Передача технической и иной документации на МКД

В ответ на уведомление о принятом решении на ОСС решении создать товарищество собственников жилья, организация, ранее управлявшая домом, уведомляет ТСЖ (п. 22 Правил № 416):

• о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения);

• времени;

• месте передачи документов, информации и оборудования, необходимых для управления многоквартирным домом.

В первую очередь передается вся техническая документация на дом, документы, необходимые для регистрации и снятия с регистрационного учета проживающих в МКД.

Одновременно должны передаваться ключи от всех помещений МКД, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию. Однако на практике это происходит не всегда. Поэтому чаще всего созданное ТСЖ срезает все замки на дверях помещений общедомового имущества (подвалы, машинные отделения лифтов, выходы на кровлю и т. д.) и устанавливает свои замки с идентификацией их расположения.

Во время передачи ТСЖ проводит осмотр состояния инженерных сетей водо-, электро- и теплоснабжения, отмечая необходимость проведения работ на аварийных участках с определением сроков проведения работ.

Если меняется специализированная организация по обслуживанию лифтов, ключи от замков на машинных отделениях лифтов по одному экземпляру предоставляются в лифтовую аварийную службу с одновременным предоставлением ключей от домофонов каждого подъезда. ТСЖ заключает договор со специализированной организацией, обслуживающей лифтовое оборудование, которая приступает к обслуживанию лифтов и в первую очередь организует свою диспетчерскую связь на каждый лифт сразу же после снятия системы телефонии старой обслуживающей организацией. А также проверяет техническое состояние лифтов и дает рекомендации ТСЖ.

? Важно!

Не забудьте направить уведомление в Ростехнадзор о смене владельца лифтов!

В соответствии с положениями Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов», согласно ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» лифт является опасным объектом.

Владельцем лифтов являются ТСЖ или управляющая компания, на данный момент управляющие домом.

Обязанности по техническому обслуживанию и освидетельствованию лифта возникают у ТСЖ, управляющих компаний с момента заключения договора на управление МКД и прекращаются с момента расторжения такого договора.

В соответствии с требованиями законодательства техническое обслуживание, ремонт, техническое освидетельствование лифта должно обеспечивать его безопасную эксплуатацию и проводится специализированными организациями.

При смене организации по обслуживанию домофонного оборудования специалисты новой организации проводят осмотр имеющегося оборудования, идентифицируют ключи от домофона в каждом подъезде и обеспечивают ими технический персонал ТСЖ.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать (п. 22 Правил № 416):

• сведения о дате и месте его составления;

• перечень конкретных документов, передаваемых организации, которую собственники выбрали для управления домом (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 № Ф08-6194/16).

В акте отражаются разногласия сторон по количественному и качественному составу передаваемых документов.

Акт составляется в 2 экземплярах (по одному каждой стороне), подписывается уполномоченным представителем УО, председателем и главным бухгалтером ТСЖ.

Копия акта приема-передачи в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами направляется в ГЖИ и орган муниципального жилищного контроля (п. 23 Правил № 416).

В акте отражаются все имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на МКД и иных документов, технических средств и оборудования подлежащих передаче.

Если отсутствуют один или несколько документов из документации на МКД, то в течение трех месяцев со дня получения уведомления о представлении документации, УО должна принять меры к ее восстановлению. Восстановленные документы передаются по отдельному акту приема-передачи (п. 21 Правил № 416).

? Обратите внимание!

В случае неразрешения споров и разногласий по процедуре передачи документации в установленном законом порядке данные споры и разногласия разрешаются в судебном порядке .

Президиум ВАС РФ указал: «Отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица» (постановление от 30.03.2010 № 17074/09).

Эти выводы подтверждены судебной практикой (решение Арбитражного суда Омской области от 13.04.2016 по делу № А67-43/2016, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018 по делу № А05-13551/2017).

Верховный Суд РФ в своем определении от 13.08.2018 № 304-ЭС18-11030 указал на необходимость наличия полного состава технической документации у действующей УО и обязанности прежней компании в предоставлении таковой в случае «законодательной потери» права управления МКД: «Судебные инстанции верно указали, что без истребуемой документации эксплуатация многоквартирного дома была бы невозможна, техническая документация на многоквартирный дом должна была храниться у ответчика, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности по передаче документации, перечень которой нормативно установлен, при получении комплекта документации на дом от своего предшественника, ответчик должен был принять исчерпывающие меры к получению всех необходимых документов…»

? Для сведения

Статьей 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению МКД, выразившееся в отказе от передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК или одному из собственников помещений в МКД, либо в уклонении от передачи таких документов указанным лицам, либо в нарушении предусмотренных порядка и сроков передачи указанных документов.

Наказание — штраф :

• для граждан в размере от 2000 до 5000 руб.;

• для должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб.;

• для юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб.

Повторное нарушение должностным лицом влечет его дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.

Уклонение, отказ или нарушение сроков передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД является одним из грубых нарушений лицензионных требований.

6. Заказать электронный ключ для внесения информации в ГИС ЖКХ.

С 1 июля 2017 года ТСЖ, которые не заключили договор управления с управляющей организацией, обязаны регулярно размещать и актуализировать в ГИС ЖКХ (далее — система) информацию о деятельности по управлению домом (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, ч. 18 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»).

Приказом Минкомсвязи России, Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр утверждены состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в системе. Подробнее этот вопрос будет рассмотрен в разделе «Раскрытие информации».

Информация, размещаемая в ГИС ЖКХ через личный кабинет, должна быть подписана квалифицированной электронной подписью (ЭЦП).

Такая электронная подпись позволяет документа:

• защититься от подделки документации;

• установить личность и статус отправителя документов.

Для того чтобы подключиться к системе ГИС ЖКХ, нужно сделать следующее.

1. Приобрести ЭЦП для ГИС ЖКХ на имя руководителя организации.

Руководители организаций получают ЭЦП в аккредитованных удостоверяющих центрах. Перечень аккредитованных удостоверяющих центров опубликован на официальном сайте Минкомсвязи России по адресу: http://minsvyaz.ru/ru/activity/govservices/2/.

Документы для получения электронной подписи:

• копия ИНН, ОГРН, заверенные подписью председателя правления ТСЖ и печатью, с предъявлением оригиналов указанных документов или заверенных копий;

• копия паспорта владельца электронной подписи (страницы с фотографией и пропиской);

• копия СНИЛС владельца электронной подписи (страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования);

• договор в двух экземплярах, с подписью председателя правления ТСЖ и печатью;

• заявление на изготовление сертификата ключа подписи, с подписью председателя правления ТСЖ и печатью;

 оригинал доверенности и паспорт доверенного лица (лица, предоставляющего документы).

2. После получения электронной подписи председатель правления ТСЖ должен пройти процедуру идентификации и аутентификации в федеральной государственной информационной системе «Единая система идентификации и аутентификации» (ЕСИА) и зарегистрировать организацию в ГИС ЖКХ.

Ознакомиться с подробной инструкцией по регистрации можно в разделе «Регламенты и инструкции» на официальном сайте ГИС ЖКХ по адресу: www.dom.gosuslugi.ru.

? Обратите внимание!

Зарегистрировать организацию в ГИС ЖКХ может только руководитель организации или иное должностное лицо, для которого в ЕГРЮЛ есть запись «имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности ». У него также должен быть статус в ЕСИА — «Администратор организации в ГИС ЖКХ».

3. Сформировать и разместить на сайте ГИС ЖКХ необходимую информацию и поддерживать ее в актуальном состоянии.

4. Заключить договоры, необходимые для работы ТСЖ.

Работа по заключению договоров с различными организациями должна вестись параллельно. Необходимо разослать пакеты документов для заключения различного вида договоров, необходимых для управления МКД.

? Обратите внимание!

1. Условия заключаемых ТСЖ договоров могут быть предметом обсуждения членами правления (крупные сделки), но подписывать от имени ТСЖ любой договор вправе только председатель правления или лицо, которому председатель выдал на это доверенность.

2. Правление ТСЖ при заключении договора с управляющим или управляющей компанией не имеет право передавать полностью или частично контрольные функции.

Договор с РСО на поставку коммунальных ресурсов

Организация, управляющая МКД, обязана предоставлять собственникам/пользователям помещений коммунальные услуги. Для этого необходимо заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, в том числе на поставку коммунальных ресурсов, необходимых для содержания общего имущества в МКД (КР на СОИ). Порядок заключения таких договоров регламентируется постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» (далее — Правила № 124).

Согласно п. 4 Правил № 124 обязанность по направлению в адрес РСО заявки на заключение договора ресурсоснабжения возложена на товарищество. Указанная заявки должна быть направлена в течение 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ.

К такой заявке прилагаются:

а) свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

б) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

в) документы, подтверждающие полномочия лица, действующего от имени товарищества (протокол об избрании председателя правления товарищества либо оригинал или надлежаще заверенная копия доверенности уполномоченного лица);

г) документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в доме и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям (протокол о создании ТСЖ и устав ТСЖ);

д) документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса. Такие документы подаются при наличии таковых у ТСЖ.

Если соответствующих документов у товарищества нет, в заявке необходимо указать на их отсутствие и на необходимость составления соответствующих документов совместно с РСО. При этом арбитражная практика исходит из того, что само по себе непредставление указанных документов не может служить основанием для отказа РСО в заключение договора с исполнителем коммунальных услуг;

е) иные документы.

В ответ РСО направляет в адрес такого товарищества оферту с приложением проекта договора ресурсоснабжения.

Срок ответа ТСЖ на такую заявку составляет 30 дней с момента получения оферты.

ТСЖ при получении оферты может:

• принять оферту на условиях, предложенных РСО, т. е. подписать договор в редакции энергетика;

• в течение 30 дней направить в адрес РСО свои условия в форме протокола разногласий на редакцию договора РСО.

Форма протокола разногласий, как правило, предусматривает первоначальную редакцию спорного пункта, т. е. редакцию РСО, а также содержит этот же пункт, изложенный уже в редакции, желаемой к заключению ТСЖ.

ПРИМЕР.

По правилам Закона о теплоснабжении оплата услуг абонентом осуществляется до 15-го числа месяца, следующего за расчетным. Такой же срок оплаты, как правило, установлен в проекте договора, предложенного теплоснабжающей организацией. В то же время расчетно-кассовые центры (РКЦ) по заказу ТСЖ формируют и выпускают квитанции в адрес потребителей, по которым оплата жилищно-коммунальных услуг осуществляется до 20-го числа месяца, следующего за расчетным. При таком разрыве в сроке оплаты по договору с РСО и сроке оплаты потребителей (с 16-го по 20-е число) у товарищества перед РСО всегда будет существовать просрочка платежа, что является основанием для начисления ТСЖ пени по правилам ст. 15 Закона о теплоснабжении.

В такой ситуации в протоколе разногласий целесообразно сразу излагать пункт о сроках оплаты в редакции, позволяющей производить оплату до, к примеру, 25-ого числа месяца, следующего за расчетным.

? Обратите внимание!

Плата за жилое помещение вносится до 10-го числа месяца, следующего за расчетным, если решением общего собрания членов ТСЖ не предусмотрен иной срок внесения указанной платы (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). Ввиду изложенного руководству ТСЖ в случае необходимости установления иного срока для внесения платы за услуги ЖКХ необходимо позаботиться о принятии членами Товарищества такого решения.

Если в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий РСО не заключает договор на условиях, предложенных ТСЖ, не согласует общую редакцию по всем или по отдельным предложенным условиям, ТСЖ вправе обратиться в суд исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий. В таком случае условия, на которых будет заключен договор, определит суд.

? Обратите внимание!

1. Наличие у компании статуса управляющей организации означает «автоматическое» возникновение статуса исполнителя КУ в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей их оплате (определение ВС РФ от 06.07.2015 № 310-КГ14-8259).

2. ТСЖ также относится к организации, управляющей МКД, как и УО, кооператив.

Исполнитель КУ (ТСЖ):

• предоставляет собственникам коммунальные услуги;

• рассчитывается с РСО за поставленные коммунальные ресурсы;

• взыскивает задолженность с собственников/пользователей помещений в МКД за коммунальные услуги;

• обеспечивает постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав ОИ, к предоставлению КУ.

РСО обязана поставлять в МКД коммунальные ресурсы необходимого качества и в объеме, необходимом для предоставления потребителям коммунальных услуг надлежащего качества, до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ).

? Важно!

1. ТСЖ несет ответственность перед РСО за общее количество поставленных коммунальных ресурсов в МКД.

2. РСО не имеет права взыскивать задолженность с потребителей, проживающих в жилых помещениях МКД.

3. РСО не имеет права приостанавливать/ограничивать поставку как в МКД, так и в отдельные его помещения по причине задолженности населения.

4. С 1 января 2017 г. собственниками нежилых помещений в МКД (кроме собственников машино-мест) обязаны заключать прямые договора с РСО для обеспечения своих помещений коммунальными услугами.

5. В отсутствие у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения с РСО объем коммунальных потребленных ресурсов в помещении определяется РСО расчетными способами для случаев бездоговорного потребления (с коэффициентом 10) (п. 6 Правил № 354).

6. Собственники нежилых помещений в МКД обязаны вносить плату за КР на СОИ организации, управляющей указанным домом (ТСЖ).

7. С 3 апреля 2018 г . предоставление КУ в МКД может проводиться в соответствии с прямыми договорами , заключенным между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО) (Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ).