Документация на МКД

Одним из стандартов управления МКД для любой организации, управляющей домом, является прием, хранение и передача технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов (подп. «а» п. 4 Правил № 416).

Состав технической документации на многоквартирный дом установлен:

• Правилами № 491;

• постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170;

• приказом Минрегиона России от 01.06.2007 № 45;

• ч. 5 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ;

• Правилами № 416;

• Правилами № 354

• ст. 16 Закона № 294-ФЗ.

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя (п. 24 Правил № 491):

1) документы технического учета жилфонда, содержащие сведения о состоянии ОИ (технический паспорт на МКД, акт технического состояния МКД и т. д.);

2) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию ОИ;

3) документы на ОДПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки;

4) информация об оснащении помещений в МКД ИПУ, в том числе информация о каждом установленном ИПУ (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

5) акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям:

— инженерных коммуникаций,

— приборов учета,

— механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов (ОИ),

— конструктивных частей (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов на земельном участке и других частей ОИ);

6) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду;

7) инструкция по эксплуатации МКД (рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту ОИ, рекомендуемые сроки службы отдельных частей ОИ;

? Для сведения

Инструкция может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков) — обязательна для МКД, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года (п. 6 Правил № 491).

Форма инструкции по эксплуатации МКД установлена приказом Минрегиона России от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома».

В соответствие с п. 25 Правил № 491 застройщик обязан передать под расписку в течение месяца после получения разрешения на введение МКД в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации МКД (на бумажном и электронном носителях):

1) первый экземпляр — ТСЖ, созданному в доме;

2) второй экземпляр — первому обратившемуся собственнику (если ТСЖ не создано), либо лицу, принявшего от застройщика помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

3) третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен МКД.

В сфере управления МКД УО, ТСЖ, кооперативы в целях надлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД ведут журналы, как предусмотренные нормативно-правовыми актами РФ, так и журналы, необходимые для удобства работы самой организации.

Основные журналы , предусмотренные нормативно-правовыми актами:

Журнал эксплуатации МКД (ч. 5 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

Ведение журнала эксплуатации МКД необходимо для систематизации сведений об оказанных услугах и выполненных работах и последующего отчета о выполнении УО перед собственниками. Лицо, ответственное за эксплуатацию МКД, обязано вести журнал, в который вносятся сведения:

 о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований МКД, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов;

• выполненных работах по техническому обслуживанию здания;

• проведении текущего ремонта здания;

• датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.

? Обратите внимание!

Форма технического журнала по эксплуатации здания, сооружения была установлена Приложением 2 постановления Гос-строя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений».

Обычно применительно к МКД такие журналы не ведутся, все перечисленные сведения указываются в ряде других целевых журналах, например, отдельный журнал проверок, осмотров и т. д.

2. Журнал учета заявок населения (п. 17 Правил № 416).

3. Журнал учета проверок (ч. 8—10 ст. 16 Закона № 294-ФЗ).

4. Журнал учета показаний ОДПУ (подп. «е» п. 31 Правил № 354).

5. Журнал регистрации фактов предоставления КУ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (п. 104 Правил № 354).

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК в процессе деятельности могут вести любые другие журналы для удобства своей работы, например:

• журнал учета нанимателей помещений в МКД;

• журнал учета заключенных договоров управления МКД с собственниками в МКД;

• журнал по устранению неисправностей электрооборудования и электрических сетей;

• журнал регистрации работы систем отопления и горячего водоснабжения зданий;

• журнал входящей корреспонденции;

• журнал исходящей корреспонденции;

• журнал первичного противопожарного инструктажа;

• журнал противопожарного инструктажа на рабочем месте;

• журнал учета огнетушителей;

• журнал учета проверок огнетушителей;

• журнал инструктажа по мерам безопасности перед началом опасных работ и т. д.

Правилами № 491 установлен перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом.

1. Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом по ведению государственного земельного кадастра (подп. «а» п. 26).

2. Выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом (подп. «б» п. 26).

3. Документы о содержании и сфере действия сервитута, иных обременений (при наличии) — подп. «г» п. 26.

? Обратите внимание!

К документам об обременении должен быть приложен план , на котором отмечены обременения части земельного участка, который необходимо заверить в организации по государственному учету объектов недвижимого имущества (Росреестре).

4. Заверенная уполномоченным органом МСУ копия градостроительного плана земельного участка для МКД, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт которых проводили на основании разрешения, полученного после установления формы градостроительного плана земельного участка (подп. «в» п. 26).

? Обратите внимание!

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения».

5. Оригинал или копия проектной документации на МКД, в соответствии с которой было проведено строительство или реконструкция МКД (при наличии) — подп. «д» п. 26.

6. К обязательным документам, которые должны вести все организации, управляющие МКД, относится реестр собственников помещений (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, подп. «д1» п. 26 Правил № 491).

7. Список лиц, использующих ОИ на основании договоров, заключенных по решению ОСС. Указанный список должен составляться с учетом требований о защите персональных данных (подп. «д1» п. 26).

8. Договоры об использовании ОИ в МКД (подп. «д2» п. 26).

9. Оригиналы (копии) решений и протоколов ОСС (подп. «д3» п. 26).

10. Дополнительный перечень документов, связанных с управлением МКД, перечень может быть установлен решением ОСС (подп. «е» п. 26).

? Для сведения

УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны заполнять электронный паспорт МКД в ГИС ЖКХ (ч. 18 ст. 7 и п. 6 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21июля 2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»).

Форма электронного паспорта МКД утверждена приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17.02.2016 № 53/82/пр «Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур».