ТСЖ или ТСН?

Важнейшим вопросом с некоторых пор стало правильное наименование товарищества собственников жилья в его уставе. Почему?

С 1 сентября 2014 г. товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости (ТСН), представляющий собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в одном или нескольких МКД (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, ст. 291 ГК РФ).

При этом никаких изменений в ЖК РФ в части товариществ собственников жилья внесено не было. Соответственно появились разногласия в вопросе регистрации ТСЖ как юридического лица.

В письме ФНС России от 27.03.2015 № СА-17-14/33 даны разъяснения, что зарегистрировать можно только ТСН: «Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом, исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости” и может содержать указание на вид недвижимого имущества — “товарищество собственников недвижимости (квартир)” или “товарищество собственников недвижимости (жилья)”.

Учитывая вышеизложенное, неопределенность правового регулирования в данном случае отсутствует, правовых оснований для государственной регистрации товариществ собственников жилья как самостоятельной организационно-правовой формы не имеется».

Подобная позиция в отношении регистрации только ТСН, а не ТСЖ породила в свою очередь ряд проблем.

ПРИМЕР.

В МКД зарегистрировано ТСН, и собственники приняли на ОСС решение о накоплении средств на капремонт общего имущества на спецсчете. Владельцем спецсчета выбрано ТСН. Такое решение собственников может являться основанием для отказа региональным оператором в приеме протоколов ОСС о переходе на спецсчет, и возврате накопленных за предыдущий период денежных средств на спецсчет. Минстрой России в письме от 22.01.2016 № 1367-ЕС/04 указал, что ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом. Владельцем специального счета не может быть товарищество собственников недвижимости. В дальнейшем эта ситуация благополучно разрешилась, однако до настоящего времени правовая коллизия осталась.

ТСН — это организационно-правовая форма некоммерческой организации, а ТСЖ — ее вид (подп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). С 23 мая 2015 г. было установлено, что если юридическое лицо представляет собой разновидность организационно-правовой формы, то в его наименовании необходимо указать именно вид организации (п. 1 ст. 54 ГК РФ, п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 23.05.2015 № 133-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон “О политических партиях”»).

Пунктом 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что «нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года, и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости».

В настоящее время можно зарегистрировать товарищество собственников жилья как ТСЖ, но с указанием в уставе его организационно-правовой формы.

ПРИМЕР.

формулировки положений устава об организационно-правовой форме и наименовании товарищества

«1.2. Товарищество является некоммерческой корпоративной организацией, созданной в форме товарищества собственников недвижимости, в виде товарищества собственников жилья.

1.3. Полное наименование товарищества на русском языке: товарищество собственников жилья «____________».

Сокращенное наименование товарищества на русском языке: ТСЖ «____________».

С содержимым устава мы определились, перейдем к его оформлению. При регистрации уполномоченный орган не проверяет соответствие устава ТСЖ нормам права, но существуют общие правила оформления подобных документов, без соблюдения которых устав при подаче документов на регистрацию не примут.

Правильное составление и оформление устава обеспечит аргументированную позицию в судебных спорах.

Юридические лица могут действовать на основании типового устава (п. 2 ст. 52 ГК РФ). Типовой устав — это учредительный документ, утвержденный государственным органом, который вправе использовать в неизменном виде юридические лица любых организационно-правовых форм. До настоящего времени типовой устав ТСЖ не разработан и нет нормативно-правового акта, определяющего перечень юридических и технических требований к оформлению устава ТСЖ.