Вопрос 145. Общая характеристика споров, вытекающих из членства в жилищном кооперативе.

Вопрос 145. Общая характеристика споров, вытекающих из членства в жилищном кооперативе.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

С принятием ЖК существенно изменились правовое регулирование деятельности жилищных кооперативов. Законодатель предусмотрел возможность регулирования отдельных законодательных положений непосредственно в уставе жилищного кооператива, утверждаемом решением собрания учредителей.

Жилищные кооперативы можно разделить на два вида:

1) создаваемые гражданами при содействии органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц;

2) организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.

Объем и содержание прав члена жилищного кооператива, членов его семьи и правопреемников, а также самого кооператива зависят от того, полностью или нет выплачен паевой взнос за предоставленное кооперативом жилое помещение. Право собственности на жилое помещение член жилищного кооператива приобретает только после выплаты пая полностью, до этого момента он имеет право собственности только на пай.

Особого внимания заслуживает раздел жилого помещения в доме кооператива. В соответствии со ст. 127 ЖК раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Сложности возникают в том случае, когда предметом раздела является жилое помещение, за которое выплачен полностью паевой взнос, и на него возникло право долевой собственности двух или более лиц соразмерно принадлежавшим им частям пая. В данном случае спор участников общей собственности по поводу принадлежащего им имущества разрешается по правилам ст. 252 ГК, регулирующей раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.

Ранее действовавшее законодательство допускало признание права на пай только за членом кооператива, его супругом и наследниками. ЖК такого ограничения не содержит. Лицо, претендующее на часть пая, а если паевой взнос выплачен полностью – надолю в праве собственности на жилое помещение, должно подтвердить допустимыми средствами доказывания факт и размер своего участия в погашении паевого взноса. Кроме того, им должно быть доказано наличие договоренности с членом жилищного кооператива о создании общей собственности на пай и внесении своих средств в счет оплаты пая именно с этой целью. О такой договоренности, в частности, может свидетельствовать факт приобретения квартиры лицами, не состоящими в браке, но имеющими общих детей, в целях удовлетворения общей потребности в жилье, совместное проживание в кооперативной квартире в период выплаты стоимости пая и ведение общего хозяйства и т.п.

Статья 130 ЖК предусматривает следующие основания прекращения членства в жилищном кооперативе:

- выход члена кооператива;

- исключение члена кооператива;

- ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;

- ликвидация жилищного кооператива;

- смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом жилищного кооператива.

В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). При этом следует отметить, что преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет супруг умершего члена жилищного кооператива при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. В случае если наследник члена жилищного кооператива имеет право на часть пая и проживает совместно с наследодателем, он имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива. Если перечисленные лица отсутствуют или отказались от своего права, то такое право имеет наследник члена жилищного кооператива, совместно с ним не проживающий.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия перечисленных выше граждан, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива (ст. 131 ЖК). Требования к должностным лицам жилищного кооперативаперечислены в ст. 116.1 ЖК.