору вознаграждения и возмещении убытков, мотивируя свои требования тем, что ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по договору, а именно: не обеспечил своевременное снятие с регистрационного учета членов семьи прежнего собственника жилого помещения. Просрочка составила один месяц, и все это время заказчик (покупатель) вынужден был оплачивать коммунальные услуги с учетом зарегистрированных в квартире членов семьи прежнего собственника (продавца).

Суд в иске отказал, поскольку при заключении договора купли-продажи заказчик был предупрежден о наличии зарегистрированных в квартире членов семьи продавца. К тому же, по условиям спорного договора, в обязанности агентства недвижимости входил лишь «контроль» за своевременным снятием с регистрационного учета членов семьи прежнего собственника. Не будучи стороной договора купли-продажи квартиры, агентство недвижимости не может нести ответственность за недобросовестные действия продавца и членов его семьи[160].

Данный текст является ознакомительным фрагментом.