Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Комментарий к статье 135

1. Комментируемая статья содержит общие сведения о такой форме объединения граждан, как товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ). ТСЖ является некоммерческой организацией, основная цель которой четко определена п. 1 статьи – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, среди направлений деятельности ТСЖ, направленных на выполнение уставных целей, можно выделить следующие:

– реализация собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ);

– управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Анализ ст. 36 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что под комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме понимается совокупность таких объектов недвижимости, как многоквартирный дом, земельный участок в установленных границах, на котором данный дом расположен, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

– обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ);

– обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ);

– исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ);

– представление общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ);

– защита прав и интересов членов товарищества.

На сегодняшний день ТСЖ является наиболее оптимальной формой управления многоквартирными домами, выгодной как для граждан, так и для государства.

ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть принадлежит гражданам или юридическим лицам.

ТСЖ обычно создается в новостройках или капитально отремонтированных домах, большинство которых изначально заселяется гражданами на праве собственности.

2. Правовой статус товарищества собственников жилья определяется его уставом. Устав является самым важным уставным документом ТСЖ. Впервые примерный устав товарищества собственников жилья был утвержден в 1998 г. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. № 35. Он заложил формальные основы деятельности практически всех изначально создаваемых и многих ныне существующих уставов ТСЖ.

С принятием Жилищного кодекса РФ примерные уставы утверждались лишь на местном уровне. Например, глава администрации города Саратова утвердил постановление от 13 августа 2007 г. № 657 «О примерном уставе товарищества собственников жилья».

Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей.

В уставе любой организации должны быть отражены установленные законодателем императивные нормы, подлежащие обязательному определению. Применительно к ТСЖ такие нормы также установлены. В уставе ТСЖ должны обязательно содержаться сведения следующего характера:

– наименование товарищества (полное и сокращенное);

– юридический адрес товарищества;

– органы управления товариществом, полномочия, срок действия (избрания), порядок принятия решений;

– порядок вступления в товарищество и выхода из него и т. п.

Анализ норм Жилищного кодекса РФ позволяет сделать вывод

о том, что в любом уставе должны содержаться:

– цели деятельности товарищества, в соответствии с которыми будет определяться смета доходов и расходов на год (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ);

– порядок созыва общего собрания членов товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ);

– правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ);

– сроки созыва председателем заседаний правления товарищества собственников жилья (ч. 5 ст. 147 ЖК РФ);

– срок, на который избирается председатель правления товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ);

– порядок образования и расходования специальных фондов (ч. 3 ст. 151 ЖК РФ);

– порядок использования основных и дополнительных доходов от хозяйственной деятельности товарищества на основании решения общего собрания членов товарищества (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ);

– порядок определения органами управления товарищества собственников жилья размера обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В повестку дня общего собрания, на котором принимается решение о создании ТСЖ, включаются следующие вопросы: выбор способа управления многоквартирным домом; утверждение устава ТСЖ; избрание правления ТСЖ; избрание ревизионной комиссии.

Форма устава может утверждаться на местном и региональном уровнях.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором решается вопрос о создании ТСЖ, правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Проведение общего собрания возможно в форме заочного голосования. Порядок заочного голосования предполагает, что по адресу, который указан в сообщении о проведении общего собрания, собственники в письменной форме передают свои решения по вопросам, включенным в повестку дня.

Норма п. 2 статьи является отсылочной, т. е. содержит ссылку на общие нормы проведения общего собрания участников ТСЖ.

3. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть в расчет принимается не просто число голосов лиц, участвующих в проведении общего собрания, а число лиц, проголосовавших «за», от полного количества собственников помещений в многоквартирном доме. Такой порядок позволяет учитывать волю подавляющего большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

4. В общем случае ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Но уставом товарищества может быть установлен и ограниченный срок его деятельности. По общему правилу такой срок может быть определен указанием периода времени (например, «создается сроком на 5 лет»), указанием на конкретную дату в будущем (например, «создается на срок до 10 октября 2010 г.») или на конкретное событие (например, «до начала реконструкции дома»). По истечении установленного срока товарищество ликвидируется в установленном законодательством порядке. Моментом, с которого ТСЖ является ликвидированным, является дата внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации. Сама процедура ликвидации возможна как в добровольном, так и в принудительном порядке.

5. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Оно имеет печать с собственным наименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты юридического лица.

6. ТСЖ может обладать обособленным имуществом и отвечать по своим обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и обязанности и выступать истцом и ответчиком в суде. ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества не несут ответственности по обязательствам товарищества. Но единственным исключением из этого правила являются случаи, установленные нормой п. 3 ст. 56 ГК РФ, которая допускает субсидиарную ответственность членов ТСЖ по обязательствам товарищества, объявленного банкротом.