Работы по межеванию, землеустройству и постановке на кадастровый учет земельных участков

Работы по межеванию, землеустройству и постановке на кадастровый учет земельных участков

В соответствии со статьей 17 Федерального закона о ГРПНИСН, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Кадастровый план (карта) земельного участка, на котором находится объект НИ создается в результате проведения государственного кадастрового учета. Согласно статье 7 Федерального закона от 2 января 2000г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Кадастровый план (карта) содержит следующие основные сведения (ст.14 Федерального закона о государственном земельном кадастре): кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категорию земель и разрешенное использование земельного участка, описание границ участка и его отдельных частей, экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю), качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель), наличие объектов НИ. Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000г. N 660 "Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам". Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п.8 ст.19 Федерального закона о государственном земельном кадастре).

Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков (п.1 ст.17, п.2 ст.19 Федерального закона о государственном земельном кадастре). Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" земельные участки являются также объектами землеустройства.

Землеустройство определяется как мероприятия не только по изучению состояния земель, планированию и организации их рационального использования, но и как мероприятия по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). Обязательность проведения землеустройства в случаях изменения границ объектов землеустройства, предоставления и изъятия земельных участков, определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства определяется статьей 3 Федерального закона от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

При проведении территориального землеустройства проводится межевание, которое включает в себя (ст.17 Закона о землеустройстве):

определение границ объекта на местности и их согласование;

закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;

изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Землеустроительные работы проводятся на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию. Статьей 12 Федерального закона от 26 декабря 1995г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии", подпунктом 36 пункта 6 Положения о Федеральной службе земельного кадастра России (Росземкадастра), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11 января 2001г. N 22, предусмотрено следующее. Лицензирование геодезической и картографической деятельности в составе проектно-изыскательской деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра осуществляет Росземкадастр[30].

Договор подряда на проведение землеустроительных работ предусматривает проведение следующих основных комплексов работ на основании предоставленных заказчиком объемов работ и технического задания, согласованного с территориальным органом Росземкадастра:

инвентаризация земельных участков;

топографогеодезическая съемка объектов НИ;

межевание земель;

сопровождение процедуры постановки земельных участков на государственный кадастровый учет. Приказом Росземкадастра от 13 июня 2001г. N П/115 утверждены Требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет. Заинтересованные правообладатели должны обратиться за проведением кадастрового учета вновь образуемых земельных участков и представить:

заявки;

правоустанавливающие документы;

документы о межевании земельных участков.

Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, вступившие в силу с 27 декабря 2002г., сформулированы в приказе Федеральной службой земельного кадастра России от 2 октября 2002г. N П/327.

Согласно пункту 2 статьи 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления данного закона в силу, является юридически действительным. В случае совершения сделки в учреждение юстиции по ГРПНИСН (далее — учреждение юстиции) может быть представлен кадастровый план земельного участка, удостоверенный районным (городским) земельным комитетом, с кадастровым номером, присвоенный в соответствии с ранее действовавшими правилами. Отсутствие нового кадастрового плана или кадастрового номера не является препятствием для государственной регистрации.

Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10 апреля 2001г. утвердил указания для своих территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р11-02-01.

Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (или уполномоченным им лицам) бесплатно (п.2 ст.22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п.3 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.12.2000 N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра"). Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.

Вступление в силу Земельного кодекса РФ с 30 октября 2001г. породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).

Проблемными в правоприменительной практике являются вопросы необходимости оформления прав на земельные участки перед совершением сделки продажи здания (при отсутствии документального подтверждения права продавца на земельный участок, на котором расположено здание). Сюда же относятся и вопросы, связанные с условиями и порядком переоформления прав на землю, предоставленных ранее гражданам и организациям на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в соответствии с требованиями Земельного кодекса.

В пункте 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее — Вводный закон) установлена необходимость переоформления права временного пользования, а также права постоянного (бессрочного) пользования.

Право временного пользования подлежит переоформлению на право безвозмездного срочного пользования.

Переоформлению подлежит также право постоянного (бес срочного) пользования, предоставленного гражданам и юридическим лицам (в т.ч.коммерческим организациям).

При этом следует иметь в виду, что согласно статье 20 ЗК РФ права лиц, обладавших правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до вступления в силу нового ЗК РФ, сохраняются. При этом временных ограничений в данном случае настоящим кодексом не предусматривается.

Вводным законом устанавливается ограничение срока, в соответствии с которым право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется лишь до 1 января 2006г. До этого срока юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Переоформление права в данном случае означает закрепление используемого земельного участка на основании того права, которое предусмотрено ЗК РФ для соответствующих участников земельных отношений. Переоформление осуществляется в том же порядке, что и оформление права на земельный участок: новое право подлежит государственной регистрации на основании Федерального закона о регистрации прав на НИ.

Переоформление права на земельный участок включает в себя:

подачу юридическим лицом заявления о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права (речь идет о юридических лицах, указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ: органах государственной власти, местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждениях и т.д.) или же заявления о предоставлении ему земельного участка на праве собственности или аренды (данное правило действует в отношении всех остальных юридических лиц);

принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О ГРПНИСН".

Следует также иметь в виду, что при продаже зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков. Или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями

Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Анализ норм действующего гражданского и нового земельного законодательства позволяет определить следующие особенности оформления сделок с НИ: Отчуждение НИ, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности. При отчуждении НИ может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая НИ и необходимая для ее использования. В любом случае определение земельного участка, передаваемого приобретателю НИ, является существенным условием договора отчуждения НИ — соглашением о предмете сделки. Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на НИ. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Перед кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков. При отчуждении земельных участков, поставленных на кадастровый учет в соответствии с порядком, действовавшим до принятия Закона о земельном кадастре, повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ, не требуется. Часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Перед отчуждением НИ с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя НИ.

При отчуждении НИ на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на НИ или одновременно с ней.

Если НИ расположена на арендованном земельном участке, то права на землю могут передаваться как по единому договору с отчуждением НИ, так отдельным договором после регистрации перехода права на НИ. Отчуждатель НИ может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды (перенаем), передать участок в субаренду (под наем). При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником НИ. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель — заключить новый договор с арендодателем.

До оформления прав на земельный участок собственник НИ является законным землепользователем, отсутствие право устанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением.