Глава VI Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков
Глава VI
Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков
Статья 40
Права собственников земельных участков на использование земельных участков
1. В комментируемой статье впервые в специальных нормах обособлены права собственников по использованию земельных участков. ЗК 1991г. правомочия собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов определял в одной статье (ст.52).
Нормы п.1 ст.40 регулируют правомочия собственников только в сфере использования принадлежащих им земельных участков и не затрагивают двух других правомочий собственников — по владению и распоряжению соответствующим имуществом.
Владение — фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на него. Отметим, что законным (титульным) владельцем земельного участка может быть не только собственник, но и арендатор, а также лица, которым земельный участок передан в пожизненное наследуемое владение (см. ст.5, ст.41 Кодекса и комментарии к ним).
Распоряжение — определение юридической судьбы имущества. Собственник, осуществляя свои правомочия по распоряжению земельным участком, включает его в гражданский оборот (купля-продажа, аренда, дарение и др.) с учетом правил, установленных ст.129, 209 ГК РФ, 27 Кодекса. Особенности сделок с земельными участками различного целевого назначения регулируются специальными законами (см., например, ст.30 ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"[192].
Реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком регулируется ГК РФ, Кодексом, Вводным законом с учетом особенностей, установленных Законом РФ от 21.02.1992г. в редакции ФЗ от 03.03.1995г. "О недрах"[193], ГрК РФ, ВК РФ, ЛК РФ и законодательством об охране окружающей природной среды. Распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляется по специальным правилам, установленным ФЗ от 24.07.2002г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[194].
В отличие от ЗК 1991г., в комментируемой статье перечень прав собственников земельных участков в реализации указанной группы правомочий существенно расширен.
1) Отношения по использованию недр на территории РФ регулируются Законом РФ от 21.02.1992г. в редакции ФЗ от 03.03.1995г. "О недрах", согласно ст.19 которого собственники вправе осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин для использования пресных подземных вод. В области использования обособленных водных объектов (замкнутых) водоемов применяются нормы ГК РФ, ВК РФ, Кодекса. Так, согласно ВК РФ, обособленным водным объектом (замкнутый водоем) признается небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ (ст.40 ВК РФ). Собственники земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты только для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц (ст.12 ВК РФ). О соотношении действия норм земельного и других отраслей природоресурсного законодательства см. п.2 ст.3 Кодекса и комментарий к данному пункту.
2)-3) Разрешенное использование — это использование земельных участков с учетом ограничений на использование земель, устанавливаемых законодательством.
Например, в области градостроительной деятельности в соответствии со ст.36 нового ГрК РФ действуют градостроительные регламенты, которые определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. ГрК РФ определяет, в частности, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст.37), предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ст.38), порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (ст.39) и регулирует другие отношения, связанные с объемом правомочий собственников соответствующих земельных участков.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (см. п.2 ст.31 Кодекса и комментарий к ней).
Разрешенное использование определяется применительно к каждой территориальной зоне и может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (см. ст.37 ГрК РФ). При этом порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст.34, 35 ГрК РФ.
Правила установления санитарных правил и норм регулируются положениями специального законодательства, в частности, ФЗ от 30.03.1999г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"[195]. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании[196].
В сфере земельных отношений применяются и должны соблюдаться строительные и иные нормы и правила, например: СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения"; СП 11-106-97 "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан"; СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"; СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"; НПБ 106-95 "Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования"; СанПиН 2.1.4.027-95 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения"; СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" и др.
4) В отличие от ЗК 1991г., в ст.40 Кодекса права собственников на использование земельных участков установлены в виде "открытого" перечня. Такой подход законодателя существенно расширяет возможности собственников земельных участков в реализации их прав по использованию принадлежащих им объектов земельной собственности.
2. Пункт 2 комментируемой статьи гарантирует собственнику земельного участка права на перечисленные здесь объекты. Отметим, что право собственности на полученные продукцию и доходы от реализации сельскохозяйственных культур в ЗК 1991 предусмотрено не было (см. п.4 ст.52).
1) Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежат лицу, использующему его на законном основании (ст.136 ГК РФ). Чаще всего таким лицом является собственник. В случае, если собственник передал земельный участок в аренду, безвозмездное (срочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, то плоды, продукция и доходы становятся собственностью землевладельца, землепользователя или арендатора (ст.5 Кодекса).
2) По общему правилу (подп.2 п.2 ст.40 Кодекса), собственник земельного участка имеет право собственности на многолетние насаждения, находящиеся на принадлежащем ему земельном участке. Исключения из данного правила определяются в порядке, установленном комментируемой нормой.
Например, в соответствии со ст.20 ЛК РФ древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире. Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.