Статья 65 Платность использования земли

Статья 65

Платность использования земли

1. Статья конкретизирует принцип платности использования земли, установленный п.1 ст.1 Кодекса в качестве одного из основных принципов земельного законодательства. Статья 65 Кодекса восприняла основные правила платности землепользования, ранее установленные в ст.47, 48 ЗК 1991г. Однако комментируемая статья не регулирует, как это делалось ранее в ст.49, 50 и 51 ЗК 1991г., поступление платежей в бюджет, использование платежей за землю и льготы по взиманию платы за землю, поскольку данные отношения относятся к предмету не земельного, а бюджетного законодательства и законодательства о налогах и сборах.

Принцип платности использования земли имеет целью стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, уменьшить разницу в социально-экономических условиях хозяйствования в разных регионах, на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах.

Пункт 1 комментируемой статьи называет две формы платы за землю: а) земельный налог (до введения налога на недвижимость) и б) арендную плату. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи (см. ст.5 Кодекса) облагаются ежегодным земельным налогом. Арендаторы (см. ст.5 Кодекса) вносят арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных договором аренды (субаренды) земельного участка.

2. Законодательство Российской Федерации о налогах и сборах — это отрасль законодательства, включающая нормативные правовые акты, регулирующие властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения (ст.2 НК РФ). К отношениям по установлению, введению и взиманию таможенных платежей, а также к отношениям, возникающим в процессе осуществления контроля за уплатой таможенных платежей, обжалования актов таможенных органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности виновных лиц, законодательство Российской Федерации о налогах и сборах не применяется, если иное не предусмотрено НК РФ.

Законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из НК РФ и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах. НК РФ устанавливает систему налогов и сборов, взимаемых в федеральный бюджет, а также общие принципы налогообложения и сборов в Российской Федерации.

01.01.2005г. вступила в силу гл.31 НК РФ "Земельный налог"[249], которая регулирует отношения, связанные с исчислением и уплатой указанного налога, предоставлением отчетности по налогу.

Земельный налог — это один из местных налогов, который устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельный налог (далее — налог) устанавливается НК РФ и законами указанных субъектов Российской Федерации, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и законами этих субъектов Федерации и обязателен к уплате на территориях данных субъектов Федерации.

Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные представительные органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных гл.31 НК РФ, порядок и сроки уплаты налога.

При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Согласно ст.388 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

4) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;

5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами (ст.389 НК РФ).

Налоговая база, согласно ст.390 НК РФ, определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст.389 НК РФ (см. ст.66 Кодекса и комментарий к ней). Порядок определения налоговой базы определен в ст.391, 392 НК РФ.

Налоговым периодом признается календарный год.

Отчетными периодами для налогоплательщиков — организаций и индивидуальных предпринимателей, признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

При установлении налога представительный орган муниципального образования (законодательные представительные органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга) вправе не устанавливать отчетный период (ст.393 НК РФ).

Налоговая ставка определяется по правилам ст.394 НК РФ. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1) 0,3% в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Налоговые льготы определяются по правилам ст.395 НК РФ. Порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей по налогу, правила представления налоговой декларации регулируются ст.396-398 НК РФ.

Целесообразно иметь в виду, что приказом Минфина РФ от 20.06.2005г. N 75н[250] были утверждены форма "Сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения по земельному налогу" и Рекомендации по заполнению указанной формы. Рекомендации по заполнению Налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу утверждены приказом Минфина РФ от 19.05.2005г. N 66н "Об утверждении формы Налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу и Рекомендаций по ее заполнению"[251]. В Приложении N 2 к данному приказу "Коды налоговых льгот" приведены наименования льгот по земельному налогу и основания их предоставления в соответствии с НК РФ.

При применении налоговых льгот по земельному налогу целесообразно также учитывать правила, установленные постановлением Правительства РФ от 15.04.2005г. N 223 "Об утверждении перечня товаров, при производстве и (или) реализации которых организации не подлежат освобождению от уплаты земельного налога в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации этих товаров"[252].

3. Второй формой платы за использование земли является арендная плата, подлежащая внесению арендаторами (субарендаторами) земельных участков в соответствии с условиями договоров аренды (субаренды).

В случаях, когда арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы определяется в договоре аренды (субаренды) земельного участка сторонами договора самостоятельно. Однако при этом стороны договора обязаны учитывать обязательные правила, регулирующие порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения. В зависимости от того, в чьей собственности находятся арендуемые земельные участки — в собственности Российской Федерации, ее субъектов или в муниципальной собственности — такие правила устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления. Например, распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003г. N 1102-р были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, которые разработаны на основании постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"[253].

Третий абзац п.3 комментируемой статьи в императивной норме установил, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В связи с этим целесообразно напомнить, что в соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из данной статьи ГК РФ с необходимостью вытекает, что если при заключении договора стороны не согласовали хотя бы одно из существенных его условий, то такой договор считается незаключенным. Признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям, по общему правилу, влечет за собой последствия недействительности сделки6.

4. На передаваемые в аренду земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, правила второго абзаца п.3 ст.65 Кодекса не распространяются. Если в аренду (субаренду) передается земельный участок, находящийся в частной собственности, то стороны такого договора свободны в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Однако и в этом случае стороны договора должны учитывать, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

5. О кадастровой стоимости земельного участка см. комментарий к п.2 ст.66 Кодекса.