Статья 85 Состав земель поселений и зонирование территорий
Статья 85
Состав земель поселений и зонирование территорий
1. Перечень территориальных зон, указанный в данном пункте, является основным, не исчерпывающим. Помимо перечисленных зон органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства (п.15 ст.35 ГрК РФ).
Так, в состав жилых зон могут включаться:
зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
зоны жилой застройки иных видов.
В жилых домах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
В состав общественно-деловых зон могут включаться:
зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
общественно-деловые зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.
В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного назначения (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городским садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечение только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.
В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.
Постановлением Правительства РФ от 07.12.2004г. N 741 "О границах объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, устанавливаемых вокруг объектов, относящихся к федеральной собственности и находящихся в ведении Управления делами Президента Российской Федерации и (или) Федеральной службы охраны Российской Федерации"[312] установлено, что границами объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения являются линии, проходящие на расстоянии не более одного километра от границ земельных участков, на которых размещены объекты, относящиеся к федеральной собственности и находящиеся в ведении Управления делами Президента РФ и (или) Федеральной службы охраны РФ.
2. Все земельные участки в пределах одной территориальной зоны подчинены правовому режиму единого градостроительного регламента. Он представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны. Каждый земельный участок должен располагаться только в одной территориальной зоне.
Предписания комментируемого пункта о том, что градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, следует понимать достаточно ограничительно. Над поверхностью земельного участка, как известно, находится атмосфера, а под поверхностью земельного участка — недра. Правовой режим этих объектов природы устанавливается соответственно законодательством об охране атмосферного воздуха и о недрах. Предписания градостроительного регламента не могут определять правовой режим атмосферного воздуха и недр.
3. В территориальной зоне может быть несколько видов разрешенного использования. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков вправе применять любой вид разрешенного для данной зоны их использования.
4. В п.4 ст.85 названы случаи, когда земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости признаются не соответствующими градостроительному регламенту. В таких случаях использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органом местного самоуправления, если использование этих объектов опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости или строительство новых на поселенческих земельных участках могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Вместе с тем действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
а) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
б) в границах территорий общего пользования;
в) занятые линейными объектами.
5. Применение п.5-12 комментируемой статьи должно правильно сочетаться с предписаниями п.1-15 ст.35 ГрК РФ (о них см. комментарий к п.1 ст.85). В жилых зонах поселений и городов помимо жилых домов различной этажности и объектов культурно-бытового назначения размещаются индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Допускается также возведение культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почвы, воздуха, воды и иные вредные воздействия).
Садоводческие и дачные кооперативы, расположенные в пределах границ (черты) города (поселения), могут размещаться в пределах жилых зон.
6. В общественно-деловых зонах земельные участки предназначаются для размещения как объектов, названных в п.6 ст.85 Кодекса, так и объектов здравоохранения, культуры, торговли, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в названной зоне, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
7. В поселениях часть территории занимают производственные зоны. Помимо размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, в них устанавливаются санитарно-защитные зоны, в которых не разрешено размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.
Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников соответствующих производственных объектов.
8. В зонах инженерной и транспортной инфраструктур вредное воздействие на среду жизнедеятельности поселения оказывают сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования. Поэтому должны соблюдаться необходимые расстояния от таких объектов до жилых, общественно-деловых и рекреационных зон. Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещаются за пределами городских и сельских поселений.
9. Рекреационные зоны предназначены для отдыха граждан и туризма. На территории этих зон не разрешается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения. В рекреационных зонах могут существовать особо охраняемые природные территории и природные объекты.
10. На территории поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий. Использование земель в пределах таких зон должно соответствовать требованиям ст.94-100 Кодекса и ФЗ от 14.03.1995г. "Об особо охраняемых природных территориях"[313].
11. В пределах поселений обычно существуют земельные участки, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами и сельскохозяйственными строениями. Кодекс, именуя эти земельные участки зонами сельскохозяйственного использования, не отождествляет их с землями сельскохозяйственного назначения, расположенными вне поселений. От последних они отличаются не только местом размещения, но тем, что свое наименование "зона сельскохозяйственного использования" носит не постоянно, а лишь до момента изменения вида ее использования и может быть застроена в соответствии с генеральным планом и правилами застройки поселения.
12. В составе территориальных зон городов и поселений Кодекс называет также зоны специального назначения, зоны военных объектов и иные территориальные зоны. Краткая характеристика этих зон в Кодексе не дана, но о них есть сведения в ГрК РФ.
Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений.
Зоны военных объектов и иные режимные территории предназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим. Он устанавливается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления и в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, с правилами застройки.