Статья 55 Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Статья 55

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Основания для изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, перечислены в ст.49 Кодекса. Все они относятся к категории исключительных случаев и не должны трактоваться расширительно. Решение об изъятии земельного участка, принятое уполномоченным органом, подлежит государственной регистрации в органе юстиции, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость. В соответствии со ст.17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" основанием для регистрации в таких случаях являются акты, издаваемые органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. На последнее правило следует обратить особое внимание в связи с тем, что за последние пятнадцать лет имели место многочисленные изменения законодательства о правах на земельные участки и порядок регистрации этих прав.

2. Если имеются основания принудительного отчуждения земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то таковое может быть произведено при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Необходимость принудительного отчуждения возникает при несогласии владельца земельного участка с условиями его изъятия. В принудительном порядке могут отчуждаться не только земельные участки, являющиеся объектами права собственности граждан или юридических лиц, но и предоставленные в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, в аренду, в срочное безвозмездное пользование. В любом из названных случаев земельный участок имеет для пользователя определенную имущественную ценность, которой он лишается в результате изъятия участка. Для определения размера возмещения может быть назначена независимая экспертиза. До выплаты землепользователю равноценного возмещения стоимости земельного участка от него нельзя требовать освобождения участка.

3. ГК РФ не знает другого способа изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника, кроме выкупа (ст.279 ГК РФ). Однако термин "выкуп" вовсе не означает во всех случаях выплату собственнику земельного участка соответствующей денежной суммы — в соответствии с п.3 ст.281 ГК РФ собственнику с его согласия может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом собственнику изымаемого земельного участка должны быть возмещены его расходы по перебазированию хозяйства на предоставляемый участок либо оказана необходимая помощь. Решение об изъятии земельного участка у собственника принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения выкупной цены земельного участка предусмотрен ст.281 ГК РФ. Основные элементы соглашения между собственником земельного участка и другой стороной (Российской Федерацией, субъектом Федерации, муниципальным образованием) определяются соглашением сторон. К ним относятся выкупная цена, сроки выкупа, а также другие условия, признанные сторонами существенными. ГК РФ указывает, из каких составных частей складывается выкупная цена. В нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая упущенную выгоду.

Оценка земельного участка должна осуществляться в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"[219]. Статья 8 этого Федерального закона установила: проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки"[220]. Указанные Стандарты дают возможность организовать работу по оценке имущества, в том числе и земельных участков.

При несогласии собственника с выкупом у него земельного участка или с условиями выкупа для государственных или муниципальных нужд соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о разрешении спора. Согласно ст.282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка может быть предъявлен в течение двух лет с момента направлению собственнику участка уведомления органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.

В период времени с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и до достижения соглашения о выкупе или принятия судом решения о выкупе земельного участка собственник не ограничен в правах владения, пользования и распоряжения земельным участком. Он может производить необходимые затраты на его содержание и использование по назначению. Эти затраты потом могут быть включены в выкупную цену (но именно необходимые затраты). Однако, согласно ст.280 ГК РФ, затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период могут быть отнесены на счет собственника.