Компетенция общего собрания членов ТСЖ

Компетенция ОСЧ определена в ст. 145 ЖК РФ. К ней относятся следующие вопросы:

1. внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава в новой редакции;

2. принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3. избрание членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом ТСЖ, также председателя правления из числа членов правления, досрочное прекращение их полномочий;

4. установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5. утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта ОИ) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6. принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;

8. утверждение годового плана содержания и ремонта ОИ, отчета о выполнении такого плана;

8.1. утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2. утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3. утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9. рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора);

10. принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов ТСЖ, предусмотренных уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ;

11. определение размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления;

12. другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Решения по указанным вопросам, входящим в компетенцию ОСЧ, принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ. В статье 145 ЖК РФ перечислены вопросы (2, 6 и 7), решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ:

• реорганизация и ликвидация ТСЖ;

• назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

• получение заемных средств, в том числе банковских кредитов;

• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

? Важно!

1. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления .

2. Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, определенные ст. 44 ЖК РФ, не могут быть решены на общем собрании членов ТСЖ.

К компетенции общего собрания членов ТСЖ, помимо непосредственно перечисленных в ст. 145 ЖК РФ, относятся другие вопросы, предусмотренные Кодексом или иными федеральными законами. О каких же вопросах идет речь?

Например, ст. 155 ЖК РФ устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным, если иной срок не установлен решением общего собрания членов ТСЖ. Часть 5 этой же статьи ЖК РФ предусматривает, что обязательные платежи (взносы) на содержание и ремонт общего имущества, а также расходы на оплату коммунальных услуг вносятся в порядке, установленном органами управления Товарищества.

В свою очередь, п. 67 Правил № 354 устанавливает, что плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, предоставляемых до 1-го числа месяца, следующего за расчетным, если решением общего собрания членов ТСЖ не установлен иной срок.

Таким образом, по общему законодательному правилу плата вносится до 10-го числа на основании платежки, выставляемой до 1-ого числа месяца, следующего за расчетным, если решением собрания членов ТСЖ не установлен альтернативный срок.

По разным причинам (например, пенсия приходит до 20 числа, и пенсионеры зачастую, просто не укладываются с платежами в установленный срок) плата за услуги ЖКХ вносится до 20-го числа месяца, следующего за расчетным. А документы на оплату ЖКУ предоставляются, в среднем, до 10-го числа месяца, следующего за расчетным. По данной схеме работают, в основном, все расчетно-кассовые центры. Соответственно к компетенции общего собрания членов ТСЖ можно отнести вопрос: «Об определение порядка и сроков внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги».

Еще один вопрос, касающийся порядка внесения платы по целевому сбору. Очевидно, что целевые сборы начисляются в общем платежном документе на услуги ЖКХ и, как правило, именуются отдельной строкой так и называемой — целевой сбор. Но как быть, если плательщик не полностью вносит плату за жилищно-коммунальные услуги по такому платежному документу?

Если с платой за жилое помещение и коммунальные услуги все понятно, она подлежит пропорциональному распределению по размеру каждой соответствующей платы по правилам п. 118 Правил № 354, то целевые сборы в структуру платы за жилое помещение и уж, тем более, за коммунальные услуги не входят.

? Для сведения

Пункт 118 Правил № 354 устанавливает следующее.

В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.

В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые коммунальные услуги и услуги по содержанию жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе.

Более того, например, в Воронежской области органы жилищного надзора занимают однозначную позицию о том, что целевой сбор пропорциональному распределению в случае неполной оплаты не подлежит.

Можно разрешить вопрос о пропорциональном распределении неполной оплаты, в том числе по строке «целевой сбор», предусмотрев в уставе ТСЖ формулировку, при которой к компетенции собрания членов отнесено «Определение порядка и сроков внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также порядка и сроков внесение платы по иным платежам, указанным в платежном документе». При наличии такого решения ОСЧ товарищество сможет совершенно правомерно распределять как задолженность по оплате по всем жилищно-коммунальным услугам, так и задолженность по целевому сбору пропорционально всем строкам, начисленным в платежном документе, что сильно облегчит как работу непосредственно ТСЖ, так и работу его расчетно-кассового центра (платежного агента).

Еще одним часто возникающим вопросом, касающимся компетенции общего собрания членов ТСЖ, является вопрос о праве общего собрания членов Товарищества распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в частности передавать ли его в возмездное пользование третьим лицам. По общему правилу, такой вопрос входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД, причем принимается квалифицированным большинством голосов — более 2/3 общего числа голосов собственников помещений в доме.

Однако распространены ситуации, когда уставом ТСЖ вопрос о передаче части общего имущества третьим лицам отнесен к компетенции общего собрания членов Товарищества. Насколько же это правомерно?

В судебной практике был случай, когда оспаривался ряд решений общего собрания членов ТСЖ, в том числе решение о передачи части крыши компании «Теле 2» для установки антенны сотовой связи на МКД. И суд, удовлетворяя заявленные требования, указал, что «данный вопрос отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений, а не членов ТСЖ в силу закона, разрешается квалифицированным большинством голосов и поэтому не мог быть разрешен решением общего собрания членов Товарищества».

? Вывод

ТСЖ может заключать договоры с третьими лицами о передачи им возмездное пользование части общего имущества, но для заключения таких договоров ТСЖ необходимо соответствующее решение именно собственников помещений в МКД.