Договоры между ТСЖ и собственниками помещений

Управление многоквартирным домом управляющей компанией и товариществом собственников жилья базируются на различных документах.

Основным документом, регламентирующим работу товарищества и взаимоотношения между ним и членами организации, является устав ТСЖ. Собственники, не являющиеся членами ТСЖ, тем не менее обязаны выполнять решения общего собрания членов ТСЖ и исполнительных органов товарищества — правления и председателя правления.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает обязательное утверждение условий договоров, заключаемых ТСЖ с собственниками помещений в МКД (как являющимися, так и не являющимися членами ТСЖ). Эти договоры не являются обязательными, но по требованию любого собственника в доме, ТСЖ обязано их заключить. Что же это за договоры?

? Обратите внимание!

Рассматриваемый материал распространяется только на случай , когда ТСЖ предоставляет собственникам/пользователям помещений в МКД коммунальные услуги , заключив соответствующие договоры с РСО на поставку коммунальных ресурсов в дом.

Существует два вида договоров, содержащих условия о предоставлении коммунальных услуг, между ТСЖ и собственниками помещений в данном доме в зависимости от членства в товариществе:

1. Договор о предоставлении коммунальных услуг для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ.

ТСЖ изначально создается для управления МКД, соответственно членам товарищества нет необходимости заключать договор на содержание и ремонт общего имущества. Это уставная деятельность, оплата жилищных услуг ежегодно утверждается в составе сметы доходов и расходов ТСЖ. Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт ОИ, а также с оплатой КУ, в порядке, установленном органами управления ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Но товарищество не вправе отказать собственнику помещения в МКД (независимо от членства в ТСЖ) в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, что позволяет степень благоустройства МКД (п. 9 Правил № 354).

Таким образом, для собственников — членов в ТСЖ должен заключаться только договор о предоставлении КУ. Такой договор может быть заключен не только в письменной форме, но и путем совершения конклюдентных действий.

? Для сведения

Под конклюдентными действиями понимается совершение потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.

Другими словами, потребитель, включая свет (открывая кран), свидетельствует о намерении потреблять коммунальные услуги и начинает их фактическое потребление.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами № 354 (п. 7 Правил).

2. Договор о содержании общего имущества, а также о предоставлении КУ для собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ.

ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов в МКД на основе ежегодно принятой сметы доходов и расходов в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

В силу ч. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ. Такие договоры могут быть заключены не только в письменной форме, но и путем совершения конклюдентных действий.

Для собственников, которые не вступили в товарищество, ТСЖ — это сторонняя организация, соответственно отношения с ней должны выстраиваться на основании договора. Однако при отсутствии соответствующего договора, подписанного сторонами, такие договорные отношения являются фактически сложившимися. Отсутствие договора в письменной форме, подписанного сторонами, не влечет за собой освобождение какой-либо из сторон договора от исполнения соответствующих обязанностей и реализации соответствующих прав. Судебная практика свидетельствует о том, что собственник обязан платить даже если он не заключал договор с ТСЖ (Определение ВАС РФ от 03.04.2013 № ВАС-3090/13, постановления ФАС ВВО от 30.11.2012 по делу № А17-9238/2011, ФАС ЗСО от 16.08.2012 по делу № А03-17531/2009, ФАС ПО от 26.02.2013 по делу № А65-11088/2012, ФАС СКО от 28.11.2012 по делу № А32-34186/2011, ФАС УО от 16.11.2012 № Ф09-11040/12).

? Для сведения

ТСЖ не имеет права отказываться от выполнения тех или иных работ, ссылаясь на отсутствие подписанного договора, но и собственники не имеют права отказываться от оплаты выполняемых ТСЖ работ по той же причине. В случае надлежащего исполнения ТСЖ своих обязанностей по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту ОИ, т. е. при фактическом исполнении ТСЖ договора на предоставление указанных услуг, ссылка отдельного собственника помещения МКД на отсутствие заключенного договора неправомерна.

Приведенная позиция подтверждается судебной практикой:

1) п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 установлено: «Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)».

2) Определением ВС РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220, А63-935/2018 установлено: «…из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” (далее — Постановление № 22).

Следовательно, вывод суда о необходимости наличия договора на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственником нежилого помещения и Товариществом противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления № 22, и не мог быть положен в основу судебного акта ».

Требования к заключению договоров о предоставлении коммунальных услуг между исполнителем (ТСЖ) и потребителем (собственником помещения) установлены разделом III Правил № 354.

? Обратите внимание!

Собственник помещения в МКД вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего условия о предоставлении коммунальных услуг (п. 23 Правил № 354).

Этот факт не снимает с ТСЖ обязанности направить оферту всем собственникам помещений в доме.

Алгоритм заключения договоров ТСЖ с собственниками

1. Сначала надо подготовить проект такого договора, учитывая требования раздела III Правил № 354.

2. Необходимо проинформировать собственников помещений в МКД о том, что они могут получить проект договора, содержащего условия о предоставлении КУ:

• разместить соответствующее уведомление в подъездах МКД;

• оставить соответствующие уведомления в почтовых ящиках.

В основном собственники в МКД, как члены, так и не члены товарищества, не требуют от ТСЖ заключения подобных договоров. Отсутствие письменных договоров, например, на поставку электроэнергии или газа — привычное дело в нашей реальности. Приходят платежки — жители их оплачивают, если возникают вопросы по качеству услуги — предъявляют претензии. Но все же есть отдельные собственники, для которых такой документ представляется важным, и у ТСЖ нет возможности отказать им от заключения подобного договора в письменной форме.

Поскольку требования Правил № 354 в части заключения таких договоров между ТСЖ и собственниками не всегда совпадают с реальным положением дел, особенно в части соблюдения установленных сроков, то будем исходить из сложившейся практики.

3. Требования п. 22 Правил № 354.

Не позднее 20-ти рабочих дней с даты государственной регистрации ТСЖ исполнитель обязан передать подписанный проект договора в 2 экземплярах собственнику помещения в МКД по месту нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с собственником способом.

Практика

А. Подготовить проекты договоров и направить их в адрес всех собственников помещений в МКД достаточно сложно, к тому очень затратно. Как правило, такие траты в смете доходов и расходов ТСЖ не предусмотрены. Особенно если учесть, что проекты договоров для членов и не членов ТСЖ будут разными! Востребованы будут единичные экземпляры указанных договоров, вся остальная работа будет сделана впустую.

Б. Поэтому дождитесь, пока собственники сами не обратятся в ТСЖ с заявлением о заключении договоров. Если такие найдутся в доме, то:

• примите заявление и отметьте на экземпляре собственника этот факт;

• выдайте на руки проект договора в 2 экземплярах;

• зафиксируйте факт выдачи лично в руки проекта договора в соответствующем реестре подписания указанных договоров.

4. Собственник, получивший проект договора при отсутствии у него разногласий по такому проекту, обязан в течение 30 дней со дня его получения передать исполнителю подписанный 1 экземпляр договора.

К проекту договора прикладываются копии следующих документов:

• подтверждающего право собственности на помещение в МКД;

• удостоверяющего личность физического лица или свидетельство о государственной регистрации юридического лица — собственника помещения;

• подтверждающих информацию, о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета (при их наличии у заявителя).

При возврате собственником подписанного с его стороны договора сделайте соответствующую отметку в реестре подписания договоров о предоставлении коммунальных услуг.

5. При наличии разногласий по полученному от исполнителя проекту договора собственник обязан в течение 30 дней передать исполнителю в месте его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом протокол разногласий к проекту договора (п. 24 Правил № 354).

Исполнитель , получивший протокол разногласий к проекту договора обязан в течение 30 дней со дня его получения известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий с указанием причин отклонения.

При отклонении исполнителем протокола разногласий либо неполучении заявителем извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, на рассмотрение суда.

6. По мере поступления обращений от собственников помещений в МКД выдавайте таким собственникам оформленный экземпляр договора о предоставлении коммунальных услуг по той же схеме и не забывайте заполнять реестр подписания договоров!

? Обратите внимание!

Если исполнитель уклоняется от заключения договора, содержащего положения о предоставлении КУ собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков (п. 24 Правил № 354).

Основания для отказа ТСЖ заключить с собственником помещений в МКД договор о предоставлении коммунальных услуг (п. 28 Правил № 354):

• степень благоустройства МКД не позволяет предоставить потребителю КУ (все или некоторые), о предоставлении которых он указал в заявлении о заключении договора;

• ТСЖ не имеет возможности предоставлять коммунальные услуги потребителю (не заключен договор с РСО, заключен договор между ТСЖ и УО).

В случае отказа исполнитель обязан в течение 5 дней со дня обращения заявителя о заключении договора уведомить его об отказе с указанием причины. Уведомление нужно направить в письменной форме и через ГИС ЖКХ (п. 2 (1), 28 Правил № 354).

? Важно!

1. Представление заявителем неполного пакета документов или неправильное их оформление не является основанием для отказа в заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (п. 29 Правил № 354).

2. Исполнитель в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня получения документов, обязан в письменной форме сообщить заявителю о допущенных несоответствиях и порядке их устранения.

3. Если недостающие документы не будут представлены заявителем исполнителю в течение 6 месяцев со дня приостановления их рассмотрения, то исполнитель вправе прекратить рассмотрение заявления и возвратить представленные документы заявителю (п. 29 Правил № 354). В этом случае для заключения договора заявитель подает заявление повторно.

4. Договор о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, вступает в силу и является обязательным для сторон со дня его подписания обеими сторонами . Условиями такого договора может быть предусмотрено, что права и обязанности сторон возникают с более поздней даты после даты вступления этого договора в силу (п. 30 Правил № 354).

5. Договор о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий , считается заключенным потребителем с исполнителем с даты начала предоставления коммунальных услуг таким исполнителем.