Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) утратил силу.

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Комментарий к статье 145

1. Комментируемая статья определяет компетенцию общего собрания ТСЖ.

Общее собрание является коллегиальным органом управления товарищества. В него входят члены товарищества, количество которых может быть очень многочисленным (не менее пяти человек). Порядок созыва общего собрания определяется уставом.

На годовых собраниях, как правило, присутствуют члены товарищества, которые совместно обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование. Годовые собрания являются самыми важными, так как на них обычно утверждается бюджет товарищества на будущий год, утверждаются отчеты за минувший год, переизбирается состав правления, ревизионной комиссии, подводятся итоги работы.

Как правило, годовое общее собрание членов товарищества собственников жилья проводится не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания финансового года в сроки, установленные решением общего собрания. Это связано с окончанием и началом финансового года, что имеет решающее значение для налоговой отчетности.

Внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников жилья, если иное не предусмотрено уставом. Внеочередные общие собрания могут проводиться путем заочного голосования. Заочное голосование посредством опроса производится в письменной форме. Возможно голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме. Как правило, членам товарищества направляются уведомления по месту жительства о проведении общего собрания с указанием вопросов, поставленных на голосование. Подробнее о порядке проведения общего собрания см. ст. 146 ЖК РФ.

2. Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ признан утратившим силу п. 12 комментируемой статьи, относящий принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Сейчас принятие решений о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме иными лицами является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (подробнее см. ст. 44 и комментарий к ней).

3. Общее собрание правомочно, если имеется кворум, т. е. если в нем приняли участие члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня, и принимать по ним решение. Если в ходе обсуждения появляются вопросы, которые требуют решения, то для их решения проведение общего собрания может быть назначено хоть на следующий день.

Как прямо указывается в п. 4 статьи, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Правление товарищества фактически не имеет исключительной компетенции, присущей только ему. А общее собрание как высший орган власти имеет право решать любые вопросы, связанные с деятельностью товарищества, правда, в порядке исключения. Например, когда правление по тем или иным причинам затягивает решение текущего вопроса, требующего срочного решения, общее собрание может принять нужное решение самостоятельно. При этом в случае противоречия решения общего собрания решению правления решение, принятое общим собранием, имеет большую силу.