Глава 2. Что такое государственная регистрация?

Глава 2. Что такое государственная регистрация?

Государственная регистрация как инструмент защиты прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Как мы выяснили, государственная регистрация права как один из элементов сложного фактического правообразующего состава в первую очередь служит цели определения момента возникновения права, что чрезвычайно важно для определения существования гражданско-правовых отношений во времени.

Вместе с тем можно утверждать, что определение момента возникновения прав на имущество посредством государственной регистрации права является способом гражданско-правовой защиты указанных прав.

Статья 12 ГК РФ содержит открытый перечень способов защиты гражданских прав, первым из которых поименовано признание права.

Признанием прав снимается сомнение в принадлежности права тому или иному лицу. В практике нередки случаи, когда не сколько юридических лиц считают себя собственниками одного и того же нежилого помещения. Признанием вступившим в законную силу решением суда права собственности за кем-либо из этих юридических лиц исключается дальнейшее судебное оспаривание права. Признание прав как способ защиты может применяться в сочетании с другими способами. Например, признание права и восстановление положения, существовавшего до нарушения права, а также пресечение действий, нарушающих право. В практике нередки случаи, когда одно лицо незаконно занимает помещение, принадлежащее другому лицу, и препятствует его владельцу пользоваться этим помещением. Признав право истца, суд может обязать незаконно занявшего помещение освободить его и устранить все препятствия, мешающие законному владельцу пользоваться помещением. Например, снять охрану помещения[33].

ГРПНИСН, согласно статье 2 Закона о государственной регистрации прав, представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, системное толкование норм статьи 12 ГК РФ и статьи 2 указанного закона приводит к выводу о том, что ГРПНИ является также способом защиты гражданских прав, который реализуется посредством признания возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ.

В этой связи следует также отметить норму, содержащуюся в пункте 4 статьи 212 ГК РФ, согласно которой "права всех собственников защищаются равным образом". ГРПНИСН в весьма значительной степени подчинена реализации данной нормы, поскольку носит, как это мы увидим в дальнейшем, общеобязательный характер. Очевидно, что в данном случае под гражданско-правовую защиту посредством государственной регистрации прав подпадают права собственности и иные вещные права только на НИ.

Если говорить о практическом аспекте применения ГРПНИСН в качестве способа защиты гражданских прав, то здесь уместным было бы процитировать латиноамериканского экономиста Эрнандо де Сото. Говоря о необходимости внедрения системы ГРПНИ и сделок с ней в бывших социалистических странах, он раскрывает суть государственной регистрации как инструмента защиты прав собственности следующим образом:

"Не будь ее (системы частной собственности и государственной регистрации НИ — Прим. автора), любая сделка с НИ потребовала бы чрезвычайных усилий только для того, чтобы определить основные параметры операции:

на самом ли деле продавец является владельцем этой земли и имеет ли право ее продать?

не обременена ли эта земля долгами?

признают ли власти, обеспечивающие охрану НИ, права нового владельца земли?

как исключить претензии других претендентов на землю?"[34]

Регистрация прав на НИ как публичное признание прав на тот или иной объект НИ за тем или иным субъектом гражданских прав осуществляется посредством внесения соответствующих записей в единый реестр прав. Публичность, открытость и доступность данных о таких правах и их правообладателях способствуют прямой защите интересов сторон в сделках с НИ, тем самым легализуя гражданский оборот недвижимых вещей и прав на них. Как гласит статья 2 закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на НИ. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.